Darowizna na rzecz osoby z trzeciej grupy podatkowej

Sprzedaż lokalu użytkowego

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19 a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.

Zgodnie z ww. art. 19 przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.
Wartość rynkową nieruchomości określa się na podstawie cen rynkowych nieruchomości z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

Sprzedaż nieruchomości po zaniżonej cenie

Co równie ważne, jeżeli wartość wyrażona w cenie określonej w umowie odpłatnego zbycia znacznie odbiega od wartości rynkowej nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej wezwie strony umowy do zmiany tej wartości lub wskazania przyczyn uzasadniających podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej. W razie nieudzielenia odpowiedzi, niedokonania zmiany wartości lub niewskazania przyczyn, które uzasadniają podanie ceny znacznie odbiegającej od wartości rynkowej, organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej określi wartość z uwzględnieniem opinii biegłego lub biegłych. Jeżeli wartość ustalona w ten sposób odbiega co najmniej o 33% od wartości wyrażonej w cenie, koszty opinii biegłego lub biegłych ponosi zbywający.

Zatem przy sprzedaży za 1 złotówkę Pani przychodem będzie i tak wartość rynkowa i jeśli przychód ten będzie wyższy od kosztów (m.in. cena zakupu), wystąpi 19% podatek dochodowy.

Na kupującym ciążyć będzie 2% podatek od czynności cywilnoprawnych wyliczony również od wartości rynkowej.

Podatkowo jest to rozwiązanie prawdopodobnie korzystniejsze niż darowizna, o ile wartość rynkowa lokalu nie jest znacznie wyższa (np. 100%) niż cena nabycia go przez Panią.

Darowizna lokalu użytkowego w III grupie podatkowej

Jako że darowizna byłaby poczyniona na rzecz osoby z trzeciej grupy podatkowej, podlegałaby opodatkowaniu od wartości powyżej kwoty wolnej, tj. powyżej 4902 zł; podatek wyniesie tu 2877 zł 90 gr i 20% od każdej złotówki ponad 20 556 zł.

Również tu podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa jako wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego.

Trudno z ekonomicznego punktu widzenia porównywać sprzedaż i darowiznę, bowiem przy sprzedaży ewentualny podatek obciąża sprzedawcę, a przy darowiźnie – obdarowanego, o odpłatności nawet nie wspominając.

Niemniej jednak organy podatkowe w razie ewentualnej kontroli, nawet przy opodatkowaniu prawidłowym, tj. od wartości rynkowej, mogą zarzucać, iż sprzedaż za symboliczną kwotę ma na celu obejście prawa i jest czynnością pozorną.

*Stan prawny z dnia 8.02.2012 r.