Budowa domów na sprzedaż bez działalności gospodarczej – podatki i VAT

Budowa domu na sprzedaż a podatek dochodowy

Budowa domu albo bliźniaka i jego późniejsza sprzedaż może zostać rozliczona jako prywatne odpłatne zbycie nieruchomości albo jako przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej. Nie decyduje samo to, czy podatnik formalnie zarejestrował firmę. Znaczenie mają rzeczywiste okoliczności: cel zarobkowy, sposób nabycia i przygotowania nieruchomości, organizacja budowy, powtarzalność przedsięwzięć, działania marketingowe oraz zamiar istniejący już przy zakupie działki lub rozpoczynaniu inwestycji. Przy inwestycji planowanej od początku jako komercyjna warto przeanalizować także zagadnienie: budowa domu na sprzedaż – podatki i forma inwestycji.

Jeżeli podatnik buduje dom dla siebie, a dopiero później z przyczyn życiowych zmienia plany i sprzedaje nieruchomość, przemawia to za kwalifikacją sprzedaży do majątku prywatnego. Jeżeli natomiast kupuje grunt, organizuje budowę z założeniem osiągnięcia zysku ze sprzedaży, przygotowuje kolejne inwestycje lub od początku planuje sprzedaż obu części bliźniaka, całość może zostać uznana za działalność gospodarczą.

Nie istnieje bezpieczna reguła pozwalająca sprzedać na przykład jeden dom rocznie poza działalnością. Już pojedyncze przedsięwzięcie może mieć charakter gospodarczy, jeżeli sposób jego przygotowania i realizacji odpowiada profesjonalnej działalności zarobkowej. Z drugiej strony sama sprzedaż cennego składnika majątku prywatnego nie staje się działalnością tylko dlatego, że przynosi podatnikowi wysoki dochód.

Pięć lat przy domu wybudowanym na własnym gruncie – od kiedy liczyć?

W przypadku prywatnego odpłatnego zbycia nieruchomości art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT przewiduje pięcioletni okres liczony od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości albo określonego prawa. Przy domu wzniesionym na gruncie stanowiącym własność podatnika nie można jednak traktować daty zakończenia budowy jako początku nowego pięcioletniego terminu.

Wynika to z art. 46–48 Kodeksu cywilnego. Budynek trwale związany z gruntem jest co do zasady częścią składową gruntu i nie stanowi odrębnego przedmiotu własności. Grunt wraz z wybudowanym na nim domem tworzy zatem jedną nieruchomość. Dla potrzeb art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT datą nabycia takiej nieruchomości jest data nabycia gruntu, niezależnie od tego, kiedy później wybudowano dom.

Inaczej trzeba analizować przypadki, w których budynek może być odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Klasycznym przykładem jest budynek wzniesiony na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste. W takich sytuacjach data wybudowania budynku lub nabycia określonego prawa może mieć samodzielne znaczenie i nie należy automatycznie przenosić zasad właściwych dla domu wzniesionego na własnym gruncie.

Jeżeli grunt został nabyty niedawno i sprzedaż prywatna następuje przed upływem pięciu lat liczonych od końca roku jego nabycia, dochód co do zasady podlega opodatkowaniu według stawki 19%. Rozliczenia dokonuje się na formularzu PIT-39 składanym od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Jeżeli przychód z takiej sprzedaży zostanie w ustawowym terminie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, możliwe jest zastosowanie ulgi mieszkaniowej. Obecnie wydatkowanie powinno nastąpić nie później niż w okresie trzech lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie. Zwolnienie obejmuje dochód w odpowiedniej proporcji do przychodu przeznaczonego na cele mieszkaniowe.

Stara data nabycia gruntu nie chroni działalności deweloperskiej

Poprawne liczenie pięcioletniego terminu od daty nabycia własnego gruntu nie oznacza, że na starych działkach można budować dowolną liczbę domów przeznaczonych na sprzedaż i zawsze korzystać z braku PIT. Art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT wprost dotyczy odpłatnego zbycia, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej.

Jeżeli podatnik działa w sposób zarobkowy, zorganizowany i w okolicznościach wskazujących na prowadzenie działalności, przychody ze sprzedaży mogą zostać przypisane do działalności gospodarczej. Wtedy pięcioletni termin właściwy dla prywatnego zbycia nie rozstrzyga o braku opodatkowania.

Za działalnością mogą przemawiać w szczególności: nabywanie gruntów z zamiarem ich zabudowy i odsprzedaży, realizowanie kolejnych inwestycji, budowanie kilku domów lub lokali przeznaczonych na rynek, aktywne pozyskiwanie klientów, reklama, profesjonalne przygotowanie sprzedaży, finansowanie inwestycji podporządkowane szybkiemu zbyciu oraz powtarzalność całego modelu. Podobne kryteria aktywnego obrotu nieruchomościami są istotne także przy podziale działek i sprzedaży jako działalności.

Jakie koszty można uwzględnić przy prywatnej sprzedaży domu?

Jeżeli sprzedaż podlega opodatkowaniu jako prywatne odpłatne zbycie, podatek wynosi 19% dochodu, a nie 19% całej ceny sprzedaży. Sposób ustalenia kosztów zależy między innymi od sposobu nabycia nieruchomości. Przy gruncie kupionym odpłatnie znaczenie mają udokumentowane koszty jego nabycia oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości w czasie jej posiadania.

W przypadku domu wybudowanego na własnej kupionej działce będą to w szczególności cena nabycia gruntu oraz odpowiednio udokumentowane wydatki związane z budową i zwiększeniem wartości nieruchomości, takie jak projekt, materiały, usługi budowlane, przyłącza i inne nakłady spełniające warunki ustawy. Nie należy ustalać kosztów wyłącznie na podstawie własnych szacunków.

Trzeba przechowywać dokumenty pozwalające wykazać poniesienie wydatków i ich związek ze sprzedawaną nieruchomością. Przy sprzedaży jedynie części bliźniaka, udziału albo wyodrębnionego lokalu konieczne może być odpowiednie przyporządkowanie kosztów do sprzedawanej części.

Spłata kapitału kredytu wykorzystanego na zakup działki lub sfinansowanie budowy nie tworzy automatycznie dodatkowego kosztu podatkowego obok wydatku sfinansowanego tym kredytem. Osobnej analizy wymagają natomiast odsetki i inne koszty finansowania, szczególnie gdy inwestycja jest związana z działalnością gospodarczą.

VAT przy budowie domu z zamiarem sprzedaży

Ocena VAT jest odrębna od zasad PIT. To, że prywatny pięcioletni termin liczony od daty nabycia gruntu już upłynął, nie przesądza jeszcze, że sprzedaż pozostaje poza VAT. W VAT trzeba przede wszystkim ustalić, czy w związku z konkretną sprzedażą osoba fizyczna działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy o VAT.

Jeżeli właściciel jedynie rozporządza majątkiem prywatnym, VAT może nie wystąpić. Jeżeli natomiast podejmuje aktywne, profesjonalne działania charakterystyczne dla producenta, handlowca lub usługodawcy, w szczególności buduje nieruchomości od początku z przeznaczeniem na sprzedaż, może zostać uznany za podatnika VAT także wtedy, gdy nie zarejestrował wcześniej działalności w CEIDG.

Przy sprzedaży nowo wybudowanego budynku przez podatnika VAT trzeba dodatkowo zbadać zasady właściwe dla dostawy budynków, budowli i związanych z nimi gruntów, w tym moment pierwszego zasiedlenia oraz możliwość zastosowania właściwego zwolnienia. Sprzedaż przed pierwszym zasiedleniem albo w okresie krótszym niż dwa lata od niego co do zasady nie korzysta ze zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Konkretna stawka lub inne zwolnienie zależą jednak od parametrów budynku i stanu faktycznego.

Odrębne zasady dotyczą niezabudowanych terenów budowlanych. Szersze omówienie tego problemu znajduje się w materiale o sprzedaży działek budowlanych a VAT.

Sprzedaż części bliźniaka rodzinie i wartość rynkowa

Sprzedaż części bliźniaka mamie, ojcu albo innej osobie bliskiej może zostać przeprowadzona na takich samych zasadach cywilnoprawnych jak sprzedaż osobie obcej, ale cena mająca znaczenie podatkowe powinna odpowiadać realiom rynkowym. Jeżeli cena wskazana w umowie bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej, organ podatkowy może określić przychód według wartości rynkowej na zasadach przewidzianych w ustawie.

Nie należy więc traktować symbolicznej ceny jako prostego sposobu na ograniczenie podatku. Jeżeli rzeczywistym celem jest nieodpłatne przekazanie całości lub części nieruchomości osobie najbliższej, właściwym instrumentem może być darowizna. Darowizna nieruchomości wymaga aktu notarialnego, a jej skutki trzeba ocenić w podatku od spadków i darowizn oraz – jeżeli nieruchomość wiąże się z działalnością podatnika – również w VAT i PIT.

W przypadku osoby, która sprzedała wcześniej własną nieruchomość i chce wykorzystać ulgę mieszkaniową na zakup od członka rodziny, znaczenie ma rzeczywiste przeznaczenie nabytej nieruchomości na jej własne cele mieszkaniowe. Sam fakt zawarcia umowy między osobami bliskimi nie daje automatycznie prawa do zwolnienia.

Jak rozliczyć sprzedaż domu z urzędem skarbowym?

Jeżeli sprzedaż jest prywatnym odpłatnym zbyciem i następuje przed upływem pięciu lat liczonych według właściwych zasad, podatnik składa PIT-39, wykazuje przychód, koszty, dochód lub stratę oraz ewentualne zwolnienie z tytułu własnych celów mieszkaniowych. Zeznanie składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Przy domu wybudowanym na własnym gruncie trzeba najpierw sprawdzić datę nabycia gruntu. Jeżeli pięcioletni okres już upłynął, a zbycie rzeczywiście następuje poza działalnością gospodarczą, sprzedaż nie stanowi źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT i nie składa się z tego tytułu PIT-39.

Jeżeli natomiast sprzedaż jest elementem działalności gospodarczej, rozliczenie następuje według zasad właściwych dla tej działalności. Trzeba wówczas ustalić przychód i koszty w odpowiedniej ewidencji, sposób opodatkowania dochodu oraz obowiązki w VAT. W przypadku czynnego podatnika VAT dochodzą również właściwe obowiązki ewidencyjne i rozliczeniowe, w tym JPK_V7.

Trzeba także odróżnić podatki sprzedawcy od obciążeń po stronie kupującego. Jeżeli dana sprzedaż jest opodatkowana VAT, co do zasady nie podlega PCC. Przy sprzedaży nieruchomości zwolnionej z VAT albo pozostającej poza VAT trzeba osobno sprawdzić zasady PCC dotyczące nabywcy, w tym ustawowe wyjątki i zwolnienia.

FAQ

Kupiłem działkę 8 lat temu, a dom wybudowałem rok temu – czy zapłacę PIT przy sprzedaży?

Jeżeli działka jest Pana własnością, dom jest trwale związany z gruntem, a sprzedaż nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej, pięcioletni termin liczy się od końca roku nabycia gruntu. Późniejsze wybudowanie domu nie rozpoczyna nowego pięcioletniego okresu. Jeżeli od końca roku nabycia gruntu minęło już pięć lat, prywatna sprzedaż co do zasady nie podlega PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 i nie wymaga PIT-39.

Czy stara data nabycia gruntu chroni, gdy faktycznie prowadzę działalność deweloperską?

Nie. Reguła pięciu lat dotyczy odpłatnego zbycia, które nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej. Jeżeli budowa i sprzedaż mają charakter zorganizowany, zarobkowy i odpowiadają działalności gospodarczej, długość posiadania gruntu nie wyłącza automatycznie opodatkowania dochodu z takiej działalności.

Czy osoba fizyczna może wybudować dom i sprzedać go bez zakładania firmy?

Może, jeżeli jest to rozporządzanie majątkiem prywatnym, a okoliczności nie wskazują na faktyczne prowadzenie działalności gospodarczej. Sama formalna rejestracja albo jej brak nie rozstrzyga kwalifikacji podatkowej. Liczy się rzeczywisty charakter przedsięwzięcia.

Czy sprzedaż jednego domu rocznie chroni przed uznaniem działalności?

Nie. Przepisy nie przewidują limitu jednego domu rocznie. Organ analizuje całokształt okoliczności, w tym zamiar inwestycyjny, sposób organizacji budowy, aktywność marketingową, przygotowanie nieruchomości do sprzedaży oraz ewentualne planowanie kolejnych inwestycji.

Kiedy trzeba złożyć PIT-39?

PIT-39 składa się przy odpłatnym zbyciu nieruchomości lub praw objętych art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, jeżeli sprzedaż jest prywatna i następuje przed upływem ustawowego pięcioletniego okresu. Przy domu wybudowanym na własnym gruncie termin ten liczy się od końca roku nabycia gruntu. Zeznanie składa się od 15 lutego do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży.

Czy faktury za materiały budowlane mogą zmniejszyć dochód do opodatkowania?

Jeżeli sprzedaż podlega prywatnemu PIT, udokumentowane nakłady na budowę zwiększające wartość nieruchomości mogą mieć znaczenie przy ustalaniu kosztów. Trzeba jednak stosować zasady właściwe dla sposobu nabycia nieruchomości oraz posiadać dokumenty wymagane przez ustawę.

Czy przy budowie domu na sprzedaż trzeba rozliczyć VAT?

Nie w każdym przypadku. Najpierw trzeba ustalić, czy sprzedawca działa przy tej transakcji jako podatnik VAT. Profesjonalna budowa nieruchomości od początku przeznaczonej na sprzedaż może prowadzić do takiego statusu. Następnie trzeba ocenić zasady właściwe dla konkretnego budynku lub gruntu, w tym pierwsze zasiedlenie i ewentualne zwolnienie.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych – ISAP
2. Informacja Ministerstwa Finansów: odpłatne zbycie nieruchomości i PIT-39 – podatki.gov.pl
3. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny, w szczególności art. 46–48 – ISAP
4. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej potwierdzająca, że przy budynku wzniesionym na własnym gruncie datą nabycia nieruchomości jest data nabycia gruntu – Eureka MF
5. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług – ISAP
6. Wyrok TSUE z dnia 15 września 2011 r. w sprawach połączonych C-180/10 i C-181/10.