Jak uniknąć podatku przy sprzedaży nieruchomości?

Opinia sporządzona w oparciu o przepisy ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (j.t. Dz. U. z 2012 r. poz. 361 z późn. zm.; dalej u.p.d.o.f.).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. – źródłem przychodu jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie.

Zatem konieczność rozliczenia podatku dochodowego występuje wyłącznie w tych przypadkach, w których sprzedaż nieruchomości ma miejsce przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W Pana przypadku istotna jest data śmierci rodziców. Jeśli umarli w roku 2009 lub wcześniej, to w związku ze sprzedażą nieruchomości w roku 2015 lub później nie powstanie przychód w podatku dochodowym i poniższe uwagi są bezprzedmiotowe.

Jeśli rodzice zmarli w roku 2010 lub później, ewentualny dochód ze sprzedaży nieruchomości (który w tym przypadku w zasadzie będzie równy cenie sprzedaży) będzie podlegał rozliczeniu według zasad aktualnie obowiązujących. Podatek wynosi zasadniczo 19% dochodu.

Jedyną możliwością uniknięcia konieczności zapłaty podatku dochodowego przy sprzedaży nieruchomości jest wydatkowanie przychodu uzyskanego ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie bowiem z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

Katalog własnych celów mieszkaniowych zawarty jest w art. 21 ust. 25 u.p.d.o.f. Takimi celami są m.in.: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu. W celach mieszkaniowych jest również m.in. remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Zatem wydatkowanie środków ze sprzedaży nieruchomości na zakup mieszkania i na jego remont w okresie dwóch lat od końca roku spowoduje zwolnienie z podatku dochodowego w części wydatkowanych środków. Proszę pamiętać o należytym udokumentowaniu poniesionych wydatków, zwłaszcza remontowych (imiennymi fakturami).

Należy pamiętać o złożeniu zeznania PIT-39 do końca kwietnia roku kolejnego po sprzedaży (czyli jeśli sprzedaż nastąpi w 2015 r. – do 30 kwietnia 2016 r.).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »