Apartament we współwłasności wykorzystywany zarobkowo a podatki

Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej przez podatników niemających tu rezydencji podatkowej uznaje się m.in. przychody z położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości lub praw do takiej nieruchomości, w tym ze zbycia jej w całości albo w części lub zbycia jakichkolwiek praw do takiej nieruchomości. Zasadę tę stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, ale nie odbierają one Polsce możliwości opodatkowania w takiej sytuacji.

Odnośnie zaś podziału przychodu (dochodu) zasadą jest, że przychody ze wspólnej własności u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa w udziale w zysku, co wynika z art. 8 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych – przychody m.in. ze wspólnej własności, wspólnego przedsięwzięcia, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy lub praw majątkowych u każdego podatnika określa się proporcjonalnie do jego prawa do udziału w zysku (udziału) oraz, co do zasady, łączy się z pozostałymi przychodami ze źródeł, z których dochód podlega opodatkowaniu według skali, o której mowa w art. 27 ust. 1 ww ustawy. Zasady, o których mowa powyżej, mają również zastosowanie do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa, osiągających z np. oddawania w najem (poza działalnością) tzw. przychodów ze wspólnej własności, wspólnego posiadania lub wspólnego użytkowania rzeczy, chyba że złożą pisemne oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu osiągniętego z tego źródła przez jednego z nich. Co istotne w przypadku braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku (udziału) są równe. W takiej sytuacji, jeśli nie dokonali Państwo w drodze odpowiedniej umowy żadnych ustaleń w tym zakresie, to Pan i pozostali współwłaściciele muszą rozliczać osiągany z oddania w najem części nieruchomości przychód, z tym że żona w ramach działalności, a pozostali współwłaściciele ze źródła najem poza działalnością.

Czy można ten stan rzeczy zmienić, tu zdania od lat są podzielone. Na przestrzeni ostatniej dekady zmieniała się praktyka organów podatkowych w tym zakresie, skonstatować można, że obecnie uznaje się zazwyczaj, iż wystarczy, by współwłaściciele zawarli ze sobą umowę cywilnoprawną, w ramach swobody kontraktowania, że tylko jeden z nich jest uprawniony do pobierania pożytków, przychodów z najmu nieruchomości wspólnej. Takie stanowisko jak powyżej zaprezentowane znajdziemy m.in. w piśmie z dnia 2 lutego 2010 r. autorstwa Izby Skarbowej w Warszawie (sygn. IPPB1/415-856/09-2/AG), gdzie przeczytać możemy:

„Mając na uwadze powyższe należy stwierdzić, iż warunkiem powstania obowiązku podatkowego w przypadku każdego współwłaściciela nie jest posiadanie udziału we własności lokalu, lecz prawo do pobierania pożytków z udziału w nieruchomości. Na skutek opisanego powyżej ukształtowania stosunków między współwłaścicielami lokalu mieszkalnego, obowiązek podatkowy powstanie wyłącznie u wnioskodawcy jako u współwłaściciela uprawnionego do pobierania pożytków z jego wynajmu. Umowa zawarta przez współwłaścicieli nie znosi współwłasności, powoduje jednak, iż wnioskodawca ma pełny udział w przychodach, jakie rzecz przynosi oraz w pełnym stopniu obciążają go koszty związane z jej utrzymaniem.” Stanowisko to akceptuje doktryna: „Zgodnie z zasadą swobody umów nie ma żadnych przeszkód aby pozostali współwłaściciele mieszkania scedowali na rzecz jednego ze współwłaścicieli część dochodów z tytułu wynajmu. W takiej sytuacji tylko współwłaściciel, który faktycznie będzie uzyskiwał przychody z tytułu najmu, będzie zobowiązany do rozliczania tych przychodów w podatku dochodowym” (K. Kamiński, LEX, QA 642739).

Przyjmując ww. stanowiska za słusznie, współwłaściciele niemający prawa do pobierania przychodów, po zawarciu stosownej umowy, nie mają z tytułu oddawania nieruchomości w najem żadnych obowiązków względem fiskusa.