Podatek od sprzedaży udziału w nieruchomości

Kiedy sprzedaż udziału w nieruchomości powoduje podatek?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT źródłem przychodu jest odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości, jeżeli sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie albo wybudowanie.

Jeżeli zatem syn sprzedał udział w nieruchomości przed upływem tego okresu, powinien złożyć PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku sprzedaży. Podatek wynosi 19%, ale nie od całej ceny sprzedaży. Podstawą opodatkowania jest dochód, czyli przychód pomniejszony m.in. o koszty nabycia udziału, koszty odpłatnego zbycia oraz udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

Warto więc w pierwszej kolejności sprawdzić, czy urząd skarbowy prawidłowo ustalił dochód. Jeżeli syn nabył udział odpłatnie, znaczenie może mieć cena zakupu, taksa notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych, opłaty sądowe oraz późniejsze nakłady udokumentowane fakturami. Jeżeli nabycie nastąpiło w drodze spadku, darowizny albo podziału majątku, sposób liczenia kosztów i 5-letniego terminu może wymagać osobnej analizy.

Sprzedaż między członkami rodziny również jest sprzedażą odpłatną. Sam fakt, że kupującym jest matka, nie wyłącza PIT. Trzeba też pamiętać, że cena znacznie odbiegająca od wartości rynkowej może zostać zakwestionowana przez organ podatkowy.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży udziału

Ten artykuł zostaje przy sprzedaży udziału w nieruchomości i reakcji po informacji od notariusza. Ogólny mechanizm ulgi, proporcji i PIT-39 omawia tekst: sprzedaż mieszkania a ulga mieszkaniowa i PIT-39.

W sprawie udziału najpierw trzeba sprawdzić datę nabycia, udział sprzedawcy i dochód przypadający na sprzedawaną część. Dopiero potem ocenia się, czy wydatkowanie pieniędzy może zwolnić dochód z PIT.

Co zrobić, gdy podatek już jest należny

Jeżeli nie ma podstaw do ulgi albo termin wydatkowania minął, pozostaje złożenie lub korekta PIT-39, zapłata podatku i ewentualny wniosek o ulgę w spłacie zobowiązania. Nie należy mieszać tej ścieżki z samą ulgą mieszkaniową — to już etap zaległości lub płatności podatku.

Jak uzasadnić wniosek do urzędu skarbowego?

We wniosku trzeba wykazać ważny interes podatnika albo interes publiczny. Nie wystarczy samo stwierdzenie, że podatnik ma długi. Należy opisać konkretnie sytuację rodzinną, majątkową i dochodową oraz pokazać, dlaczego jednorazowa zapłata podatku zagroziłaby podstawowym potrzebom rodziny.

W przypadku syna istotne mogą być m.in. wysokie zadłużenie, brak własnego mieszkania, konieczność wynajmu lokalu, utrzymywanie żony i małego dziecka, wysokość dochodów, koszty leczenia, koszty utrzymania oraz ewentualne postępowania egzekucyjne. Do wniosku warto dołączyć dokumenty, np. umowę najmu, potwierdzenia rat kredytów i pożyczek, zajęcia komornicze, zaświadczenia o dochodach, rachunki za utrzymanie rodziny oraz zestawienie miesięcznego budżetu.

Organ podatkowy działa w ramach uznania administracyjnego. Oznacza to, że nawet trudna sytuacja nie gwarantuje pozytywnej decyzji. Urząd powinien jednak zebrać i ocenić materiał dowodowy oraz wyjaśnić, dlaczego uznał albo nie uznał przesłanek ulgi.

W orzecznictwie podkreśla się, że ważnego interesu podatnika nie można sprowadzać wyłącznie do zdarzeń nadzwyczajnych, takich jak klęska żywiołowa czy nagła choroba. WSA w Poznaniu w wyroku z 24 października 2023 r., sygn. akt I SA/Po 72/23, wskazał, że należy uwzględniać także normalną sytuację ekonomiczną podatnika, jego dochody i wydatki. Nie oznacza to jednak automatycznego umorzenia podatku.

Czy notariusz odpowiada za informację o podatku?

Notariusz sporządzający akt sprzedaży pobiera podatki i opłaty, które są związane z samą czynnością notarialną, np. taksę notarialną, opłatę sądową czy w określonych przypadkach podatek od czynności cywilnoprawnych. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości rozlicza natomiast sam sprzedający w PIT-39.

Informacja przekazana przez notariusza po podpisaniu aktu nie znosi obowiązku podatkowego. Jeżeli podatnik uważa, że został błędnie poinformowany lub wprowadzony w błąd, może rozważyć odrębną ocenę odpowiedzialności notariusza, ale nie jest to sposób na automatyczne uchylenie podatku wobec urzędu skarbowego.

Co syn powinien zrobić krok po kroku?

Po pierwsze, powinien ustalić datę i sposób nabycia udziału oraz datę sprzedaży. Od tego zależy, czy 5-letni termin rzeczywiście nie upłynął.

Po drugie, powinien obliczyć dochód, a nie sam podatek od ceny. Trzeba zebrać dokumenty potwierdzające koszty nabycia, nakłady i koszty sprzedaży.

Po trzecie, powinien sprawdzić, czy może przeznaczyć przychód na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku sprzedaży. Jeżeli tak, ulga mieszkaniowa może zmniejszyć podatek nawet do zera.

Po czwarte, jeżeli nie ma środków na zapłatę, powinien złożyć do naczelnika urzędu skarbowego wniosek o raty, odroczenie albo umorzenie zaległości, zależnie od tego, czy termin płatności już minął. Wniosek powinien być udokumentowany i konkretny.

FAQ

Czy podatek od sprzedaży nieruchomości wynosi 20%?

Nie. Podatek dochodowy od sprzedaży nieruchomości przed upływem 5 lat wynosi 19% dochodu. Dochód to zasadniczo przychód ze sprzedaży pomniejszony o koszty, które można wykazać zgodnie z ustawą.

Czy spłata długów daje prawo do ulgi mieszkaniowej?

Co do zasady nie, jeżeli chodzi o zwykłe długi, pożyczki konsumenckie, karty kredytowe albo bieżące zobowiązania. Ulga dotyczy wydatków na własne cele mieszkaniowe, a nie dowolnej poprawy sytuacji finansowej.

Czy urząd skarbowy musi umorzyć podatek, jeśli podatnik ma rodzinę i długi?

Nie. Umorzenie zaległości podatkowej jest uznaniowe i wyjątkowe. Rodzina, dziecko, najem mieszkania oraz długi mogą być ważnymi argumentami, ale trzeba je udokumentować i wykazać, że zapłata podatku naruszyłaby podstawowe potrzeby życiowe.

Czy można złożyć wniosek o raty przed terminem zapłaty podatku?

Tak. Jeżeli termin płatności jeszcze nie upłynął, można wnosić o rozłożenie zapłaty podatku na raty albo odroczenie terminu płatności. Po terminie mówimy już o zaległości podatkowej.

Czy brak informacji od notariusza zwalnia z PIT?

Zwykle nie. Obowiązek rozliczenia PIT-39 ciąży na sprzedającym. Ewentualne zastrzeżenia do informacji udzielonej przez notariusza nie powodują automatycznego wygaśnięcia zobowiązania podatkowego.

Podsumowanie

W opisanej sytuacji nie chodzi o podatek 20% od sprzedaży, lecz o 19% podatku od dochodu z odpłatnego zbycia udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat. Najpierw trzeba sprawdzić, czy 5-letni termin został prawidłowo policzony i czy dochód nie może być obniżony o koszty oraz nakłady.

Jeżeli syn może przeznaczyć środki na własne cele mieszkaniowe, warto rozważyć ulgę mieszkaniową. Jeżeli pieniędzy już nie ma albo zostały przeznaczone na spłatę innych długów, pozostaje wniosek do urzędu skarbowego o raty, odroczenie lub umorzenie zaległości, dobrze udokumentowany sytuacją rodzinną i finansową.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
3. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Poznaniu z dnia 24 października 2023 r., sygn. akt I SA/Po 72/23