Jak uniknąć podatku od sprzedaży nieruchomości?

Nabycie nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej

Jeśli dobrze zrozumiałem, nieruchomość kupiona była prywatnie. Małżeństwo ustało, a co najmniej ustała wspólność majątkowa. Doszło do podziału majątku wspólnego, w wyniku którego Pani przypadła wskazana nieruchomość.

Problem prawny w niniejszej sprawie dotyczył odpowiedzi na pytanie, czy stosując art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, za datę nabycia nieruchomości lub prawa majątkowego należy uznać datę nabycia do majątku wspólnego małżonków, czy datę podziału wspólnego majątku dorobkowego, w przypadku gdy dochodzi do zbycia przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym na podstawie umowy notarialnej nastąpiło nabycie przez jednego małżonka udziału w nieruchomości lub w prawie nabytym do majątku wspólnego ponad własny udział po ustaniu wspólności majątkowej na skutek rozwodu.

Gdy do nabycia udziału w nieruchomości doszło po ustaniu małżeńskiej wspólności ustawowej w wyniku innego zdarzenia niż śmierć jednego z małżonków, np. w wyniku ustania małżeństwa przez orzeczenie rozwodu i zawarcia umowy notarialnej stwierdzającej (lub wyroku sądowego), własność nieruchomości przypada jednemu z małżonków bez obowiązku spłaty.

Wspólność majątkowa małżonków

Wspólność ustawowa (tutaj małżeńska) obejmuje wszelkie przedmioty majątkowe nabyte w czasie jej trwania przez oboje małżonków lub przez jednego z nich i została ukształtowana jako wspólność łączna, którą charakteryzuje to, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym, nie mogą rozporządzać udziałami, a także nie mogą żądać podziału majątku objętego wspólnością ustawową. Nabycie nieruchomości w czasie trwania wspólności majątkowej wiąże się z nabyciem przez każdego z małżonków tego prawa w całości, a nie w określonym ułamkowo udziale.

Konsekwencją takiego rozwiązania, w przypadku sprzedaży tego prawa, jest uznanie, że każdy z małżonków zbywałby to prawo w całości, a nie w określonym udziale, jako że jest to wspólność bezudziałowa. Powyższy pogląd przyjęto w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego – m.in. w wyrokach z dnia: 20 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 1249/14; 20 lipca 2016 r., sygn. akt II FSK 1431/14; a także wojewódzkich sądów administracyjnych – m.in. w prawomocnych wyrokach: WSA w Kielcach z dnia 22 sierpnia 2013 r., sygn. akt I SA/Ke 396/13; WSA w Gdańsku z dnia 9 września 2014 r., sygn. akt I SA/Gd 716/14; WSA w Bydgoszczy z dnia 24 marca 2015 r., sygn. akt I SA/Bd 55/15; WSA w Szczecinie z dnia 25 czerwca 2015 r., sygn. akt I SA/Sz 451/15; WSA w Poznaniu z dnia 10 listopada 2015 r., sygn. akt I SA/Po 1146/15.

Skoro nie można wyodrębnić udziałów, które małżonkowie posiadali w chwili nabycia nieruchomości, to nie można też przyjąć, że pięcioletni termin biegnie od daty nabycia nieruchomości po ustaniu wspólności majątkowej. Dla oceny skutków podatkowych odpłatnego zbycia nieruchomości kluczowy jest moment poniesienia wydatku na nabycie tego składnika do majątku wspólnego i to, że tego wydatku – w momencie jego poniesienia – nie można przypisać jednemu bądź drugiemu małżonkowi w udziałach o określonej wielkości.

Inne rozumienie art. 10 ust. 1 pkt 8 prowadziłoby do niezamierzonego przez ustawodawcę opodatkowania przychodu ze źródła – odpłatne zbycie nieruchomości – zamiast dochodu i bezzasadnie różnicowałaby sytuację podatników w zależności od sposobu nabycia. Podmioty należące do tej samej kategorii muszą być traktowane równo, a podmioty należące do różnych kategorii mogą być traktowane różnie (por. wyroki TK z dnia: 13 grudnia 2007 r. w sprawie SK 37/06; 26 lutego 2008 r. w sprawie SK 89/06; 22 lipca 2008 r. w sprawie P 41/07; 11 maja 2010 r. w sprawie SK 50/08 oraz 23 listopada 2010 r. w sprawie K 5/10).

Podatek od odpłatnego zbycia nieruchomości

Przepisy regulujące opodatkowanie przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości nie zawierają szczególnych regulacji w odniesieniu do małżonków pozostających we wspólności majątkowej. Trzeba zauważyć, że przy innym źródle przychodów (art. 10 ust. 1 pkt 6) ustawodawca przyjął szczególne regulacje odnoszące się do małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa. Wprowadził też regulacje dotyczące przychodów z najmu lub umów o podobnym charakterze, których przedmiotem są składniki majątku objęte wspólnością majątkową małżeńską. Precyzując zasady opodatkowania dochodów z wymienionego źródła, uzyskiwanych przez małżonków pozostających we wspólności ustawowej, ustawodawca nie zdecydował się na wprowadzenie regulacji odnoszącej się do przychodów (dochodów) ze źródła określonego w art. 10 ust. 1 pkt 8 pomimo istniejących rozbieżności w orzecznictwie, których źródłem jest pozostawanie nieruchomości we wspólności majątkowej małżeńskiej. Brak jest tym samym doszukiwania się luki konstrukcyjnej w ustawie podatkowej (por. wyr. NSA z dnia 7 marca 2017 r., sygn. akt II FSK 410/15).

Brak szczegółowych unormowań zagadnienia nabycia w treści art. 10 ust. 1 pkt 8 w odniesieniu do małżeńskiej wspólności ustawowej nie może prowadzić do nakładania obowiązku w drodze niejasnych przepisów, pozostawiając w istocie nadmierną swobodę organom podatkowym w kreowaniu obowiązku podatkowego.

Data nabycia nieruchomości

W sytuacji opisanej na początku za datę nabycia przy sprzedaży nieruchomości przez Panią jako współmałżonka w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 należy uznać datę nabycia nieruchomości do wspólności ustawowej. Pięcioletni okres liczony od daty nabycia do majątku małżeńskiego ma zastosowanie do sprzedaży przez Panią (jednego z małżonków) nieruchomości, w której udział uzyskała Pani w wyniku ustania małżeństwa, a następnie w drodze zawarcia np. umowy notarialnej przesądzającej prawo własności do tej nieruchomości. Nie ma powodów, żeby w inny sposób traktować Panią jako podatnika sprzedającego nieruchomość przed upływem pięciu lat od dnia uzyskania prawa do własności nieruchomości uzyskanego w wyniku ustania wspólności ustawowej wskutek rozwodu, a inaczej jako podatnika, który uzyskał to prawo w wyniku ustania wspólności ustawowej.

W obu przypadkach doszło do nabycia nieruchomości do ustawowej wspólności małżeńskiej, a skoro tak, to za datę nabycia należy uznać tę właśnie datę. Późniejsze/następcze zdarzenia prawne (sposób ustania ustawowej wspólności małżeńskiej) nie mają prawnego znaczenia dla ustalenia daty nabycia nieruchomości.

Taka konstatacja przesądza o zasadności twierdzenia, że w świetle art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. b ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych za datę nabycia nieruchomości przy sprzedaży jej przez jednego z małżonków po ustaniu związku małżeńskiego poprzez orzeczenie rozwodu i przyznaniu mu tego prawa w drodze np. umowy notarialnej, należy uznać datę nabycia tego prawa do ustawowej wspólności majątkowej.

Zatem zbycie w 2021 r. nie rodzi skutków w zakresie podatku dochodowego (PIT). Przy sprzedaży prywatnej, a do tego incydentalnej nie zachodzi podstawa do tego, aby transakcja podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT. Tym bardziej że:

• sprzedaży dokonywałaby Pani prywatnie, nie będąc czynnym podatnikiem VAT,
• sprzedaż byłaby niejako wymuszona przez sytuację, a celem nabycia nie byłaby odsprzedaż nieruchomości z zyskiem.

Dla uzyskania pewności może Pani wystąpić o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Okres oczekiwania to 3 miesiące.