Moja mama sprzedaje spółdzielcze własnościowe mieszkanie jeszcze z lat 80. Środki ze sprzedaży chce przeznaczyć na dokończenie budowy domu mojego brata. W zamian brat zapewni mamie mieszkanie i utrzymanie do końca życia. W jaki sposób uniknąć podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania? Jak formalnie zobowiązać mojego brata do utrzymania mamy w zamian za wniesione środki?
Na wstępie zaznaczyć należy, że przekazanie synowi środków na dokończenie budowy domu nie będzie oznaczać przeznaczenia tych środków na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych Pana mamy.
Jednak w przypadku sprzedaży przez mamę prawa do lokalu nie będzie ona obciążona podatkiem dochodowym od odpłatnego zbycia spółdzielczego prawa do lokalu (o czym poniżej).
Kwestia przekazania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu czy też środków pieniężnych w zamian za opiekę (analogicznie jak umowa dożywocia) budzi wiele wątpliwości nie tylko na gruncie prawa cywilnego, ale też podatkowego.
Wątpliwości budzi to, czy takie umowy są dopuszczalne, a jeżeli tak, to czy te umowy są umowami darowizny czy też odpłatnymi umowami nienazwanymi.
Ponieważ mieszkanie, które chce zbyć Pana mama, jest mieszkaniem spółdzielczym własnościowym, więc w opisanej w pytaniu sytuacji nie może mieć zastosowania umowa dożywocia, która najlepiej zabezpiecza osobę przekazującą mieszkanie w zamian za opiekę.
Umowę dożywocia reguluje art. 908 Kodeksu cywilnego. Stosownie do § 1 tego artykułu, jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, to powinien – w razie braku odmiennej umowy – przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Jak już wspomniałem powyżej, umowa dożywocia nie może wchodzić w grę w przypadku Pana mamy, ponieważ mieszkanie nie jest własnościowe (nie stanowi odrębnej własności), a umowa dożywocia dotyczy wyłącznie przeniesienia własności nieruchomości. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowi ograniczone prawo rzeczowe, a nie własność.
Umowę dożywocia można by wziąć pod uwagę, jeżeli Pana mama skorzystałaby z przepisów prawa spółdzielczego i wykupiłaby na własność mieszkanie, ale z drugiej strony w przypadku zawarcia umowy o dożywocie przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego od daty nabycia własności mieszkania Pana mama byłaby zobowiązana do zapłaty podatku dochodowego, ponieważ umowę o dożywocie traktuje się jako odpłatne zbycie lokalu.
Przepisy prawa nie przewidują podobnych do umowy dożywocia umów w związku z przeniesieniem na rzecz danej osoby praw majątkowych lub środków pieniężnych.
Pana mama mogłaby jednak przenieść na syna prawo do mieszkania, a syn w umowie mógłby zobowiązać się do zapewnienia jej dożywotniego utrzymania, w tym do przyjęcia jej jako domownika, dostarczenia wyżywienia, ubrania, mieszkania, zapewnienia odpowiedniej pomocy i pielęgnowania w chorobie oraz do sprawienia własnym kosztem pogrzebu odpowiadającego zwyczajom miejscowym.
Taka umowa nie mogłaby być nazwaną umową dożywocia, ponieważ nie przenosi własności nieruchomości, a tylko prawo spółdzielcze własnościowe do lokalu.
Wątpliwości prawników budzi dopuszczalność tych umów przez prawo cywilne, ale należy podkreślić, że umowy takie są zawierane. Zgodnie bowiem z art. 3531 Kodeksu cywilnego strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego.
Wątpliwości mogłyby się pojawić co do tego, czy taka umowa byłaby umową darowizny, czy też umową odpłatną, a co za tym idzie – czy takie przeniesienie spółdzielczego prawa do lokalu podlegałoby ustawie o podatku od spadków i darowizn, czy też może ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych.
