Czy od zakupu nieruchomości pod wynajem mogę odliczyć VAT?

Opodatkowanie wynajmu podatkiem VAT

W pierwszej kolejności należy wskazać na dwie bardzo ważne kwestie odnośnie opodatkowania wynajmu podatkiem VAT:

– wynajęcie nieruchomości na cele firmowe stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT,

– wynajęcie nieruchomości na cele mieszkaniowe stanowi czynność zwolnioną od opodatkowania podatkiem VAT (art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT).

Powyższe wpływa na możliwość odliczenia podatku VAT z tytułu nabycia nieruchomości. Trzeba bowiem zauważyć, że w myśl art. 86 ust. 1 ustawy VAT, w zakresie, w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przysługuje więc wówczas, gdy zostaną spełnione określone warunki, tzn. odliczenia tego dokonuje podatnik podatku od towarów i usług oraz gdy towary i usługi, z których nabyciem podatek został naliczony, są wykorzystywane do czynności opodatkowanych (a nie zwolnionych). Warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego jest niewątpliwy i bezsporny związek zakupów z wykonanymi czynnościami opodatkowanymi.

Prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego

Przedstawiona wyżej zasada wyklucza zatem możliwości dokonania odliczenia podatku naliczonego związanego z towarami i usługami, które nie są wykorzystywane do czynności opodatkowanych, czyli w przypadku ich wykorzystywania do czynności zwolnionych od podatku od towarów i usług oraz niepodlegających temu podatkowi. Zatem dla ustalenia prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego podstawowe znaczenie ma związek dokonanych zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi.

Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 23.07.2014 r., I FSK 1140/13, wskazał, że aby możliwe było skorzystanie z prawa do odliczenia spełnione muszą być dwa warunki. Po pierwsze odliczenia musi dokonywać podatnik podatku od towarów i usług, i po drugie towary i usługi, w związku z nabyciem których podatek został naliczony są wykorzystywane do czynności opodatkowanych. Innymi słowy, warunkiem umożliwiającym podatnikowi skorzystanie z prawa do odliczenia podatku naliczonego, w ocenie NSA, jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami opodatkowanymi. Zasada ta jest wyrazem zasady neutralności, a konsekwencją powyższej regulacji jest to, że podatek od towarów i usług obciąża jedynie konsumpcje, i w tym zakresie podatnicy zwolnieni z podatku zostali zrównani z konsumentami, gdyż ich działalność jest podatkowo neutralna.

Na potwierdzenie tej tezy NSA powołał się na wyrok TSUE, który w orzeczeniu z 30.03.2006 r., w sprawie C-184/04, wskazał, że gdy towary i usługi nabyte przez podatnika są wykorzystywane do czynności zwolnionych od podatku lub niepodlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie następuje ani pobór podatku należnego, ani możliwość odliczenia podatku naliczonego. Zatem w ocenie NSA dla prawa do odliczenia nie ma decydującego znaczenia fakt rejestracji podatnika, gdyż kluczowym w tym zakresie jest związek zakupów z wykonywanymi czynnościami podatkowymi.

Podsumowując powyższe, prawo do odliczenia podatku VAT od zakupu nieruchomości uzależnione jest od tego na jaki cel zostanie wynajęta. Jeżeli wynajmie Pan nieruchomość na cele mieszkaniowe (a więc działalność zwolnioną) prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości nie przysługuje.

Jeżeli natomiast nieruchomość zostanie wynajęta na cele firmowe (a więc działalność opodatkowaną) prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu zakupu nieruchomości przysługuje w całości.

Takie stanowisko potwierdza m.in. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 9 lipca 2013 r., IBPP2/443-325/13/ICz.