Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, a trafi ono do naszego prawnika specjalisty.

Jak przekazać prawa własności do części nieruchomości w inny sposób niż poprzez darowiznę?

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2016-03-28

Jestem właścicielem 3/4 zabudowanej nieruchomości. 1/4 tej działki posiada moja bratowa, która odziedziczyła tę część po moim zmarłym 3 lata temu bracie. Bratowa chce przekazać mi swoją część. Czy możliwe jest przekazanie mi prawa własności do tej 1/4 części w inny sposób niż poprzez darowiznę, przy której podatek byłby dość wysoki, a przy sprzedaży bratowa musiałaby zapłacić podatek dochodowy? Czy jest na przykład możliwe ustanowienie służebności osobistej (prawo do zamieszkania) na innej mojej nieruchomości w zamian za przeniesienie prawa własności tej 1/4 części?

Bogusław Nowakowski

Przekazanie prawa własności nieruchomości następuje co do zasady pod tytułem darmowym (darowizna) lub odpłatnie – niezależnie od formy zapłaty.

W opisanym przypadku darowizna rodziłaby obowiązek zapłaty po Pani stronie podatku od darowizny z tytułu przysporzenia od bratowej. Nie mieści się Pani w grupie osób, które są zwolnione z podatku niezależnie od wartości darowizny (zalicza się do niej małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę).

Natomiast zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – podlegającym opodatkowaniu źródłem przychodu jest – z zastrzeżeniem ust. 2 – odpłatne zbycie:

 

  1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  3. prawa wieczystego użytkowania gruntów

    jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Siostra swój udział w nieruchomości nabyła dopiero w dacie śmierci brata (jak rozumiem jest jedyną spadkobierczynią). A skoro sprzedałaby ten udział, musiałaby zapłacić podatek dochodowy (19%). Odpłatne zbycie udziału w nieruchomości nastąpiłoby przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce nabycie lub wybudowanie – i byłoby źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany ze sprzedaży podlegałby opodatkowaniu.

Obecnie jest Pani razem z bratową współwłaścicielem nieruchomości: Pani w 3/4, a bratowa w 1/4. Może Pani zawrzeć z bratową w chwili obecnej umowę przedwstępną sprzedaży jej udziału na Pani rzecz za określoną kwotę w przyszłości (nie szybciej niż 5 lat od końca roku, w którym zmarł brat). W jej ramach ustaliłyby Panie, że Pani użytkuje całą nieruchomość na zasadzie wyłączności (Pani ponosi koszty w całości i czerpie zyski w całości). Bratowa mogłaby Pani udzielić swojego pełnomocnictwa do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej oraz prawa do reprezentowania Pani w umowach między bratową a sobą. To załatwiałoby sprawę podatków w przyszłości i gwarantowało Pani zakup udziału bratowej bez jej udziału.

Mogłyby Panie zawrzeć umowę dożywocia w zamian za przekazanie Pani przez bratową jej udziału w nieruchomości. Stosownie do uchwały NSA II FPS 4/14 – „w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy”.

„Instytucja umowy dożywocia została uregulowana w art. 908-916 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 2014 r. poz. 121; dalej „K.c.”). Zgodnie z treścią art. 908 § 1 K.c. umowa dożywocia polega na tym, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie. Przedmiotem umowy może być każda nieruchomość (gruntowa lub lokalowa), udział we współwłasności nieruchomości, jak też prawo użytkowania wieczystego (szerzej Z. Radwański w System prawa prywatnego, t. 8, s. 616). Judykatura słusznie uznaje, że byt umowy dożywocia nie zależy od tego, by objęła ona całą nieruchomość. Przepis art. 908 § 1 K.c. nie zawiera takiego wymogu. Nie budzi wątpliwości, że przedmiotem umowy przewidzianej w tym przepisie może być także udział we współwłasności (wyrok SN z 30 marca 1998 r., III CKN 219/98, LEX nr 56814; E. Niezbecka w: A. Kidyba, Z. Gawlik, A. Janiak, K. Kopaczyńska-Pieczniak, G. Kozieł, E. Niezbecka, T. Sokołowski, Kodeks cywilny. Komentarz. Tom III. „Zobowiązania – część szczególna”, dostępny w systemie LEX, komentarz do art. 908, pkt 6). Powyższe oznacza, że przy rozpoznawaniu źródła przychodów w podatku dochodowym od osób fizycznych ewentualne zastosowanie znajdować będzie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) i c) u.p.d.o.f. W rozpoznawanej sprawie przedmiotem umowy dożywocia jest własność lokalowa (odrębna własność lokalu mieszkalnego), stąd problem ewentualnego opodatkowania dotyczy zastosowania w sprawie art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. Przepisy regulujące umowę dożywocia wskazują, że ma ona charakter odpłatny w rozumieniu prawa cywilnego. Zdaniem składu orzekającego w dotychczasowym orzecznictwie sądowoadministracyjnym zakwalifikowanie jej do kategorii umów o charakterze odpłatnym również nie budziło wątpliwości. Art. 908 K.c. stanowi, że jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Dodatkowo regulacja zawarta w art. 913 § 1 K.c., w określonych sytuacjach przewiduje możliwość dokonania przez sąd zamiany uprawnień objętych treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień. W orzecznictwie sądów administracyjnych zwraca się także uwagę, że umowa o dożywocie ma charakter odpłatny, przy czym nie musi być ona typowym przykładem ekwiwalentności świadczeń obu stron (zob. wyroki NSA: z dnia 15 października 2013 r., sygn. akt II FSK 2882/11; z dnia 28 listopada 2013 r., sygn. akt II FSK 96/12, publ. w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych na stronie www.orzeczenia.nsa.gov.pl, zwana dalej: „CBOSA”). Świadczenia obu stron umowy o dożywocie mają bezsprzecznie konkretny wymiar finansowy, choć świadczenie nabywcy nie musi dokładnie odpowiadać wartości nieruchomości. Brak ekwiwalentności świadczeń nie będzie jednak przesądzał o nieodpłatnym charakterze umowy o dożywocie (por. m.in. wyroki NSA: z dnia 3 lipca 2013 r., sygn. akt II FSK 2267/11 oraz z dnia 14 marca 2013 r., sygn. akt II FSK 1398/11, dostępne w CBOSA). Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego umowa o dożywocie jest umową zobowiązującą, wzajemną i jednocześnie ma charakter odpłatny. Przez umowę dożywocia właściciel nieruchomości zobowiązuje się przenieść jej własność na nabywcę, a nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie.”

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 25 lutego 2014 r., sygn. akt II FSK 211/12 (publ. CBOSA), Sąd „podzielając pogląd o odpłatnym charakterze umowy o dożywocie, uznał, że choć umowa ta prowadzi do odpłatnego zbycia nieruchomości, to nie jest to wystarczającą przesłanką do przyjęcia, iż przychód uzyskany w wyniku tego zbycia podlegałby opodatkowaniu. W uzasadnieniu cytowanego wyroku podkreślono, że ustawodawca nie mówi, że uprawnienia, świadczenia dożywocia z tej umowy są ceną za przeniesienie własności nieruchomości. Jest to oczywiste, bo mimo tego, że zarówno umowa sprzedaży, jak i umowa dożywocia są umowami wzajemnymi, w których świadczenie jednej strony jest odpowiednikiem świadczenia drugiej i subiektywnie biorąc mają one charakter ekwiwalentny (Z. Gawlik, Komentarz do art. 535 k.c., publ. Lex.el. 2010, pkt 3; E. Niezbecka, Komentarz do art. 908 k.c., publ. Lex.el. 2010, pkt 5), to czas trwania świadczeń w umowie dożywocia może być różny, a to oznacza, że nie sposób choćby z tego powodu ich utożsamiać z ceną. Już tylko z tego powodu do świadczeń z umowy dożywocia nie można było zastosować reguł określenia wartości rynkowej z art. 19 ust. 1 – 4 u.p.d.o.f. Ponadto wskazano w tym wyroku, że także w piśmiennictwie (J. Olesiak, glosa do wyroku NSA z 10 lipca 2012 r., sygn. akt II FSK 2625/10, ZNSA 2013, nr 2, s. 143-150; W. Mzyga, glosa do wyroku NSA z 10 lipca 2012 r., sygn. akt II FSK 2625/10, „Rejent” 2013, nr 8, s. 103-107; K. Lasiński-Sulecki, W. Morawski, glosa do wyroku WSA we Wrocławiu z 21 grudnia 2010 r., sygn. akt I SA/Wr 639/10, GSP – Przeg. Orzecz. 2011, nr 3, s. 111-118), a także w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego (wyrok NSA z 8 grudnia 2011 r., sygn. akt II FSK 1101/10) przyjmuje się, iż nie ma możliwości określenia ceny (odpłatności) odpłatnego zbycia nieruchomości przez dożywotnika z uwagi na nieweryfikowalny, zależny od długości życia dożywotnika zakres i czas trwania świadczeń z tej umowy. Reasumując, Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że mimo że umowa dożywocia jest umową odpłatną, w której zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) u.p.d.o.f. dochodzi do zbycia nieruchomości, to z uwagi na niemożliwość zastosowania przesłanek z art. 19 ust. 1-4 u.p.d.o.f. przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości w wyniku tej umowy nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych.

Zgodnie z art. 195 K.c. – współwłasność jest instytucją prawa cywilnego polegającą na tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom. Współwłaścicielom przysługują części wspólnego prawa własności (tzw. udziały), którymi mogą swobodnie rozporządzać. Dopóki więc istnieje współwłasność, można mówić tylko o istnieniu udziałów w tym prawie, o ich nabywaniu i zbywaniu, nigdy – o prawie do części rzeczy, o jej zbywaniu bądź nabywaniu w częściach. Współwłaściciele mają swoje udziały w prawie, ale nie w rzeczy.

Zgodnie z art. 210 K.c. – każdy ze współwłaścicieli może domagać się zniesienia współwłasności. Z art. 211 K.c. wynika natomiast, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej. W rezultacie w wyniku zniesienia współwłasności dochodzi do nowego ukształtowania prawa.

Zniesienie współwłasności może zostać dokonane:

 

  1. bez spłat i dopłat na rzecz współwłaścicieli,
  2. z obowiązkiem spłat lub dopłat wzajemnych.

W wyniku zniesienia współwłasności ze spłatą bratowej – bratowa nie uzyskałaby żadnego przychodu, bowiem jedynie spieniężyłaby udział w nieruchomości nabyty w spadku uzyskując jedynie jego równowartość. Skoro zatem nabycie tego udziału podlegało opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn, to w sprawie znajdzie zastosowanie art. 2 ust. 1 pkt 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, zgodnie z którym przepisów ww. ustawy nie stosuje się do przychodów podlegających przepisom o podatku od spadków i darowizn.

Ale nie jest to jedyne podejście do zagadnienia spłaty za zniesienie współwłasności.

Przy braku spłat i dopłat nie ma mowy o odpłatnym zbyciu udziału przez bratową. Jednak fiskus traktuje to jako darowiznę i zażądałby podatku do darowizny od Pani.

Ustanowienie służebności osobistej jest możliwe. W razie połączenia tego z nabyciem od bratowej jej udziału z ustanowieniem na jej rzecz służebności osobistej na innej Pani nieruchomości – będzie to traktowane jako zapłata i odpłatne zbycie przez bratową swego udziału.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, a trafi ono do naszego prawnika specjalisty.

Podobne materiały

Czy zasilenie konta spółki cywilnej podlega PCC?

Jestem wspólnikiem spółki cywilnej. Spółka nabyła samochód. Przed zakupem auta zasiliłem konto firmy kwotą 70 tys. zł, ponieważ w dniu płatności nie było takiej sumy na koncie firmowym (choć miesięczny przychód spółki wystarczy na zakup auta tej wartości, a z konta spółki co tydzień odprowadzane są zaliczki na poczet podziału zysku na konta poszczególnych wspólników). Jak traktować moje zasilenie konta: czy jako pożyczkę, czy jako podwyższenie wkładu wspólników (choć nie było to moim zamiarem)? Czy to jednorazowe zasilenie konta firmy podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych?

Rozliczanie kosztów w najmie prywatnym

Mam pytanie dotyczące rozliczania kosztów w najmie prywatnym. Czy przy rozliczaniu jakiegoś kosztu liczy się data faktury lub rachunku, czy też data zapłaty za ten koszt?

Faktura za wynajem mieszkania

Chcę wynająć mieszkanie. Podpisałam umowę z firmą zajmującą się wynajmem mieszkań. Potencjalny najemca chce otrzymać fakturę. Czy może ją wystawić wynajęta przeze mnie firma, czy muszę to zrobić ja? Nie jestem płatnikiem VAT-u, więc jeśli to ja mam wystawić fakturę, to jaką i w jaki sposób?

Sądowy podział majątku a podatek

Małżeństwo po rozwodzie dokonało sądowego podziału majątku. W wyniku podziału żona otrzymała oszczędności, a mąż nieruchomość. Czy w związku z powyższym mąż lub żona muszą opłacić jakieś podatki?

Niezłożenie PIT-39 w terminie

W 2014 r. sprzedałam nieruchomość (przed upływem 5 lat od nabycia). Kwotę uzyskaną z transakcji zamierzam przeznaczyć na zakup innego mieszkania do końca 2016 r. Zapomniałam złożyć PIT-39, a powinnam to zrobić do 30 kwietnia 2015 r. Co zrobić? Czy złożyć „czynny żal” w formie pisemnej teraz?

Umowa o dzieło poza zakresem prowadzonej działalności

Proszę o podanie podstawy prawnej do sytuacji, w której osoba prowadząca działalność gospodarczą podpisała umowę o dzieło na wykonanie pracy, która nie mieści się w zakresie PKD prowadzonej działalności. Czy można zawierać takie umowy poza działalnością?

Umowa sponsorska a podatek

Prowadzę firmę handlującą odzieżą sportową. W ramach działalności marketingowej chciałbym przekazywać nieodpłatnie sprzęt sportowy zawodnikom. W zamian za to, zawodnicy zobowiązują się do reklamowanie mojej firmy. Jaki rodzaj umowy (sponsoringowa, barterowa, darowizny, inna) najkorzystniej jest z takim zawodnikiem podpisać ze względu na rozliczenia podatkowe? Dodam, że jestem podatnikiem VAT, z dochodu rozliczam się na zasadzie zryczałtowanej stawki.


Szukamy prawników » wizytówka Zadaj pytanie »
0.020071029663086 sek.