Kategoria: Podatek dochodowy

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dobre rozliczenie z US

Katarzyna Nosal • Opublikowane: 2015-08-31

W 2006 zawarłem związek małżeński i razem z byłą żoną kupiliśmy na kredyt hipoteczny mieszkanie. W 2009 wzięliśmy rozwód. W 2011 dokonaliśmy podziału majątku, tj. mieszkania (wartość w wyceniona przez rzeczoznawcę to 250 tys. zł), w wyniku czego nabyłem w całości prawa do mieszkania pod warunkiem spłaty udziałów byłej żony w wysokości kwoty 35 tys. zł. W ubiegłym roku sprzedałem mieszkanie za kwotę i uregulowałem kredyt hipoteczny w kwocie. Proszę o poradę, jak należy rozliczyć się z US, aby uniknąć bądź zmniejszyć podatek do minimum? Szczegóły rozliczeń w załączniku.

Katarzyna Nosal

»Wybrane opinie klientów

Po raz drugi zwracam się do eksperta i uzyskuję satysfakcjonującą odpowiedź
Beata, 58 lat
Szybka i wyczerpująca odpowiedź na zapytanie.
Barbara, 60 lat, księgowa
Bardzo wyczerpujaca, jasna i szybko uzyskana porada. Dziekuje!
Krzysztof
Dziękuję bardzo,na podstawie udzielonej przez eksperta pomocy udało mi się osiągnąć ustalony cel. W przyszłości jeżeli będę mieć problem na pewno ponownie się skontaktuje.
Jakub
Szybka odpowiedź :)
Magdalena

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „źródłem przychodu podlegającego opodatkowaniu jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b)   spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy,

– jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt. 131 cytowanej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych „zwolnione z podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Ustawa wskazuje także, jakie wydatki uznawane są za wydatki na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy „za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1)   wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej”.

Oceniając, kto i za co ma zapłacić, należy w pierwszej kolejności ustalić, kiedy nastąpiło nabycie nieruchomości. Istotny jest tu bowiem okres od nabycia nieruchomości lub jej części do daty sprzedaży. Niewątpliwie nabyciem jest zakup nieruchomości. Skoro nabył Pan z żoną nieruchomość w roku 2006 do majątku wspólnego, a następnie majątek ten „rozpadł się” na dwie równe części w wyniku rozwodu, to niewątpliwie również część przypadająca na Pana rzecz była nabyta przez Pana w tym roku. Problemem jest ustalenie, czy także udział żony można zaliczyć Panu jako nabyty w roku 2006. Patrząc tylko na istotę małżeńskiej wspólności majątkowej, która nie może zostać podzielona, zanim nie nastąpi rozłączność majątkowa (w wyniku na przykład rozwodu), można by przyjąć, że nabył Pan roku 2006 całość. Niestety orzecznictwo sądów administracyjnych, a także interpretacje indywidualne w sprawach podatkowych udzielane przez dyrektorów izb skarbowych idą w innym kierunku.

Zgodnie z orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego podział majątku nie jest nabyciem w rozumieniu ustaw podatkowych, jeżeli:

  • podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty,
  • wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki przysługuje małżonkowi w majątku dorobkowym małżeńskim.

W związku z tym, jeżeli nieruchomość stała się własnością jednego z małżonków bez żadnych dopłat i spłat, to można uznać, że datą nabycia był dzień zakupu mieszkania lub domu przez oboje małżonków, jeszcze podczas trwania małżeństwa.

Jeżeli natomiast wartość nieruchomości przewyższa udział małżonka we wspólnym majątku dorobkowym, to za dzień nabycia uznaje się dzień podziału majątku wspólnego. Warto zaznaczyć, że stwierdzenie, czy wartość nieruchomości przewyższa udział w majątku wspólnym, czy nie, opiera się na wyliczeniach dokonanych na podstawie cen rynkowych na dzień podziału majątku dorobkowego małżonków.

Tak też orzekają dyrektorzy izb skarbowych w interpretacjach indywidualnych przygotowywanych dla podatników mających problem z interpretacją przepisów podatkowych. Jako przykład można wskazać te najnowsze interpretacje. I tak w interpretacji indywidualnej Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 25 sierpnia 2014 r. (nr ITPB2/415-574/14/IL) czytamy:

„Zniesienie wspólności ustawowej kreuje prawo małżonków do majątku wspólnego na zasadzie współwłasności w częściach ułamkowych, które z reguły jest stanem przejściowym i prowadzi do podziału majątku. Zgodnie z art. 1037 Kodeksu cywilnego w związku z art. 46 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego podział majątku wspólnego może nastąpić bądź na mocy umowy między małżonkami, bądź na mocy orzeczenia sądu na żądanie któregokolwiek z małżonków. Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego, działu spadku, zniesienia współwłasności jest nabyciem tych rzeczy. Mając na uwadze przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli: podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku, mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Zatem, za datę nabycia nieruchomości (prawa), która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania ustawowej wspólności majątkowej małżeńskiej pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości (prawa) w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim”.

W interpretacji z dnia 20 listopada 2014 r. (nr IPTPB2/415-459/14-6/KSM) Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi wyjaśnił:

„Zatem, za datę nabycia nieruchomości, która przypadła danej osobie w wyniku podziału majątku wspólnego, należy przyjąć datę jej nabycia w czasie trwania związku małżeńskiego (do majątku wspólnego) pod warunkiem, że wartość otrzymanej przez daną osobę nieruchomości w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki tej osobie przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim. Jeżeli natomiast wartość otrzymanej przez małżonka nieruchomości przekracza jego udział w majątku dorobkowym małżeńskim, to wówczas za datę nabycia tej części nieruchomości, która przekracza udział małżonka w majątku dorobkowym małżeńskim, należy przyjąć dzień, w którym dokonano podziału majątku dorobkowego małżeńskiego. Przenosząc powyższe uregulowania prawne na grunt przedstawionego we wniosku stanu faktycznego, stwierdzić należy, że podział majątku dorobkowego małżonków dokonany postanowieniem Sądu z 2011 r. (prawomocnym w 2012 r.) nie był ekwiwalentny. Ekwiwalentny podział w naturze występuje jedynie wówczas, gdy w wyniku podziału majątku wspólnego, każdy ze współwłaścicieli otrzymuje na wyłączną własność majątek tej samej wartości. Tymczasem, jak wynika ze stanu faktycznego Wnioskodawczyni nabyła większą część majątku (55% wartości majątku), gdyż dla Wnioskodawczyni przyznano: spółdzielcze własnościowe prawo do mieszkania, trzy działki rolno-budowlane niezabudowane, samochód osobowy i wyposażenie mieszkania”.

Takie przykłady można mnożyć. Przenosząc powyższe na grunt Pańskiego pytania, należy wyjaśnić, że jeśli chodzi o połowę wartości nieruchomości, to od jej wartości podatek Pana nie obowiązuje, bowiem nabył ją Pan już w 2006 roku. Natomiast wartość 1/2 udziału nabytego po podziale majątku wspólnego podlega opodatkowaniu z tytułu sprzedaży nieruchomości, bowiem nabycie tego udziału nastąpiło w roku 2011.

Jak zmniejszyć podatek? Podatek naliczany jest od dochodu, czyli przychód minus koszty uzyskania. Zgodnie z art. 30e ust. 2 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw określonym zgodnie z art. 19, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Stosownie do art. 19 ust. 1 ustawy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia.

Pisze Pan, że spłacił żonę kwotą w wysokości 35 tyś. zł. Spłata ta może zostać zaliczona na poczet kosztów uzyskania przychodu. Przepisem określającym, jakiego rodzaju wydatki uznaje się za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości w przypadku, kiedy jej nabycie miało miejsce na podstawie czynności, o charakterze odpłatnym jest art. 22 ust. 6c ustawy. Stanowi on, że koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania.

Przy tak rozumianych kosztach uzyskania przychodu (udokumentowane koszty nabycia) należy uznać, że spłata na rzecz byłej żony z tytułu uzyskania jej udziału w majątku wspólnym będzie takim kosztem. Twierdzenie takie potwierdzają interpretacje indywidualne, m.in. interpretacja Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 8 czerwca 2010 roku nr IBPBII/2/415-322/10/CJS.

Odliczając zatem koszty uzyskania przychodu, pomniejszy Pan podstawę opodatkowania o 35 tyś. zł.

Nadto należy pamiętać o uldze mieszkaniowej określonej w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, o której pisałam wyżej. Zgodnie z tym przepisem zwolnione z podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Wydatkami na własny cel mieszkaniowy są według ustawy, m.in. wydatki poniesione na:

  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na cele określone w pkt 1,
  • spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
  • spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

    – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Oczywiście w Pana przypadku będzie chodziło jedynie o spłatę kredytu przypadającego na część udziału żony.

Te dwie okoliczności mogą Panu pomóc zmniejszyć wydatnie podatek od dochodu uzyskanego ze sprzedaży nieruchomości.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »