Indywidualne porady prawne

Pliki można dodać w kolejnym kroku
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!

Jak uregulować zaległy podatek za najem mieszkania?

Marcin Sądej • Opublikowane: 2022-06-13

6 lat temu wraz z moim partnerem kupiliśmy mieszkanie w Warszawie. Mieszkaliśmy tam 4 lata, potem przeprowadziliśmy się do mieszkania po mojej babci. Potem nastało nasze rozstanie. Mieszkanie było wynajmowane, ja to rozliczałam i niestety nie zgłosiłam najmu do opodatkowania. Były partner nic o tym nie wie, dostawał po prostu swoją część odstępnego. Właśnie sprzedaliśmy to mieszkanie i nie wiem, co zrobić dalej z niepłaconym podatkiem. Czy mogę teraz jakoś to uregulować i mieć spokój? Jak i gdzie mam załatwić formalności? Ile wyniesie podatek?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Jak uregulować zaległy podatek za najem mieszkania?

Sposoby opodatkowania najmu

Zasadniczo najem prywatny może być opodatkowany na zasadach ogólnych lub ryczałtem. Przy czym aby ryczałt był możliwy, konieczne jest przed rozpoczęciem wynajmu w danym roku złożenie stosownego oświadczenia oraz wpłata na właściwe konto. Skoro przez ostatnie lata podatku Pani nie opłacała, to niestety forma ryczałtowa jest niedostępna.

Podatek musi zostać rozliczony na zasadach ogólnych. To oznacza, że przychód z tytułu wynajmu jest pomniejszany o koszty podatkowe i w ten sposób ustalany jest dochód, który podlega opodatkowaniu stawką 18% (17% od 1 stycznia 2020) lub 32%, jeżeli podstawa opodatkowania przekroczy 85 528 zł. Katalog kosztów jest otwarty i może Pani tu ująć takie wydatki jak odsetki od kredytu, koszty remontu, zakupu wyposażenia, opłaty za ubezpieczenie mieszkania itp. itd. Oczywiście aby odliczenie wydatku było możliwe, musi Pani posiadać dokumenty potwierdzające poniesienie wydatku (faktury, dowody opłat, potwierdzenia przelewów itp.).

Zaległości w podatku od najmu

Zgodnie z art. 51 § 1 Ordynacji podatkowej „zaległością podatkową jest podatek niezapłacony w terminie płatności”. Jak już wskazałem, terminem płatności podatku w przypadku najmu jest 30 kwiecień roku następującego po roku podatkowym. Każdy niezapłacony za danym rok podatek przekształca się w zaległość podatkową od której biegną odsetki. Stawka odsetek wynosi 8% w skali roku. Odsetki naliczane są do dnia zapłaty kwoty podatku i zaległości.

Dodatkowo musimy podkreślić, że zgodnie z 44 ust. 1 pkt 2 ustawy PIT podatnicy osiągający dochody z tytułu najmu są zobowiązani do wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek. Termin płatności tych zaliczek to 20. dzień miesiąca następującego po miesiącu otrzymania przychodu. Zatem w każdym miesiącu po otrzymaniu przychodu powinna Pani uiścić zaliczkę na podatek z tytułu najmu

Jak podaje art. 53 § 3 Ordynacji podatkowej, przepisy dotyczące zaległości stosuje się także do niezapłaconych w terminie zaliczek na podatek. Od niezapłaconej w terminie zaliczki na podatek również naliczane są odsetki za zwłokę.

Co jednak istotne, zaliczki na podatek są zobowiązaniem cząstkowym płatnym w trakcie roku. Po zakończeniu roku podatkowego same zaliczki wygasają, ponieważ mamy już do czynienia z rocznym zobowiązaniem podatkowym.

Odsetki od zaliczek 

Chociaż same zaliczki przekształcają się w zobowiązanie roczne, które faktycznie można rozliczyć w zeznaniu PIT składanym do 30 kwietnia, to jednak organ podatkowy zachowuje prawo do naliczenia odsetek od niezapłaconych zaliczek. Jak bowiem podaje art. 53a § 1 Ordynacji podatkowej, jeżeli w postępowaniu podatkowym po zakończeniu roku podatkowego lub innego okresu rozliczeniowego organ podatkowy stwierdzi, że podatnik mimo ciążącego na nim obowiązku nie złożył deklaracji, wysokość zaliczek jest inna niż wykazana w deklaracji lub zaliczki nie zostały zapłacone w całości lub w części, organ ten wydaje decyzję, w której określa wysokość odsetek za zwłokę na dzień złożenia zeznania podatkowego za rok podatkowy lub inny okres rozliczeniowy, a w przypadku niezłożenia zeznania w terminie – odsetki na ostatni dzień terminu złożenia zeznania, przyjmując prawidłową wysokość zaliczek na podatek.

Powyższa decyzja odsetkowa jest wydawana już po zakończeniu roku. W samej treści decyzji odsetkowej należy dokonać matematycznego wyliczenia wysokości konkretnej zaliczki, przy czym są one określane wyłącznie aby ustalić kwotę odsetek, a nie po to aby je egzekwować. Organ podatkowy ma 5 lat na wydanie decyzji odsetkowej.

Przepis wskazuje, że odsetki od zaliczek ustalane są na dzień złożenia zeznania podatkowego (czyli do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym).

Nieterminowa wpłata zaliczek oraz podatku jest także czynnością która podlega pod Kodeks karny skarbowy. Jest to czyn zabroniony określony w art. 54 Kodeksu karnego skarbowego.

Czynny żal

Podatnik może jednak uniknąć odpowiedzialności karnoskarbowej poprzez skorzystanie z instytucji czynnego żalu, który uregulowany jest w art. 16. Otóż zgodnie z tym przepisem nie podlega karze za przestępstwo skarbowe lub wykroczenie skarbowe sprawca, który po popełnieniu czynu zabronionego zawiadomił o tym organ powołany do ścigania, ujawniając istotne okoliczności tego czynu, w szczególności osoby współdziałające w jego popełnieniu.

Ponadto czynny żal stosuje się tylko wtedy, gdy w terminie wyznaczonym przez organ uiszczono w całości wymagalną należność publicznoprawną uszczuploną popełnionym czynem zabronionym. Jak zatem widać jednym z warunków skuteczności czynnego żalu jest zapłata całej należności (głównej wraz z odsetkami za zwłokę) którą uszczuplono na skutek popełnienia czynu zabronionego. Drugim warunkiem jest złożenie zaległych rocznych deklaracji (albo ich skorygowanie, jeżeli deklaracje były składane, ale nie wykazywała Pani w nich przychodu z najmu).

„Zawiadomienie jest bezskuteczne, jeżeli zostało złożone:

1) w czasie, kiedy organ ścigania miał już wyraźnie udokumentowaną wiadomość o popełnieniu przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego;

2) po rozpoczęciu przez organ ścigania czynności służbowej, w szczególności przeszukania, czynności sprawdzającej lub kontroli zmierzającej do ujawnienia przestępstwa skarbowego lub wykroczenia skarbowego, chyba że czynność ta nie dostarczyła podstaw do wszczęcia postępowania o ten czyn zabroniony”.

Ideą powyższego przepisu jest, aby podatnik dobrowolnie zgłosił czynny żal, tj. aby wykazał własną inicjatywę w przyznaniu się do popełnienia czynu zabronionego i dobrowolnie naprawił wyrządzone szkody.

Uregulowanie zaległości po sprzedaży mieszkania

Skoro nie toczy się jeszcze wobec Pani żadne postępowanie ze strony US, to nadal ma Pani szansę złożyć czynny żal i uniknąć odpowiedzialności z Kodeksu. Warunkiem skuteczności czynnego żalu jest zapłata całej należności (czyli zarówno podatku z odsetkami jak i odsetkami od zaliczek). Przy czym przepis wskazuje, że zapłata musi odbyć się w terminie wyznaczonym przez organ. Oznacza to, że nie musi Pani tego samego dnia składać czynnego żalu i jednocześnie wpłacić całej zaległości. Dobrze jest zorientować się w dziale księgowości US, jaka jest wysokość zaległości podatkowej (odsetki są bowiem naliczane od każdej miesięcznej zaliczki, a nie od łącznej sumy i zmieniają się każdego dnia). Kiedy już dokładnie pozna Pani stan zaległości (US musi Pani udzielić takich informacji), może Pani uregulować zaległość we właściwej wysokości.

Proszę pamiętać, że czynny żal chroni jedynie przed odpowiedzialnością karną z Kodeksu karnego skarbowego. Złożenie czynnego żalu absolutnie nie chroni przed koniecznością zapłaty odsetek od zaległości. Na marginesie dodam, że dla skuteczności czynnego żalu bez znaczenia są okoliczności, które spowodowały, że podatek nie został zapłacony. Już sam fakt zgłoszenia czynnego żalu jest wystarczający.

Co zatem należy zrobić w tej sprawie:

  • złożyć zaległe deklaracje PIT za każdy rok podatkowy (lub złożyć korekty tych zeznań);
  • złożyć czynny żal;
  • zapłacić całą zaległość obejmującą niezapłacony podatek oraz odsetki od tego podatku oraz odsetki od zaliczek (w tej kwestii najlepiej ustalić indywidualnie w US jaka jest konkretna wysokość zaległości).

Przepisy prawa nie dają możliwości żadnego uniknięcia zapłaty zaległości, co wynika z fiskalnych celów samego prawa podatkowego. Ewentualnie istnieje możliwość ubiegania się do naczelnika US o umorzenie zaległości podatkowych lub o rozłożenie zaległości na raty. Przy czym naczelnik US może wyrazić zgodę wyłącznie jeżeli występuje ważny interes podatnika. Co jednak istotne decyzja co do uwzględnienia wniosku ma charakter uznaniowy, co oznacza, że naczelnik ma prawo uznać, że ważny interes podatnika nie występuje i po prostu odrzucić taki wniosek.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej  ▼▼▼

Indywidualne porady prawne

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »