Kategoria: Podatek VAT

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, a trafi ono do naszego prawnika specjalisty.

Sprzedaż nieruchomości przez spółkę jawną – skutki podatkowe

Autor: Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2016-03-23

Spółka jawna sprzedaje zabudowaną nieruchomość, która nie została oddana do użytku, jest w stanie surowym otwartym). Działka została nabyta przez spółkę przed wejściem do UE w 2003 r. bez VAT. Budowę rozpoczęto w 2011 r. Jakie będą skutki podatkowe sprzedaży tej nieruchomości? Czy teraz firma, sprzedając tę zabudowaną nieruchomość, musi naliczyć VAT 23% i czy od tej czynności będzie do zapłaty podatek dochodowy (mimo upływu 5 lat od zakupu działki)?

Bogusław Nowakowski

Na początek wskażę, że nieruchomość stanowi wyłączność spółki a nie jej wspólników. Według Kodeksu spółek handlowych:

„Art. 28. Majątek spółki stanowi wszelkie mienie wniesione jako wkład lub nabyte przez spółkę w czasie jej istnienia.”

Spółka jawna jest spółką osobową nieposiadającą osobowości prawnej. W związku z tym:

  1. spółka jest podatnikiem w zakresie podatku VAT,
  2. ale w zakresie podatku dochodowego podatnikami są jej wspólnicy.

Jak wynika z ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychody z udziału w spółce niebędącej osobą prawną, u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału). W przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe.

Zasadę tę stosuje się odpowiednio do rozliczania kosztów uzyskania przychodów, wydatków niestanowiących kosztów uzyskania przychodów i strat; ulg podatkowych związanych z prowadzoną działalnością w formie spółki niebędącej osobą prawną.

Z ustawy o PIT wynika nadto, że:

Art.10.1. Źródłami przychodów są:

3)pozarolnicza działalność gospodarcza; (…)

8)odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, (…)

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany; (…)”.

Przepisu ust. 1 pkt 8 nie stosuje się do odpłatnego zbycia nieruchomości, jeżeli przed zbyciem została wycofana z działalności gospodarczej, a między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym została wycofane z działalności i dniem jej odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.

Jak Pan wskazuje – nieruchomość była nabyta przez spółkę i jest zbywana przez spółkę.

Fiskus w takich przypadkach uznaje, że zbycie następuje w ramach prowadzonej działalności gospodarczej. Oznacza to, że nie ma zastosowania zasada braku opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych zbycia nieruchomości w sytuacji, gdy do odpłatnego zbycia nieruchomości doszło przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Spółka ustala w tym przypadku skutki takiej operacji: przychód uzyskany ze sprzedaży, koszty uzyskania przychodu i powstały w ten sposób dochód do opodatkowania.

Wspólnicy przyjmują dane ze spółki jako podstawę ustalenia wielkości swojego przychodu, kosztów i dochodu stosownie do udziału w zyskach wynikającego z umowy spółki.

Gdyby nieruchomość była własnością wspólników i spółka tylko by ją użytkowała (nie była właścicielem, wtedy powyższą zasadę można byłoby zastosować. Grunt byłby zbywany po 5 latach od nabycia; natomiast zbycie budynku i budowli prawdopodobnie podlegałoby podatkowi, ponieważ od daty ich wybudowania nie upłynęło ponad 5 lat.

Podatek VAT

Stosownie do ustawy o VAT:

Art. 5.1. Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zwanym dalej »podatkiem«, podlegają:

1)odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2)eksport towarów;

3)import towarów na terytorium kraju;

4)wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5)wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.”

Art. 7.1. Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel.”

Według ustawy o VAT towar to rzeczy oraz ich części (w tym nieruchomości, budynki), a także wszelkie postacie energii.

Art.29a.

1. Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2-5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

2. W przypadku dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 2, podstawą opodatkowania jest cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a gdy nie ma ceny nabycia – koszt wytworzenia, określone w momencie dostawy tych towarów.

3. Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów, o której mowa w art. 13 ust. 3, z zastrzeżeniem ust. 4.”

Niewątpliwie więc sprzedaż nieruchomości stanowiącej własność spółki jawnej jest jej odpłatnym zbyciem traktowanym jako dostawa towaru w rozumieniu ustawy o VAT.

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.(art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Przy czym sprzedaż takiej nieruchomości należy opodatkować stosując stawkę właściwą dla sprzedaży budynku (budowli) posadowionego na tym gruncie.

Jak wynika z art. 43.1 ustawy o VAT zwolniona od podatku jest:

1. dostawa terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane (co w przedmiotowej sprawie nie ma miejsca),

2. dostawa budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:
dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim (tak oceniona – jako pierwsze zasiedlenie – może być przez fiskusa sprzedaż nieruchomości w istniejącej sytuacji),
– pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata; (warunku tego nie stosuje się, jeżeli obiekty w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat).

Pierwsze zasiedlenie – rozumie się przez to oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu, pierwszemu nabywcy (sprzedaż, najem, dzierżawa) lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej;

3. dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętej zwolnieniem, o którym mowa wyżej (pkt 2), pod warunkiem że:

– w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego (to miało miejsce);

– dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów; (ale ten warunek nie jest spełniony; w sprawie mamy do czynienia z wybudowaniem od podstaw a nie z ulepszeniem).

Pisze Pan, że nieruchomość zabudowana nie jest oddana do użytkowania – stan surowy otwarty (obiektów jak rozumiem). Faktycznie więc nie jest zakończona budowa. Nie można więc mówić o tym, że upłynął jakiś czas od zakończenia budowy.

Uznaję, że przedmiotowa sprzedaż będzie podlegała podatkowi VAT i nie skorzysta ze zwolnienia przewidzianego ustawą.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.

Indywidualne Porady Prawne specjalistów

Wpisz tutaj swoje pytanie, a trafi ono do naszego prawnika specjalisty.

Podobne materiały

Darowizna maszyny rolniczej a VAT

Jestem rolnikiem, płacę podatek rolny a podatek VAT rozliczam na zasadach ogólnych. 5 lat temu kupiłem ciągnik rolniczy i odliczyłem podatek VAT. Czy mogę w świetle prawa o VAT przekazać ten ciągnik synowi umową darowizny? Jeśli nie, to jak przekazać ciągnik, aby uniknąć zapłacenia podatku VAT?

Działalność przy współpracy z kontrahentami z Białorusi

Mam zamiar otworzyć firmę w Polsce, która będzie specjalizowała się głównie w sprzedaży odzieży. Chcę współpracować z firmą znajdującą się na terenie Republiki Białoruś, ponadto chcę, aby dzianina z Polski była eksportowana do Republiki Białorusi, tam przekształcana w wyroby gotowe (koszulki) i przywieziona z powrotem do Polski. W jakim kraju będę płacił się podatek VAT? W jaki sposób podpisuje się umowę pomiędzy firmami? Jakie dokumenty są potrzebne do służby celnej w przypadku eksportu dzianiny i wywozu wyrobów gotowych? Szczegóły w załączniku.

Sprzedaż importowanej odzieży a VAT

Zajmuję się sprzedażą importowanej odzieży z Unii Europejskiej. Kupuję towar za np. 100 zł i sprzedaję go za 120 zł. Ile powinnam zapłacić od tego VAT-u?

Złożenie VAT-R po terminie

Czy złożenie VAT-R po terminie (przekroczenie 150 tys. zł) skutkuje brakiem możliwości rozliczania VAT kwartalnie?

Problem z rozliczeniem faktury od kontrahenta z Hiszpanii

Otrzymaliśmy fakturę od kontrahenta z Hiszpanii. Czy mam traktować to jako import usług i wykazać w poz. 27, 28, 29 i 30 deklaracji VAT-7 (jako podatek należny) i jednocześnie rozliczyć VAT naliczony w poz. 41 i 42? Czy transakcja powinna być wykazana w informacji podsumowującej VAT-UE?

Jaką kwotę z rachunku za paliwo mam wpisać do ewidencji przebiegu pojazdu jako koszt?

W związku z pojawieniem się możliwości odpisu VAT od paliwa mam pytanie. Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą i używam samochodu prywatnego do celów związanych z działalnością gospodarcza. Dotychczas całość rachunku za paliwo wliczałem w koszty eksploatacji samochodu (prowadzę ewidencję przebiegu pojazdu). Z dniem 1 lipca będzie można odliczyć 50% VAT z faktury za paliwo. Jaką kwotę z rachunku za paliwo mam wpisać do ewidencji przebiegu pojazdu jako koszt?

Odliczenie podatku VAT od zakupu działki

Wynajmuję lokal handlowy, którego jestem właścicielem. Dochód opodatkowany jest na ryczałcie, jestem również podatnikiem VAT. Ostatnio kupiłem działkę z przeznaczeniem na powiększenie parkingu przed tym lokalem. Czy mogę odliczyć podatek VAT od zakupu tej działki?

VAT za nagrobki dla osób fizycznych

Czy mogę zastosować VAT 8% na usługi związane z wykonywaniem nagrobków dla osób fizycznych? To PKD 2370Z.


Szukamy prawników » wizytówka Zadaj pytanie »
0.025157928466797 sek.