Kategoria: Podatek dochodowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Czy urząd skarbowy nie zakwestionuje nam ulgi mieszkaniowej?

Aleksander Słysz • Opublikowane: 2014-10-21

W 2011 r. kupiliśmy mieszkanie za 80 000 zł, teraz chcemy je sprzedać i pieniądze ze sprzedaży przeznaczyć na zakup domu za granicą, w jednym z krajów UE. Chcielibyśmy jednak z tych pieniędzy również spłacić zaciągniętą na remont tego mieszkania pożyczkę 60 000 zł + 1,5% prowizję oraz odjąć koszty dla agencji nieruchomości (czyli 3,69%) od ceny sprzedaży mieszkania. Mieszkanie chcemy sprzedać za 220 000 zł. Czy to prawidłowe rozliczenie? Czy urząd skarbowy nie zakwestionuje nam ulgi mieszkaniowej?

Aleksander Słysz

»Wybrane opinie klientów

Jestem pod ogromnym wrażeniem, co do uzyskania informacji bardzo szczegółowej. Fachowe doradztwo, takiej informacji nie uzyskam nigdzie, wcześniej. Składam podziękowanie Pani Izabeli Nowackiej-Marzeion. 
Wiesława, sprzątaczka, 555 lat
Po raz drugi zwracam się do eksperta i uzyskuję satysfakcjonującą odpowiedź
Beata, 58 lat
Szybka i wyczerpująca odpowiedź na zapytanie.
Barbara, 60 lat, księgowa
Bardzo wyczerpujaca, jasna i szybko uzyskana porada. Dziekuje!
Krzysztof
Dziękuję bardzo,na podstawie udzielonej przez eksperta pomocy udało mi się osiągnąć ustalony cel. W przyszłości jeżeli będę mieć problem na pewno ponownie się skontaktuje.
Jakub

Sprzedaż przed upływem 5 lat podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, gdyż jest to przychód będący w kręgu zainteresowania ustawy, podatek płaci się tu od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i wynosi 19% podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości rozumianym jako „wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia”, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (powiększoną niekiedy o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw). Zatem koszty stanowią tu udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Jako że mieszkanie zostało nabyte w 2011 roku, może korzystać ze zwolnienia dotyczącego celów mieszkaniowych, bowiem do sprzedaży nieruchomości nabytych po dniu 31 grudnia 2008 roku zastosowanie ma obecnie obowiązujące zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe uznaje się wydatki wskazane w ust. 25 wyżej wymienionego art. 21, tj.:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Konkludując zatem, by skorzystać w całości ze zwolnienia od podatku muszą Państwo całą kwotę (tj. 220 000 zł) przeznaczyć na własny cel mieszkaniowy, w przeciwnym razie „wyskoczy” chociażby mały ,ale jednak, częściowy podatek, co wynika z faktu, że zwolnieniu podlega dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Celem mieszkaniowym może tu być wspomniany kredyt (kredyt i odsetki), o ile został wzięty na remont, albowiem zgodnie z widocznym powyżej pkt 2 lit. a) własnym celem mieszkaniowym jest spłata kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia na cele określone w pkt 1, to jest m.in. na remont własnego lokalu mieszkalnego.

Ustawodawca określił, że spłata kredytu w opisanych warunkach jest tzw. własnym celem mieszkaniowym. W poprzednich latach i miesiącach tego roku nie kwestionowano w ogóle kredytów zaciąganych na cele określone w art. 21 ust. 25 w pkt 1 , pojawiają się jednak wątpliwości, czy gdy dany wydatek jest kosztem, a jest nim remont (koszty stanowią tu udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania) to kredyt, z którego został sfinansowany, może być „własnym celem mieszkaniowym”. Nie wynika to jednak wprost z ustawy. Problem ten powstał na kanwie wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 10 kwietnia 2013 r. [sygnatura: I SA/Kr 1951/12], w którym sąd uznaje, że podatnik, który przeznaczy środki ze sprzedaży nieruchomości na spłatę kredytu zaciągniętego na jej nabycie, nie ma prawa do skorzystania ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 w związku z art. 21 ust. 25 pkt 2 lit. a u.p.d.o.f.

Moim zdaniem, w opisanej sytuacji spłata kredytu uprawnia do zwolnienia, nie można jednak wykluczyć, że część organów, zasłaniając się wspomnianym wyrokiem, nie uzna spłaty kredytu za wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Kwota zapłacona agencji nieruchomości nie jest wydatkiem na cele mieszkaniowe, gdyż nie została wymieniona przez ustawodawcę w art. 21 ust. 25 ww. ustawy – jest moim zdaniem kosztem odpłatnego zbycia pomniejszającym przychód ze sprzedaży.

Kwota wydatkowana na nabycie domu w państwie członkowskim Unii Europejskiej będzie wydatkiem na cele mieszkaniowe.

Przypominam, że wydatkowanie środków musi nastąpić nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, a zwolnienie trzeba zadeklarować w PIT-39, który składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym w którym dokonano zbycia.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »