Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Dochody z najmu

Elżbieta Jędruczyk • Opublikowane: 2012-06-28

Moje pytanie dotyczy dochodów z najmu. Od trzech lat mieszkam za granicą. Jednocześnie wynajmuję moje mieszkanie w Polsce (biorę 1500 zł miesięcznie, w tym 300 zł na czynsz do spółdzielni). Nie zgłosiłem tego faktu w urzędzie skarbowym. Najemca ma się wyprowadzić na dniach, ale straszy mnie, bo wie, iż nie płacę podatku. Nie wiem, jakim cudem zdobył taką wiedzę. Zaznaczę, iż ten człowiek mieszka w moim lokalu od pięciu miesięcy*. Poza tym boję się, ponieważ wynajmowałem to mieszkanie już wcześniej – innym ludziom. Moją sytuację pogarsza fakt, iż nigdzie nie zgłosiłem, że mieszkam za granicą (a dokładnie w Irlandii). Wciąż jestem zameldowany w Polsce. Co zrobić? Jaka kara mi grozi, jeśli najemca na mnie doniesie? Czy urząd skarbowy może sprawdzić, czy wynajmowałem mieszkanie już wcześniej (np. robiąc wywiad środowiskowy)? Dodam, że tym mieszkaniem zajmuje się mój ojciec. Czy ewentualnie to on mógłby rozliczać się z US?

 

Elżbieta Jędruczyk

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za sprawne i szybkie udzielenie wyczerpującej odpowiedzi, dzięki fachowej poradzie w której zawarto dodatkowe istotne dla sprawy wskazówki, wykraczające poza zakres pytania uniknąłem popełnienia poważnego błędu biznesowego,
Marek, 64 lata
Chciałbym aby w przyszłości prawnik, pytał przed napisaniem ostatecznej odpowiedzi o szczegóły, laicy tacy jak ja nie wiedza które informacje mogą być istotne a które nie. Mam nadzieje, że uzyskam odpowiedź na dodatkowe pytanie.
Piotr, HR business partner, 37 lat
Bardzo pomocny serwis. Dzięki niemu za niewielką w sumie opłatą pozbyłem się dużego problemu.
Roman, 62 lata
Polecam jak najbardziej.
Ewa
Porada przekonująca i konkretna (z powołaniem się na odpowiednie artykuły oraz podaniem przykładowych postanowień sądu). 
Tomasz, manager, 53 lata

Moim zdaniem, w rzeczywistości Pana sytuacja nie przedstawia się tak źle, jak to z pozoru mogłoby wyglądać.

 

Przede wszystkim nie ma możliwości, aby Pana najemca wiedział, czy płaci Pan podatek od najmu – z tego względu, że nie ma obowiązku zgłaszania dochodów z najmu. Obowiązek zgłoszenia przed uzyskaniem pierwszego przychodu występuje wyłącznie wtedy, gdyby chciał Pan skorzystać z dobrodziejstwa tzw. najmu okazjonalnego lub z opodatkowania zryczałtowanego.

 

Konsekwencją niezgłoszenia najmu przed uzyskaniem pierwszego przychodu z tego tytułu jest wyłącznie utrata możliwości:

 

  1. skorzystania z ochrony z tytułu zastosowania formy najmu okazjonalnego,
  2. skorzystania ze zryczałtowanej formy opodatkowania (pozostają tzw. zasady ogólne, czyli według skali podatkowej).

 

Natomiast w żadnym wypadku nie jest to karalne.

 

Urząd skarbowy uzyskuje wiedzę o tym, że osiąga Pan przychody z najmu, dopiero w momencie złożenia zeznania rocznego (za 2011 r. będzie ono składane w kwietniu 2012 r.) bądź też w wyniku wpływu zaliczek na podatek wpłacanych w trakcie roku.

 

Jak Pan pisze, wynajmuje Pan lokal od pięciu miesięcy – oznacza to, że umowa została zawarta w 2011 r., a co za tym idzie, ostateczne zgłoszenie dochodów z najmu będzie miało miejsce dopiero w wyżej wymienionym zeznaniu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

 

Jeżeli więc wziąć pod uwagę jedynie umowę z obecnym najemcą, w grę może wchodzić ewentualnie naruszenie prawa w zakresie niewpłacania zaliczek na podatek dochodowy (jeżeli w ogóle były należne).

 

Proponowany przeze mnie sposób postępowania:

 

  1. Należy założyć ewidencję przychodów i kosztów z tytułu najmu (zasady ogólne charakteryzują się tym, że ma Pan możliwość rozliczania kosztów ich uzyskania i odejmowania ich od podatku).
  2. W ewidencji należy wpisać od strony przychodów wpłaty od najemcy w datach ich otrzymania.
  3. W ewidencji po stronie kosztów należy wpisać wszelkie ponoszone koszty – czynsz do spółdzielni, ewentualne inne wydatki na mieszkanie; amortyzację (jako osoba opodatkowana na zasadach ogólnych ma Pan prawo do rozliczenia kosztów amortyzacji mieszkania).
  4. Jeżeli wynajmowane przez Pana mieszkanie jest umeblowane – należy sporządzić spis mebli, wyposażenia, ruchomości i dokonać ich wyceny. Składniki o niskiej wartości (niższej niż 3500 zł) ma Pan prawo zamortyzować jednorazowo i wpisać również po stronie kosztów do ewidencji pod datą rozpoczęcia uzyskiwania przychodów z najmu.
  5. Jeżeli po uwzględnieniu wszystkich możliwych kosztów będzie wychodził podatek do zapłaty – odprowadzić z odsetkami; mam jednak przekonanie, że przy tak niskich kwotach raczej nie będzie takiej możliwości.

 

Podatek od wynajmu liczony na zasadach ogólnych wynosi w uproszczeniu 18% od dochodu (tj. różnicy między przychodem a kosztami). Gdyby więc nie było żadnych kosztów oprócz czynszu do spółdzielni – podatek mógłby wynieść maksymalnie około 1000 zł (licząc za 5 miesięcy najmu).

 

Jeżeli w rzeczywistości to Pana ojciec uzyskuje przychody z najmu, to w przyszłości można podpisać między nim a Panem umowę nieodpłatnego użyczenia z prawem do wynajmu. Takie świadczenie – mimo że nieodpłatne – w najbliższej rodzinie nie będzie podlegało opodatkowaniu.

 

Uzyskiwanie dochodów z najmu przez Pana może być niekorzystne ze względów podatkowych (w przypadku gdyby rozliczał Pan w Polsce dochody z Irlandii – zakładając, że podatkowo jest Pan rezydentem polskim).

 

Co do poprzedniego wynajmu – nie jestem w stanie powiedzieć, jak długo uzyskiwał Pan wcześniej dochody. Zakładając, że tylko w tym roku – rozwiązanie byłoby analogiczne do powyższego (ta sama ewidencja). Teoretycznie urząd skarbowy mógłby próbować przesłuchać świadków na okoliczność uzyskiwania przez Pana dochodów z najmu. Moim zdaniem, jest to mało prawdopodobne. Poza tym z dużą dozą prawdopodobieństwa można stwierdzić, że po założeniu ewidencji i rozliczeniu poprzednich przychodów z uwzględnieniem wszelkich kosztów (tak jak opisane wyżej) zobowiązanie podatkowe w ogóle nie wystąpiłoby.

 

Reasumując wszystko powyższe, proponuję:

 

  1. założyć ewidencję uzyskiwanych przychodów z najmu,
  2. uwzględnić wszelkie przychody i koszty oraz odprowadzić należny podatek (jeżeli będzie),
  3. złożyć zeznanie roczne z uwzględnieniem tych dochodów.

 

Niezależnie proponowałabym uregulować sytuację meldunkową.

 

 

 

 

 

*Stan prawny z dnia 19.10.2011 r.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Jak przepisać firmę na córkę?

Prowadzę działalność gospodarczą – kawiarnię. Mama ma drugą kawiarnię, którą chciałaby w całości przekazać mnie w formie darowizny (myślimy o...

Planowane niewielkie przychody firmy a sposób ich opodatkowania

Wraz z żoną zamierzamy otworzyć własną firmę, jednocześnie pozostając w stosunku pracy z naszymi obecnymi pracodawcami. Prawdopodobnie nasze przychody...

Niezłożenie zeznania podatkowego

W 2008 r. pracowałem w Szwecji, pracodawca twierdził, że uiszcza podatek. Teraz dostałem wezwanie z urzędu skarbowego z powodu niezłożenia zeznania...

Wspólne rozliczenie małżonków

Mam pytanie dotyczące podatków i wspólnego rozliczenia małżonków . Prowadzę jednoosobową działalność gospodarczą. Mam syna i córkę...

Wynagrodzenie za ustanowienie służebności a podatek

Na mojej działce ma powstać nowa linia energetyczna. Przedsiębiorca przesyłowy zawarł ze mną umowę, w wyniku której otrzymałam jednorazowe...

Rozliczanie różnic kursowych

Mamy problem w związku z rozliczaniem różnic kursowych . Otrzymaliśmy od krajowego dostawcy fakturę VAT w walucie obcej – USD (dokument wystawiony...

Opodatkowanie ryczałtowe

Chcę założyć jednoosobową działalność. Mam zamiar sprzedawać pliki muzyczne przez Internet. To utwory mojego autorstwa i mojej produkcji (muzyka...

Odliczenia od podatku

Moja siostra jest osobą niepełnosprawną (II grupa), utrzymuje się z alimentów w wysokości 560 zł miesięcznie i odziedziczonych akcji bakowych, które...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »