Kategoria: Podatek dochodowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Amortyzacja i VAT przy okresowym wynajmie pokoi

Aleksander Słysz • Opublikowane: 2018-11-28

Sprawa dotyczy amortyzacji i VAT przy okresowym wynajmie pokoi. Jestem VAT-owcem i rozliczam się poprzez KPiR. Prowadzę działalność związaną z wynajmem pokoi + mam gastronomię. Dwa miesiące temu otrzymałam w darowiźnie działkę mieszkalno-usługową. Mam zamiar wybudować na niej kilka domków mieszkalnych pod wynajem i mały parking. Jest to miejscowość nadmorska, wynajem jest możliwy tylko w okresie miesięcy letnich. W związku z tym mam kilka pytań. W urzędzie miasta będę płaciła podatek od nieruchomości od „mieszkaniówki” i proporcjonalnie przez 3 miesiące lata metraż będzie rozliczany jako działalność gospodarcza. Wiem, że osoby posiadające dom w mojej miejscowości, działają w ten sposób. Czy w moim przypadku też będzie taka możliwość – pozwoli mi to zaoszczędzić znaczną kwotę? Jeżeli tak, to w jaki sposób mam rozliczać VAT i amortyzację?

Aleksander Słysz

»Wybrane opinie klientów

Po raz drugi zwracam się do eksperta i uzyskuję satysfakcjonującą odpowiedź
Beata, 58 lat
Szybka i wyczerpująca odpowiedź na zapytanie.
Barbara, 60 lat, księgowa
Bardzo wyczerpujaca, jasna i szybko uzyskana porada. Dziekuje!
Krzysztof
Dziękuję bardzo,na podstawie udzielonej przez eksperta pomocy udało mi się osiągnąć ustalony cel. W przyszłości jeżeli będę mieć problem na pewno ponownie się skontaktuje.
Jakub
Szybka odpowiedź :)
Magdalena

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych [Dz.U.2016.716 j.t.] stanowi, że grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej stanowią grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem art. 1a ust. 2a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, który stanowi, że do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;

2) gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i d;

3) budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz. U. z 2016 r. poz. 290), lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania.

Warto również pamiętać, iż za działalność gospodarczą w rozumieniu ww. ustawy (art. 1a ust. 2 pkt 2) nie uważa się wynajmu turystom pokoi gościnnych w budynkach mieszkalnych znajdujących się na obszarach wiejskich przez osoby ze stałym miejscem pobytu w gminie położonej na tym terenie, jeżeli liczba pokoi przeznaczonych do wynajęcia nie przekracza 5.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Wyższa stawka podatkowa, tj. stawka z art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b), należna jest od budynków lubi ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – liczona jest od 1 m2 powierzchni użytkowej i nie może rocznie przekroczyć obecnie 22,86 zł.

Zatem co do zasady fakt, że dana osoba prowadząca działalność prowadzi swoją działalność tylko w sezonie wakacyjnym, nie zwalnia z obowiązku opłacania podatku od nieruchomości, ale w przypadku budynków mieszkalnych wyższa stawka stosowana jest tylko, gdy budynek taki lub jego część jest zajęta na prowadzenie działalności gospodarczej. Warto pamiętać, że zgodnie z art. 6 ust. 3 ww. ustawy – gdy w trakcie roku podatkowego zaistniało zdarzenie mające wpływ na wysokość opodatkowania w tym roku, a w szczególności zmiana sposobu wykorzystywania przedmiotu opodatkowania lub jego części, podatek ulega obniżeniu lub podwyższeniu, poczynając od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiło to zdarzenie.

W przypadku podatku od towarów i usług sprawa jest bardziej skomplikowana. Warunkiem koniecznym odliczenia podatku naliczonego, o którym mowa w art. 86 ust. 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz.U.2016.710 j.t. ze zm – dalej jako u.VAT) jest wykorzystywanie nabytej nieruchomości do wykonywania czynności opodatkowanych. Dokładniej, zgodnie z ustawą ww. w zakresie, w jakim nabyte towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi VAT (czyli w uproszczeniu osobie, która na gruncie VAT prowadzi działalność gospodarczą) przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Innymi słowy, podatnikowi VAT przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, lecz wtedy gdy istnieje związek podatku naliczonego ze sprzedażą opodatkowaną. W pewnym uproszczeniu, by trwale odliczyć cały VAT zakupiona / wytworzona nieruchomość ma służyć w całości działalności opodatkowanej. Nie ma możliwości odliczenia całości podatku naliczonego w przypadku jedynie częściowego wykorzystywania dla celów opodatkowanych. Jak stanowi art. 86 ust. 7b u.VAT – w przypadku nakładów ponoszonych na nabycie (w tym na nabycie praw wieczystego użytkowania gruntów) oraz wytworzenie nieruchomości, stanowiącej majątek przedsiębiorstwa danego podatnika, wykorzystywanej zarówno do celów wykonywanej przez tego podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów osobistych, o których mowa w art. 8 ust. 2 u.VAT, gdy przypisanie tych nakładów w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego oblicza się według udziału procentowego, w jakim dana nieruchomość jest wykorzystywana do celów działalności gospodarczej.

Warto pamiętać także, że na mocy art. 86 ust. 2A u.VAT w przypadku nabycia towarów i usług wykorzystywanych zarówno do celów wykonywanej przez podatnika działalności gospodarczej, jak i do celów innych niż działalność gospodarcza, z wyjątkiem celów osobistych, do których ma zastosowanie art. 7 ust. 2 i art. 8 ust. 2, oraz celów, o których mowa w art. 8 ust. 5 – w przypadku, o którym mowa w tym przepisie, gdy przypisanie tych towarów i usług w całości do działalności gospodarczej podatnika nie jest możliwe, kwotę podatku naliczonego, o której mowa w ust. 2, oblicza się zgodnie ze sposobem określenia zakresu wykorzystywania nabywanych towarów i usług do celów działalności gospodarczej (tzw. „sposób określenia proporcji”). Ustawodawca stanowi wprost, że sposób określenia proporcji powinien najbardziej odpowiadać specyfice wykonywanej przez podatnika działalności i dokonywanych przez niego nabyć. Z art. 86 ust. 2C pkt 4 wynika, iż przy wyborze sposobu określenia proporcji można wykorzystać w szczególności średnioroczną powierzchnię wykorzystywaną do działalności gospodarczej w ogólnej średniorocznej powierzchni wykorzystywanej do działalności gospodarczej i poza tą działalnością.

Zatem, w pewnym uproszczeniu, można odliczyć cały VAT i wykorzystywać nieruchomość tylko 2 miesiące w roku, jeśli w pozostałych 10 miesiącach nieruchomość nie jest wykorzystywana.

Proszę zauważyć, w odniesieniu do amortyzacji, że amortyzacji podlegają, z zastrzeżeniem art. 22c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych [Dz.U.2012.361 j.t. ze zm. dalej jako u.PIT] – stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

1) budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,

2) maszyny, urządzenia i środki transportu,

3) inne przedmioty

– o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy określonej w art. 23a pkt 1, zwane środkami trwałymi.

Ustawa nie stanowi o czasowym wykorzystywaniu a jedynie, iż jeżeli tylko część nieruchomości, w tym budynku mieszkalnego lub lokalu mieszkalnego, jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej bądź wynajmowana lub wydzierżawiana – odpisów amortyzacyjnych dokonuje się w wysokości ustalonej od wartości początkowej nieruchomości, budynku lub lokalu odpowiadającej stosunkowi powierzchni użytkowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, wynajmowanej lub wydzierżawianej, do ogólnej powierzchni użytkowej tej nieruchomości, budynku lub lokalu. Trzeba pamiętać, iż amortyzacji nie podlegają jednak składniki majątku zwane odpowiednio środkami trwałymi, które nie są używane na skutek zawieszenia wykonywania działalności gospodarczej na podstawie przepisów o swobodzie działalności gospodarczej albo zaprzestania działalności, w której te składniki były używane; w tym przypadku składniki te nie podlegają amortyzacji od miesiąca następującego po miesiącu, w którym zawieszono albo zaprzestano tę działalność. Zatem problematycznym jest, jak i czy należy tu dokonywać odpisów amortyzacyjnych. W mojej ocenie, podobnie jak w VAT, można dokonywać amortyzacji normalnie, jeśli nieruchomość cały rok jest wykorzystywana na potrzeby działalności gospodarczej, tylko i wyłącznie, nawet gdy tylko 2 miesiące jest oddawana w najem. W tym jednak zakresie organy podatkowe mogą mieć inne zdanie.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »