Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. Chciałbym wynająć od PKP (na potrzeby firmy) budynek zdewastowanego dworca i remontować go aż do wykupu. Jeżeli jednak nie zamierzam prowadzić tam przez pewien czas działalności ani wykazywać tego najmu do odliczeń, to według jakiej stawki musiałbym zapłacić podatek (dla jakiego konkretnego rodzaju budynku)? Czy musiałbym się ujawniać z tym w urzędzie gminy? A jeżeli podpisałbym z PKP umowę jako osoba fizyczna, według jakiej stawki wówczas musiałbym zapłacić podatek? Obecny sposób użytkowania budynku to „dworzec kolejowy”.
W przedstawionej sytuacji kwestia, czy w ogóle będzie Pan podatnikiem podatku od nieruchomości, uzależniona jest od tego, kto jest właścicielem nieruchomości, na której znajduje jest budynek.
Zgodnie z art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z dnia 7 lipca 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.) „podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, osoby prawne, jednostki organizacyjne, w tym spółki nieposiadające osobowości prawnej, będące:
- właścicielami nieruchomości lub obiektów budowlanych, z zastrzeżeniem ust. 3;
- posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych;
- użytkownikami wieczystymi gruntów;
- posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie:
- wynika z umowy zawartej z właścicielem, Agencją Własności Rolnej Skarbu Państwa lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości,
- jest bez tytułu prawnego, z zastrzeżeniem ust. 2”.
Ostatni z wymienionych przypadków (pkt 4) jest jedynym wyjątkiem, w którym zgodnie z obowiązującym prawem opłatę podatku od nieruchomości wnosi najemca. W każdej innej sytuacji, niezależnie od tego, kto faktycznie użytkuje nieruchomość, podatek płaci jej właściciel. Bezskuteczna przy tym na gruncie prawnym będzie umowa, która przenosiłaby obowiązek opłacenia należnego podatku na najemcę.
Wynika to z faktu, iż najemca nieruchomości nie jest posiadaczem samoistnym przedmiotu najmu, a jedynie posiadaczem zależnym. Z art. 3 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych wynika, że posiadacz zależny może być obciążony podatkiem od nieruchomości tylko wówczas, gdy przedmiotem jego władztwa są nieruchomości, obiekty budowlane lub ich części stanowiące własność Skarbu Państwa lub samorządu terytorialnego. W takiej sytuacji zawarcie umów najmu czy dzierżawy (będących podstawą posiadania zależnego) nie ma znaczenia w zakresie oceny obowiązków podatkowych. Nawet jeśli treść takiej umowy będzie stanowić, że zobowiązanym do zapłaty podatku jest najemca lub dzierżawca (posiadacz zależny to ten, kto, nie mając tytułu własności, włada nieruchomością tak, jakby był właścicielem), to z punktu widzenia ustawy i właściwego organu, obowiązek podatkowy nadal ciąży na właścicielu lub posiadaczu samoistnym. Powyższe oznacza, że postanowienia umowne przerzucające ciężar podatku na najemcę lub dzierżawcę pozostają w mocy, ale tylko w stosunkach między stronami danej umowy cywilnoprawnej. W przypadku niezapłacenia podatku przez najemcę nakaz płatniczy na podatek od nieruchomości zostanie wystawiony na właściciela nieruchomości.
Zatem Pan jako najemca będzie podatnikiem podatku od nieruchomości tylko pod warunkiem, że właścicielem nieruchomości będzie Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, a posiadanie:
