Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Autor: Paulina Olejniczak-Suchodolska

Mama mojego partnera, z którym nie mam ślubu, sprzedaje mieszkanie, które 4 miesiące temu nabyła mieszkanie na własność. Było to spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Teraz je sprzedaje i chce synowi przekazać gotówkę w formie darowizny, dołożymy do niej oszczędności i chcemy kupić mieszkanie na siebie. Czy mama partnera będzie musiała w tej sytuacji zapłacić podatek od sprzedaży nieruchomości? Słyszałam, że pewnie tak, bo od nabycia nie minęło 5 lat, ale może tu chodzi tylko o zmianę formy prawnej i nie trzeba będzie płacić podatku. Jeżeli trzeba płacić, proszę wskazać rozwiązanie dla nas korzystne.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania?

Odpłatne zbycie nieruchomości

Zgodnie z art. 10 ust. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako: pdof) „źródłem przychodu generującym obowiązek podatkowy jest odpłatne zbycie

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,

d) innych rzeczy, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy – przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Nabycie mieszkania przez zmianę formy prawnej

Zgodnie z tym przepisem zasadą jest, że przychód powoduje „odpłatne zbycie” nieruchomości. Chodzi o każdy rodzaj transakcji powodującej wyzbycie się prawa własności/wieczystego użytkowania nieruchomości pod warunkiem otrzymania zapłaty (jak np. sprzedaż, zniesienie współwłasności). Wyzbycie się prawa własności nieruchomości, o ile nastąpiło za zapłatą ceny (odpłatne zbycie) przed upływem 5 lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie prawa własności nieruchomości, powoduje powstanie obowiązku podatkowego. Ustawa co prawda nie definiuje „nabycia”, ale pojęcie to w doktrynie prawnej jest bardzo szerokie. Chodzi o przyjęcie na własność (tu: nieruchomości) niezależnie od tytułu nabycia (np. sprzedaż, darowizna).

Zbycie nieruchomości a podatek dochodowy

Z przesłanego do analizy aktu notarialnego wynika, że w dniu 20.06.2021 r. mama nabyła prawo własności nieruchomości. Aktem tym spółdzielnia mieszkaniowa ustanowiła odrębną własność lokalu i przeniosła jego własność na mamę partnera. Zatem w dniu 20.06.2021 r. mama partnera nabyła własność nieruchomości. Obowiązek podatkowy wynikający z art. 10 ust. 8 pdof będzie liczony od 31.12.2021 r. (od końca roku podatkowego) aż pięć lat, czyli do 31.12.2026 r. Dopiero po tej dacie mama może odpłatnie zbyć (sprzedać) nieruchomość bez konieczności zapłaty podatku dochodowego.

Ponieważ jak wynika z treści art. 10 ust. 8 pdof tylko odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat od nabycia powoduje konieczność zapłaty podatku dochodowego, to nieodpłatne zbycie nieruchomości takiego obowiązku nie powoduje. Zgodnie z art. 2 ust. 1 pkt. 3 pdof nieodpłatne przekazanie nieruchomości, takie jak darowizna przed upływem 5 lat, nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, ale podatkowi od spadków i darowizn.

Darowizna mieszkania synowi

Tak więc przekazanie przedmiotowego lokalu darowizną synowi nie będzie powodować obowiązku zapłaty podatku dochodowego. Darowizna jednak będzie podlegać podatkowi od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 14 ustawy o podatku od spadków i darowizn (dalej jako: psd) Zgodnie z jej art. 14 podatek od darowizny ustala się w zależności od grupy podatkowej, do której zaliczany jest nabywca. Jeśli nabywcą (obdarowanym) jest syn, zalicza się go do I grupy podatkowej. Kwotą wolną od podatku dla I grupy podatkowej jest 9 637 zł. Podatek od spadków i darowizn wylicza się według skali.

Osoba najbliższa – małżonek, zstępny, wstępny, pasierb, rodzeństwo, ojczym, macocha, może uwolnić się od obowiązku zapłaty tego podatku pod warunkiem zgłoszenia nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, czyli od dnia darowizny. Zatem jeśli Pani partner zgłosiłby do urzędu skarbowego fakt nabycia mieszkania w formie darowizny od matki, uniknąłby zapłaty podatku od spadków i darowizn.

Sprzedaż mieszkania i przekazanie środków na własne potrzeby mieszkaniowe

W takim przypadku Pani partner, chcąc zadysponować mieszkaniem nabytym w formie darowizny, również zostanie objęty art. 10 ust. 8 pdof, który analizowaliśmy na początku opinii. Jeśli jednak Pani partner sprzeda ten lokal, a środki uzyskane z jego nabycia przeznaczy na własne potrzeby mieszkaniowe, będzie mógł skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej.

Ulga mieszkaniowa

Mianowicie, zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 pdof wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Prościej rzecz ujmując – w terminie 3 lat od sprzedaży darowanego mieszkania, środki pochodzące ze sprzedaży należy przeznaczyć na własne cele mieszkaniowe. Jeśli nabędą Państwo mieszkanie jako partnerzy na współwłasność – tylko udział Pani partnera będzie stanowił jego „własne cele mieszkaniowe”. Jeśli natomiast nabędą Państwo nowy lokal jako małżeństwo pozostające we wspólności majątkowej, to rozliczyć będzie można w uldze mieszkaniowej całą kwotę pozyskaną ze sprzedaży.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info