Jak zabezpieczyć darowiznę przed cofnięciem?

Darowizna a sprzedaż nieruchomości synowi

Zacznijmy od tego, że sytuacja ta przede wszystkim z uwagi na to, że to najbliższa rodzina, jest dosyć skomplikowana. Postaram się odpowiedzieć na wszystkie pytania.

W mojej ocenie nie można kupić 1% mieszkania, jeśli ten 1% nie jest wydzielony. Dlatego ta opcja niestety nie wchodzi w grę. Syn może kupić całe mieszkanie od ojca za małą kwotę, np. 20 000 zł, i to jest prawnie akceptowalne, jednakże syn będzie zobowiązany zapłacić podatek do US od rzeczywistej wartości nieruchomości – mówimy tutaj o 2% od wartości mieszkania. Jeśli tata przekaże synowi nieruchomość darowizną, to ta darowizna może być z podatku zwolniona oczywiście, trzeba złożyć deklarację. Co do samego cofnięcia darowizny mieszkania proszę pamiętać, że nie jest to takie proste.

Zobacz też: Darowizna od byłego męża

Warunki odwołania darowizny

Rażąca niewdzięczność jest podstawą odwołania darowizny w myśl art. 898 Kodeksu cywilnego.

„Art. 898. § 1. Darczyńca może odwołać darowiznę nawet już wykonaną, jeżeli obdarowany dopuścił się względem niego rażącej niewdzięczności.

§ 2. Zwrot przedmiotu odwołanej darowizny powinien nastąpić stosownie do przepisów o bezpodstawnym wzbogaceniu. Od chwili zdarzenia uzasadniającego odwołanie obdarowany ponosi odpowiedzialność na równi z bezpodstawnie wzbogaconym, który powinien się liczyć z obowiązkiem zwrotu”.

„O tym, czy zachodzi sytuacja określana takim mianem, zawsze decydują okoliczności konkretnej sprawy. Pod pojęciem rażącej niewdzięczności podpada tylko takie zachowanie obdarowanego, polegające na działaniu lub zaniechaniu (nieczynieniu) skierowanym bezpośrednio lub nawet pośrednio przeciwko darczyńcy, które, oceniając rzecz rozsądnie, musi być uznane za wysoce niewłaściwe i krzywdzące darczyńcę.

Ogólnie jest to trudne. Wchodzi tutaj w grę przede wszystkim popełnienie przestępstwa przeciwko życiu, zdrowiu lub czci albo przeciwko majątkowi darczyńcy oraz o naruszenie przez obdarowanego spoczywających na nim obowiązków wynikających ze stosunków osobistych, w tym również rodzinnych, łączących go z darczyńcą, oraz obowiązku wdzięczności (wyrok SN z 7 maja 2003 r., IV CKN 115/01, LEX nr 137593). Rażącą niewdzięczność musi cechować znaczne nasilenie złej woli skierowanej na wyrządzenie darczyńcy krzywdy szkody majątkowej. Czynami o rażącej niewdzięczności są: odmówienie pomocy w chorobie, odmowa pomocy osobom starszym, rozpowszechnianie uwłaczających informacji o darczyńcy, pobicia czy ciężkie znieważenia”.

Zwrot nieruchomości

Gdy ojciec wezwałby syna do zwrotu, teoretycznie może on złożyć oświadczenie o przeniesieniu przedmiotu darowizny na darującego. Może, lecz nie musi. Ojciec musiałby pozwać syna.

Dla osiągnięcia skutku rzeczowego darczyńca powinien wystąpić z powództwem o zobowiązanie obdarowanego do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu własności rzeczy z powrotem na darczyńcę. Prawomocne orzeczenie sądu stwierdzające obowiązek strony do złożenia oznaczonego oświadczenia woli zastępuje to oświadczenie (art. 64 Kodeksu cywilnego oraz art. 1047 Kodeksu postępowania cywilnego). Są to postępowania drogie i trudne, ciężko będzie wykazać ojcu taką sytuację przed sądem.

Podsumowując, to brałbym to mieszkanie jako darowiznę i dopełniłbym formalności urzędowych, aby to mieszkanie za taką zostało uznane, czyli złożyłbym deklarację do US, dopilnował formalności z notariuszem.