Zamiana mieszkania po darowiźnie a podatek

Zamiana mieszkania u notariusza a podatek

Umowa zamiany polega na tym, że każda ze stron przenosi na drugą stronę własność rzeczy lub prawa w zamian za przeniesienie innej rzeczy lub prawa. W praktyce przy lokalach mieszkalnych często występuje także dopłata, jeżeli wartości zamienianych mieszkań nie są równe.

Jeżeli zamiana ma miejsce w rodzinie, warto osobno rozróżnić ją od dwóch niezależnych darowizn, co omawia tekst o zamianie mieszkań w rodzinie.

Na gruncie podatku dochodowego od osób fizycznych zamiana nie jest neutralna tylko dlatego, że nie ma klasycznej ceny sprzedaży. Ustawa o PIT traktuje ją jako odpłatne zbycie. Oznacza to, że jeżeli mieszkanie zostało zamienione przed upływem 5 lat, liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, transakcję trzeba rozliczyć tak jak sprzedaż nieruchomości.

W przypadku mieszkania otrzymanego w darowiźnie od córki momentem nabycia jest co do zasady data darowizny. Jeżeli od końca roku, w którym podpisano umowę darowizny, nie minęło 5 lat, zamiana może powodować obowiązek złożenia PIT-39 i rozliczenia 19% podatku od dochodu, chyba że znajdzie zastosowanie zwolnienie mieszkaniowe.

Jak liczyć 5 lat przy mieszkaniu z darowizny?

Pięcioletni termin nie jest liczony od dnia aktu notarialnego do dnia aktu zamiany wprost dzień po dniu. Liczy się go od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie mieszkania. Dopiero zbycie po upływie tego terminu nie stanowi źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT.

Jeżeli więc mieszkanie zostało nabyte w darowiźnie półtora roku przed zamianą, termin ten zasadniczo jeszcze nie upłynął. W takim przypadku sama zamiana jest zdarzeniem, które trzeba ocenić pod kątem PIT, nawet gdy cała transakcja została prawidłowo przeprowadzona u notariusza.

Przychód przy zamianie: wartość mieszkania, a nie tylko dopłata

Przy zamianie przychodem każdej ze stron jest wartość nieruchomości lub prawa zbywanego przez tę stronę w drodze zamiany. Wynika to z art. 19 ust. 2 ustawy o PIT. Jeżeli więc właściciel oddaje mieszkanie warte 300 000 zł, a otrzymuje mieszkanie warte 285 000 zł oraz dopłatę 15 000 zł, jego przychodem z odpłatnego zbycia jest co do zasady 300 000 zł, a nie tylko 15 000 zł dopłaty.

Wartości wskazane w akcie notarialnym powinny odpowiadać wartościom rynkowym. Jeżeli bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiegają od wartości rynkowej, organ podatkowy może wezwać strony do ich zmiany albo wyjaśnienia. W razie braku przekonujących wyjaśnień urząd może określić przychód według wartości rynkowej, a w określonych przypadkach koszt opinii biegłego może obciążyć zbywającego.

Koszty przy mieszkaniu otrzymanym w darowiźnie

Największy problem przy darowiźnie polega na tym, że obdarowany nie poniósł ceny nabycia mieszkania. Dlatego kosztów nie ustala się tak, jak przy lokalu kupionym za własne środki. Zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przy nieodpłatnym nabyciu istotne są przede wszystkim udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość mieszkania w czasie jego posiadania, oraz ewentualny zapłacony podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części.

Do takich nakładów mogą należeć na przykład udokumentowane fakturami wydatki na remont lub modernizację, jeżeli realnie zwiększyły wartość lokalu. Nie wystarczy samo twierdzenie, że mieszkanie było ulepszane. W razie kontroli trzeba przedstawić dokumenty potwierdzające poniesienie wydatków.

Jeżeli darowizna od córki korzystała ze zwolnienia w podatku od spadków i darowizn i podatku tego faktycznie nie zapłacono, nie ma kwoty podatku od darowizny, którą można byłoby doliczyć do kosztów podatkowych.

Ulga mieszkaniowa przy zamianie mieszkania

Dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości może korzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT. Warunkiem jest przeznaczenie przychodu ze zbycia na własne cele mieszkaniowe, począwszy od dnia zbycia i nie później niż w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Przy zamianie własnym celem mieszkaniowym może być nabycie lokalu, w którym podatnik faktycznie realizuje własne potrzeby mieszkaniowe. Samo nabycie kolejnego mieszkania nie zawsze wystarczy, jeżeli lokal ma służyć wyłącznie inwestycji, wynajmowi albo celom innych osób.

W opisanym stanie faktycznym oddawane mieszkanie było warte 300 000 zł, a otrzymane mieszkanie 285 000 zł, z dopłatą 15 000 zł na rzecz zbywającego. Jeżeli nowe mieszkanie służy własnym celom mieszkaniowym podatnika, to zasadniczo wartość nabytego lokalu może być uwzględniona jako wydatek mieszkaniowy. Jeżeli natomiast dopłata 15 000 zł nie zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, ta część może pozostać opodatkowana.

W uproszczeniu: przy braku kosztów podatkowych i przy przychodzie 300 000 zł, wydatkowanie na własne cele mieszkaniowe tylko 285 000 zł może oznaczać, że zwolnienie obejmie odpowiednią część dochodu, a opodatkowana pozostanie część odpowiadająca niewydatkowanej dopłacie. Dokładne wyliczenie zależy jednak od kosztów, nakładów i sposobu faktycznego wykorzystania nowego lokalu.

PIT-39: kiedy złożyć i kiedy zapłacić podatek?

Jeżeli zamiana nastąpiła przed upływem 5-letniego terminu, podatnik składa PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do zamiany. W tym samym terminie należy zapłacić podatek, jeżeli z rozliczenia wynika kwota do zapłaty.

Jeżeli podatnik chce skorzystać z ulgi mieszkaniowej, również wykazuje transakcję w PIT-39. W zeznaniu deklaruje przychód, koszty, dochód oraz kwotę dochodu zwolnionego. Jeżeli później okaże się, że przychód nie został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w wymaganym terminie, trzeba skorygować zeznanie i zapłacić podatek z odsetkami.

PCC przy zamianie mieszkań

Oprócz PIT trzeba pamiętać o podatku od czynności cywilnoprawnych. Umowa zamiany rzeczy i praw majątkowych podlega PCC. Przy zamianie lokali mieszkalnych lub spółdzielczych własnościowych praw do lokali mieszkalnych podstawą opodatkowania jest co do zasady różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw.

Stawka PCC wynosi zasadniczo 2%. Jeżeli różnica wartości mieszkań wynosi 15 000 zł, PCC od tej różnicy wyniósłby 300 zł. Przy umowie zawieranej w formie aktu notarialnego podatek ten zwykle oblicza, pobiera i odprowadza notariusz jako płatnik, dlatego podatnik powinien sprawdzić treść aktu notarialnego oraz rozliczenie kosztów notarialnych.

Podsumowanie

Zamiana mieszkania otrzymanego w darowiźnie przed upływem 5 lat od końca roku nabycia zasadniczo wymaga rozliczenia w PIT-39. Przychodem nie jest sama dopłata, lecz wartość mieszkania oddawanego w zamianie. Koszty przy darowiźnie są ograniczone głównie do udokumentowanych nakładów i ewentualnie zapłaconego podatku od spadków i darowizn.

W opisanej sytuacji kluczowa jest ulga mieszkaniowa. Jeżeli nowe mieszkanie służy własnym celom mieszkaniowym, jego wartość może zmniejszyć lub wyłączyć PIT. Jeżeli jednak otrzymana dopłata nie zostanie przeznaczona na cele mieszkaniowe w ustawowym terminie, może powstać podatek od odpowiedniej części dochodu.

FAQ

Czy przy zamianie mieszkania płaci się PIT od samej dopłaty?

Nie. W PIT przychodem każdej strony jest wartość mieszkania lub prawa zbywanego przez tę stronę w drodze zamiany. Dopłata ma znaczenie praktyczne, ale nie ogranicza automatycznie przychodu tylko do swojej kwoty.

Czy mieszkanie otrzymane w darowiźnie można zamienić bez podatku?

Tak, ale zasadniczo dopiero po upływie 5 lat liczonych od końca roku, w którym nastąpiła darowizna, albo wcześniej, jeżeli spełnione są warunki ulgi mieszkaniowej. Wcześniejsza zamiana zwykle wymaga złożenia PIT-39.

Czy nabycie mieszkania w drodze zamiany może być własnym celem mieszkaniowym?

Może, jeżeli podatnik faktycznie nabywa lokal dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Nie wystarczy formalne nabycie, jeżeli okoliczności wskazują, że lokal ma służyć wyłącznie inwestycji, wynajmowi albo potrzebom innych osób.

Kiedy trzeba złożyć PIT-39 po zamianie mieszkania?

PIT-39 składa się do 30 kwietnia roku następującego po roku, w którym doszło do zamiany. W tym zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz ewentualne zwolnienie z tytułu ulgi mieszkaniowej.

Czy notariusz rozlicza za mnie PIT od zamiany?

Nie. Notariusz sporządza akt i zwykle pobiera PCC, jeżeli występuje. Podatku dochodowego PIT nie rozlicza za podatnika. Obowiązek złożenia PIT-39 i ewentualnej zapłaty podatku spoczywa na podatniku.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Ustawa z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych, Dz.U. 2000 nr 86 poz. 959

3. Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 maja 2006 r., sygn. akt II FSK 777/05