Mama zmarła prawie rok temu i zostawiła w spadku mnie i bratu mieszkanie spółdzielcze własnościowe (sprawa w sądzie odbędzie się w tym miesiącu). Jaki podatek dochodowy trzeba będzie zapłacić od sprzedaży tego mieszkania, jeżeli sprzedamy jej zaraz po uprawomocnieniu się orzeczenia? Jeden z nas spłaca od 2005 r. kredyt mieszkaniowy i do spłaty zostało już niewiele. Czy dochód za sprzedanie teraz mieszkania można w związku z tym zwolnić od zapłaty podatku?
W przedmiotowej sprawie nabył Pan wraz z bratem spadek po mamie już w roku 2008. Datą nabycia spadku jest bowiem dzień otwarcia spadku. Spadek otwiera się z dniem śmierci spadkodawcy. Ma to istotne znaczenie przy ustalaniu zasad, którym podlegać będzie opodatkowanie sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku. W tej sytuacji dochód, jaki osiągnie Pan oraz brat, zostanie opodatkowany według reguł stosowanych do zbycia nieruchomości, jakie obowiązywały w roku, w którym prawo majątkowe (udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego) zostało nabyte. Tym samym znajdą zastosowanie uregulowania jakie obowiązywały w roku 2008.
Zasady opodatkowania
W latach 2007-2008 zwolnione były przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
- budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
- lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
- spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
- prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
– jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a-d na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.
Tym samym podstawowym warunkiem zastosowania tejże ulgi meldunkowej jest fakt udokumentowania zameldowania w budynku lub lokalu na pobyt stały nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia mieszkania.
W przypadku nieskorzystania z tej ulgi, dochód zostanie opodatkowany według poniższych reguł.
Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw (udziału w nieruchomości) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.
Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodów, które w tym przypadku (nabycie w drodze spadku) stanowić będą udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.
Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł, a zatem z dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej.
Jeżeli zatem będzie Pan (oraz brat) w stanie udokumentować fakt, iż był Pan (oraz brat) zameldowany w tym budynku lub lokalu na pobyt stały nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia mieszkania, wówczas sprzedaż tego mieszkania będzie zwolniona z opodatkowania.
W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 nie mają zastosowania zwolnienia dotyczące przeznaczenia dochodu na określone cele mieszkaniowe. Sprzedaż tej nieruchomości, jak wspomniałem, nie będzie rodzić skutków podatkowych, jeżeli Pan (oraz brat) w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (czyli de facto przedstawi dokument potwierdzający fakt zameldowania przez okres co najmniej 12 miesięcy przed zbyciem).
