Jak i kiedy należy rozliczyć zadatek w deklaracji podatkowej?

Czym jest zadatek w świetle prawa cywilnego?

Zadatek jest instytucją prawa cywilnego związaną z wykonaniem zobowiązań umownych. Uiszczenie zadatku służyć ma zabezpieczeniu wykonania świadczenia umownego.

Z przepisu art. 394 § 1 Kodeks cywilny (K.c.) wynika, iż w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju, zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej.

Artykuł 394 § 2 i § 3 K.c. stanowi natomiast, że w razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Kiedy zadatek staje się przysporzeniem na gruncie prawa podatkowego i należy go wykazać w rozliczeniu podatkowym?

Zgodnie z art. 11 ustawy PIT – opodatkowaniu podlega przychód, przez który rozumie się kwoty faktycznie otrzymane i definitywne. Jak zatem widać, zadatek w chwili jego otrzymania nie jest świadczeniem definitywnym. Zadatek jest takim przysporzeniem dopiero w momencie, kiedy umowa przedwstępna nie dojdzie do skutku. W rezultacie otrzymany zadatek na poczet przyszłej umowy sprzedaży nieruchomości, która dojdzie do skutku, nie rodzi konieczności zapłaty podatku. Potwierdził to Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 02.05.2014 r., nr ILPB2/415-144/14-2/ES:

„Rozpatrując kwestię umowy przedwstępnej na gruncie prawa podatkowego zauważyć należy, że cytowany wcześniej art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, posługuje się terminem »zbycie«. Zatem aby wywołać skutek prawno-podatkowy z tego tytułu musi nastąpić np. sprzedaż nieruchomości. Samo zawarcie umowy przedwstępnej nie powoduje skutków podatkowych, gdyż w tej sytuacji nie możemy mówić o przeniesieniu własności nieruchomości, a jedynie o zobowiązaniu do takiego przeniesienia w określonym terminie. Umowa przedwstępna jest więc niejako przyrzeczeniem do dokonania sprzedaży, która nastąpi dopiero w momencie zawarcia umowy sprzedaży, przenoszącej własność nieruchomości.

W związku z powyższym, stwierdzić należy, że data zawarcia przedwstępnej umowy sprzedaży mieszkania nie może być uznana za datę jego zbycia. Wskazać bowiem należy, że definitywne przeniesienie prawa własności następuje tylko i wyłącznie w momencie zawarcia aktu notarialnego umowy sprzedaży tej nieruchomości. Tym samym data zawarcia – choćby w formie aktu notarialnego – umowy przedwstępnej nie ma znaczenia dla ustalenia daty sprzedaży nieruchomości. Nadmienić należy, że umowa przedwstępna jest instytucją prawa zobowiązań służącą stronom, które dążą do zawarcia określonej umowy, ale z różnych powodów nie chcą lub nie mogą jej zawrzeć, a pragną zapewnić sobie jej zawarcie w przyszłości. Można zatem powiedzieć, że umowa przedwstępna tworzy swoisty mechanizm obligacyjny i organizuje tym samym proces zawierania umowy.”

Umowa sprzedaży nie doszła do skutku – zachowany zadatek jako przychód z innych źródeł

Inaczej natomiast będzie się przedstawiała sytuacja, gdy do głównej umowy sprzedaży nie dojdzie i na mocy przepisów Kodeksu cywilnego będzie Pani mogła zadatek zatrzymać. W takim przypadku zachowany zadatek będzie stanowił przychód z tzw. innych źródeł (art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy PIT). Przychód z tytułu zatrzymanego zadatku należy następnie wykazać w zeznaniu podatkowym PIT-36 lub PIT-37 składanym do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, skumulować z innymi dochodami oraz opodatkować skalą podatkową (17% lub 32%).

Taki sposób kwalifikacji zatrzymanego na skutek zerwania umowy zadatku potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Łodzi w piśmie z 18.09.2011 r., nr IPTPB2/415-230/11-2/Akr:

„Zgodnie z brzmieniem powołanej normy prawnej za przychody z innych źródeł, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 9, uważa się w szczególności: kwoty wypłacone po śmierci członka otwartego funduszu emerytalnego wskazanej przez niego osobie lub członkowi jego najbliższej rodziny, w rozumieniu przepisów o organizacji i funkcjonowaniu funduszy emerytalnych, zasiłki pieniężne z ubezpieczenia społecznego, alimenty, stypendia, dotacje (subwencje) inne niż wymienione w art. 14, dopłaty, nagrody i inne nieodpłatne świadczenia nienależące do przychodów określonych w art. 12-14 i 17 oraz przychody nieznajdujące pokrycia w ujawnionych źródłach.

Katalog przychodów z innych źródeł jest katalogiem otwartym, o czym przesądza użycie przez ustawodawcę sformułowania »w szczególności«. Wyliczenie zawarte w art. 20 ust. 1 ww. ustawy jest zatem jedynie wyliczeniem przykładowym.

Tym samym kwota zachowanego zadatku, jako przysporzenie majątkowe, stanowi przychód objęty tym przepisem.”

Zadatek – rozliczenie z fiskusem

Podsumowując:

• jeżeli otrzymany zadatek będzie zaliczony na poczet późniejszej umowy sprzedaży nieruchomości, tzn. sprzedaż dojdzie do skutku, to obecnie otrzymany zadatek nie podlega opodatkowaniu;
• jeżeli natomiast umowa przedwstępna zostanie zerwana i nie dojdzie do skutku i zachowa Pani zadatek, to taki zatrzymany zadatek należy dopiero wtedy opodatkować jako przychód z innych źródeł. Przychód ten należy rozpoznać w roku podatkowym, w którym doszło do zerwania umowy, a nie w roku, w którym otrzymała Pani zadatek, bowiem dopiero w momencie zerwania umowy zadatek staje się Pani definitywnym przysporzeniem (wcześniej jest wpłacany na poczet przyszłej ceny sprzedaży).