Budowa domów na sprzedaż bez działalności gospodarczej

Budowa domu na sprzedaż a podatek dochodowy

W pewnym uproszczeniu można wybudować dom i sprzedać jako osoba fizyczna nieprowadząca działalności oraz jako osoba fizyczna prowadząca w tym zakresie działalność gospodarczą. Tyczy się to zarówno podatku dochodowego, jak i podatku od towarów i usług przy czym nieco inne są kryteria dla uznania za przedsiębiorcę na gruncie podatku dochodowego, a inne w podatku od towarów i usług.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. 2012 r., poz. 361 ze zm.) źródłami przychodów są:

1) stosunek służbowy, stosunek pracy, w tym spółdzielczy stosunek pracy, członkostwo w rolniczej spółdzielni produkcyjnej lub innej spółdzielni zajmującej się produkcją rolną, praca nakładcza, emerytura lub renta;

2) działalność wykonywana osobiście;

3) pozarolnicza działalność gospodarcza;

4) działy specjalne produkcji rolnej;

5) (uchylony);

6) najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą;

7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a-c;

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a-c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany;

8a) działalność prowadzona przez zagraniczną spółkę kontrolowaną;

9) inne źródła.

Wyraźnie widać zatem, że w omawianym zakresie mamy do czynienia ze zderzeniem źródeł z pkt 8 i pkt 3. Działalność gospodarcza oznacza wg art. 5a pkt 6 ww. ustawy działalność zarobkową:

a) wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową,

b) polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż,

c) polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4-9.

W świetle powyższego o kwalifikacji podejmowanych działań jako działalności gospodarczej decydować będzie wypełnianie przesłanki zorganizowania i ciągłości. Jak wskazuje m.in. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim w wyroku z dnia 13 października 2009 r. (sygn. I SA/Go 432/09): „Działalność podatnika ma charakter zorganizowany i nie ma charakteru przypadkowego, gdy składa się z wielu powiązanych ze sobą czynności zmierzających do uzyskania przychodu. (...)”. Natomiast w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Olsztynie z dnia 7 listopada 2012 r. (sygn. I SA/Ol 459/12) przeczytać można, że: „Występująca w sprawie zakupu i sprzedaży nieruchomości systematyczność i powtarzalność działań, podobny mechanizm ich podejmowania, przedmiot tych czynności, ich kontynuowanie w kolejnych latach, zarobkowy charakter, działanie we własnym imieniu i na własny rachunek, świadczą jednoznacznie, że jest to pozarolnicza działalność gospodarcza, o której mowa w art. 5a pkt 6 u.p.d.o.f.”

Zobacz też: Budowa bliźniaka na jednej działce

Kto jest podatnikiem podatku od towarów i usług?

Natomiast w podatku od towarów i usług podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą (bez względu na cel lub rezultat takiej działalności), którą jest wszelka działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza, jak wynika z art. 15 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. 2011 r. Nr 177, poz. 1054 j.t. ze zm.) obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Ustawodawca w dniu 1 kwietnia 2013 r. usunął najbardziej kontrowersyjny fragment definicji działalności gospodarczej, odnoszący się do wykonywania działalności gospodarczej wtedy „gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.” Na podstawie dotychczasowego orzecznictwa, albowiem z treści przepisów nic więcej nie wynika wprost, zbudować można tezę, że aby stwierdzić, czy na gruncie VAT dana działalność ma charakter działalności gospodarczej, konieczne jest ustalenie czy dokonujący nabywa nieruchomości w celach handlowych i działania związane z nabyciem i sprzedażą są prowadzone w sposób wskazujący na prowadzenie w rozumieniu, które nadaje tu ustawa o podatku VAT, działalności gospodarczej? Moim zdaniem tak właśnie będzie w opisanym przez Pana przypadku, czyli będzie Pan działał jako podatnik VAT tj. prowadzący działalność gospodarczą. Wyklucza to rozliczenie dochodu poza działalnością, tj. na druku PIT-39 składanym do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym dokonano sprzedaży.

Gdy dochód nie jest dochodem z działalności gospodarczej, od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia – jeśli nie odbiega od wartości rynkowej) a kosztami, które tu stanowiłyby udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Przy działalności gospodarczej, zakładając opodatkowanie podatkiem dochodowym od osób fizycznych, można dochód opodatkować według progresji, tj. na zasadach ogólnych bądź w sposób liniowy (według stałej 19% stawki).

Czy osoba fizyczna może budować domy i je sprzedawać?

Odpowiadając zatem na postawione pytania:  – Tak.

Jeśli tak, to jakie podatki musi zapłacić i jakie są najlepsze rozwiązania, aby zobowiązania podatkowe były jak najmniejsze?

Nie istnieje jedno najlepsze rozwiązanie dla wszystkich, wysokość podatku zależy od wielu zmiennych, jak przychód, koszty uzyskania czy forma opodatkowania, czy nawet źródło przychodu (działalność lub sprzedaż poza działalnością).

Czy najkorzystniej byłoby sprzedawać jeden dom w roku czy można sprzedać kilka?

Aby sprzedaż nowo wybudowany dom poza działalnością gospodarczą, co do zasady musiałoby być tak, że w założeniu buduje się „dla siebie” i zmiana decyzji o wykorzystaniu powoduje sprzedaż. Organy podatkowe spotykają takie sytuacje, często jednak „nie uwierzą” w taką historię, gdy zajdzie konieczność jej weryfikacji czy to w toku kontroli podatkowej, czy postępowania podatkowego, gdy okaże się, że z tego samego powodu chce Pan zbyć 3, 4, 5 dom.

Jak jest w przypadku założenia firmy, czy to lepsze rozwiązanie? Jak wygląda rozliczenie z urzędem skarbowym?

Zakładając działalność, wybieramy sposób jej opodatkowania, w przypadku zasad ogólnych jak i podatku liniowego konieczne jest prowadzenie podatkowej księgi przychodów i rozchodów i na jej podstawie rozliczanie się w podatku dochodowym. Odrębną sprawą jest podatek od towarów i usług i moment, z którym osoba prowadząca działalności traci prawo do zwolnienia podmiotowego lub sama z niego rezygnuje, głównie z tego powodu, by odliczać podatek naliczony. W działalności deweloperskiej na ogół osoby ją planujące od startu działają jako czynni podatnicy, gdyż – ekonomicznie – zyskują na zwrocie podatku od towarów i usług.