Kategoria: Podwójne opodatkowanie

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, a trafi ono do naszego prawnika specjalisty.

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca a podatek PCC

Autor: Piotr Geliński • Opublikowane: 2015-10-07

Moja siostra po kilkudziesięciu latach zamieszkiwania w USA, wróciła do Polski i chce kupić mieszkanie. Nawet znaleźliśmy już dobrą ofertę. Siostra potrzebuje jednak zgody na zakup od Ministra Spraw Wewnętrznych. Zaproponowano zakup mieszkania na drugą siostrę, a po otrzymaniu pozwolenia z MSW przepisanie lub sprzedanie mieszkania siostrze z USA. Pytania: 1. Jak uniknąć podwójnego podatku PCC (2%) przy opisanych procedurach? 2. Jak zminimalizować ryzyko, że siostra z Polski wywiąże się z umowy i odsprzeda lub przepisze mieszkanie siostrze z USA, która faktycznie daje pieniądze na jego zakup?

Piotr Geliński

Zawarcie dwóch umów sprzedaży: pierwszej miedzy sprzedającym a siostrą zamieszkałą w Polsce i drugiej – pomiędzy siostrami, faktycznie będzie się wiązało z podwójnym podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC) w stawce 2%. W istocie jednak taka transakcja jest łatwiejsza do zabezpieczenia, gdyż siostra z USA udzieliłaby siostrze w Polsce pożyczki na zakup nieruchomości, a następnie – po sprzedaży mieszkania pomiędzy siostrami – wzajemnie skompensowałyby pożyczkę z ceną sprzedaży. Uniknięcie podwójnego PCC byłoby możliwe np. w drodze darowizn, tj. najpierw siostra z USA daruje siostrze w Polsce pieniądze na zakup nieruchomości (pożyczka może być dodatkowo zabezpieczona, np. hipotecznie), a później siostra z Polski daruje siostrze z USA mieszkanie. Z takimi darowiznami nie wiążą się żadne podatki (pod pewnymi warunkami), ale znacznie trudniej taką darowiznę zabezpieczyć (jest to świadczenie bezzwrotne).

Uzasadnienie: Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (j.t. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 późn. zm.) umowy sprzedaży rzeczy podlegają podatkowi od czynności cywilnoprawnych. W przypadku nieruchomości stawka podatku wynosi 2%, obciąża on kupującego, a pobiera go notariusz jako płatnik.

W przypadku zatem dwóch umów sprzedaży faktycznie podatek ten będzie pobrany dwa razy. W tym wariancie jednak siostra z USA mogłaby udzielić siostrze w Polsce pożyczki na zakup nieruchomości. Wykazanie przez siostrę mieszkającą w Polsce źródła finansowania w każdym wariancie jest istotne, gdyż w przeciwnym razie naraża się ona na zainteresowanie właściwego urzędu skarbowego. Pożyczka taka, nawet jeśli byłaby przekazana w Polsce, mogłaby korzystać ze zwolnienia z podatku od czynności cywilnoprawnych (pożyczki bowiem również podlegają temu podatkowi), pod następującymi warunkami – pożyczka pieniężna zostałaby przekazana siostrze z Polski przez siostrę z USA w formie pieniężnej na podstawie umowy, a także:

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

  • siostra z Polski złożyłaby deklarację w sprawie podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC-3) właściwemu organowi podatkowemu w terminie 14 dni od daty dokonania czynności,
  • udokumentowałaby ona otrzymanie pożyczki na jej rachunek bankowy albo rachunek prowadzony przez spółdzielczą kasę oszczędnościowo-kredytową lub przekazem pocztowym.

Pożyczka byłaby również bezpieczna dla siostry z USA. Miałaby dowód przekazania siostrze tytułem pożyczki (a więc świadczenia zwrotnego) i gdyby przykładowo nie uzyskała zgody Ministerstwa, mogłaby żądać jej zwrotu. Pożyczkę można też dodatkowo zabezpieczyć np. hipotecznie. Oczywiście po odsprzedaniu mieszkania siostrze z USA, ta byłaby zobowiązana do zapłaty ceny sprzedaży sprzedającej siostrze, a jednocześnie byłaby uprawniona do otrzymania zwrotu pożyczki, a więc obie te kwoty mogłyby się skompensować.

W tym wariancie siostra z Polski będzie zobowiązana również do złożenia zeznania PIT-39 w terminie do końca kwietnia kolejnego roku podatkowego po sprzedaży. Jeśli cena sprzedaży będzie taka sama jak cena zakupu, podatek nie wystąpi, ale sam PIT należy złożyć.

Drugi wariant – tańszy podatkowo, ale jednocześnie mniej bezpieczny dla siostry z USA, opierałby się na tym, że ona najpierw daruje odpowiednią kwotę pieniędzy siostrze z Polski. Zasadniczo darowizny podlegają podatkowi od spadków i darowizn i obciąża on osobę otrzymującą darowiznę, a to na mocy ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. z 2009 r. Nr 93, poz. 768 z późn. zm.), jednak w przypadku darowizny pomiędzy siostrami można skorzystać z całkowitego zwolnienia z tego podatku, zgodnie z art. 4a wskazanej ustawy, pod dwoma warunkami:

1) siostra z Polski zgłosi otrzymanie darowizny właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego (druk SD-Z2), oraz

2) udokumentuje ona otrzymanie dowodem przekazania na jej rachunek płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym.

Z kolei późniejsza darowizna mieszkania przez siostrę z Polski na rzecz siostry z USA również będzie zwolniona z podatku od spadków i darowizn i to bez jakichkolwiek dalszych warunków (gdyż darowizna będzie sporządzona w formie aktu notarialnego i notariusz prześle odpis umowy do urzędu skarbowego).

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, a trafi ono do naszego prawnika specjalisty.

Podobne materiały

Miejsce zamieszkania w Polsce, a zatrudnienie w Anglii

Ostatnio dostałem propozycję pracy w Londynie. Przyszły pracodawca chce, bym będąc zatrudniony w UK na umowę o pracę, wykonywał pracę w Polsce (zdalnie). Co kilka tygodni miałbym pojawiać się (przelot) w siedzibie firmy w Londynie. Czy takie zatrudnienie byłoby legalne? Co ze składkami na ZUS? Gdzie będę ubezpieczony – pewnie w UK? Podatki zapewne będą płacone w Anglii.

Niedostarczenie zaświadczenia do urzędu skarbowego a umorzenie podatku

Żona w 2008 r. (była wtedy w pierwszym związku małżeńskim) sprzedała mieszkanie otrzymane w spadku nieco wcześniej. Była zwolniona z podatku z powodu zameldowania, ale nie dostarczyła zaświadczenia po sprzedaży. Kilka miesięcy temu urząd skarbowy upomniał się o podatek wraz z odsetkami. Odwołania od wezwania zostały odrzucone (w US i Izbie Skarbowej). Czy możemy jeszcze jakoś walczyć o niepłacenie podatku lub odsetek? Czy długi żony sprzed naszego małżeństwa mogą być egzekwowane z naszego wspólnego majątku?

Renta inwalidzka z tytułu inwalidztwa wojennego

Ojciec ma rentę z tytułu przynależności do francuskiego ruchu oporu podczas drugiej wojny światowej. Renta jest przelewana na konto w Szwajcarii, ponieważ co roku ojciec mieszka w Szwajcarii przez pewien czas, ale ma stałą rezydencję w Polsce. Konto nie daje odsetek. Czy polski urząd podatkowy ma coś z tym wspólnego? Czy wystarczy, że ojciec poda bankowi informację, że jest rezydentem w Polsce?

Czy rozliczyć się w Polsce z zarobków w Niemczech?

Od kilku miesięcy jestem zameldowana w Niemczech, a od niedawna na tzw. mini job, zarabiam 450 euro i jest to kwota nieopodatkowana w Niemczech. Mój mąż dostał pracę etatową w Niemczech. Zaraz po nowym roku złożył PIT-28 (był ryczałtowcem). Nie mamy zamiaru wracać do Polski, ale mamy mieszkanie własnościowe i tam jesteśmy zameldowani na stałe. Czy powinniśmy się rozliczyć dodatkowo w Polsce z zarobków w Niemczech? Dodam jeszcze, że byliśmy rolnikami. Ziemia nadal należy do męża. Czy mąż nie popełnił błędu, wysyłając rozliczenie roczne z podatku w Polsce, nie rozliczając się z dochodów w Niemczech?

Powrót do Polski i rozliczenie dochodów zagranicznych

Od 6 lat nieprzerwanie mieszkam i pracuję w UK, płacę tam podatki, tam toczy się moje życie prywatne i służbowe. W Polsce spędzam jedynie urlop. Jestem kawalerem, mam w Polsce rodziców, nadal w domu rodzinnym jestem zameldowany. Posiadam konto bankowe w Polsce wraz z lokatami.  Moje pytanie dotyczy rozliczenia dochodów zagranicznych, bo noszę się z zamiarem powrotu do Polski i kupna mieszkania. Nie składałem dotychczas NIP-3 do urzędu skarbowego. Czy w mojej sytuacji podlegam obowiązkowi podatkowemu w Polsce z tytułu tak zwanego środka interesów życiowych? Czy moje paski z wypłat oraz wyciągi z banku w UK wystarczą, aby udowodnić, że zarobiłem te pieniądze w UK na kupno mieszkania?

Podatki w Polsce czy Kanadzie

Od 2008 r. mieszkam w Kanadzie, gdzie pracuję i płacę podatki. W Polsce posiadam dwa mieszkania, oba ponad 5 lat. Co z podatkami w przypadku sprzedaży tych nieruchomości? Czy nie będę musiał w ogóle płacić podatku – ani w Polsce, ani w Kanadzie?

Aktualizacja adresu zamieszkania dla celów podatkowych z opóźnieniem

Od listopada 2013 r. jestem rezydentką Szwajcarii. Przez pierwsze półrocze 2013 r. jeszcze pracowałam w Polsce i oczywiście rozliczyłam się z tego roku w Polsce. O stycznia 2014 r. pracuję w Szwajcarii i rozliczam się tutaj z podatków. Nurtuje mnie jedna kwestia. Co prawda wysłałam do US rozliczenie z 2013 r., ale nie poinformowałam o zmianie miejsca zamieszkania. Ponadto nadal zameldowana jestem w Polsce (nigdy się nie wymeldowałam). Zapewne powinnam była to zrobić w momencie przeprowadzki do innego kraju. Czy powinnam zaktualizować te dane teraz? Jak to ewentualnie zrobić i czy mogę ponieść jakieś konsekwencje?

Emerytura francuska

Pan jest obywatelem francuskim. Mieszka w Polsce i jest tu zameldowany od dłuższego czasu. Osiągnął dochody w Polsce w 2012 roku w wysokości brutto 3200 zł, otrzymuje również emeryturę francuską. Jak powinien się rozliczyć i czy od emerytury francuskiej musi zapłacić podatek dochodowy w Polsce?

Szukamy prawników » wizytówka Zadaj pytanie »
0.039163112640381 sek.