Kiedy można sprzedać mieszkanie z darowizny bez płacenia podatku?

Podarowanie mieszkania a grupy podatkowe

Z opisu zapytania wynika, że w roku 2015 wykupił Pan mieszkanie ze spółdzielni na rzecz mamy, samemu nie stając się jego właścicielem. Następnie Pańska mama przekazała ją w formie darowizny Pańskiej córce i miało to miejsce w roku 2016. Była to darowizna, jak rozumiem, od osoby najbliższej, w związku z powyższym należy ją zaliczyć do tzw. pierwszej grupy podatkowej. Do grupy 1 zalicza się:

• małżonka (obecnego, nie byłych) oraz
• zstępnych (np. syn, córka, wnuki, prawnuki),
• wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie),
• rodzeństwo,
• pasierba,
• ojczyma,
• macochę,
• teściów,
• zięcia.

W I grupie podatkowej, a w zasadzie grupie 0, nie mamy podatku do zapłaty. Po przekroczeniu jednak limitu 9637 zł w ciągu ostatnich 5 lat musimy taką sytuację zgłosić do urzędu skarbowego, wobec tego w tej sytuacji należy wskazać, że czynność ta powinna być zgłoszona do urzędu skarbowego na formularzu SD-Z2. Jak rozumiem, wtedy odpowiednia deklaracja została zgłoszona?

Zapłata podatku pod sprzedaży mieszkania

Córka stała się formalnie właścicielem w roku 2016. W związku z powyższym należy wskazać, że aby uniknąć zapłaty podatku przy sprzedaży tego mieszkania w całości, należy je sprzedać po upływie 5 pełnych lat kalendarzowych, a więc można bez podatku sprzedać je 1 stycznia 2022 roku. Jeśli zaś zdecyduje się Pan sprzedać je dziś lub też w przyszłym roku, tj. w roku 2021, należy wskazać, że będzie trzeba zapłacić podatek. Z uwagi na fakt, iż córka otrzymała je w formie darowizny to koszty uzyskania tego mieszkania wyniosły dla niej 0 zł. W związku z powyższym ewentualny podatek liczony będzie od całości sumy uzyskanej ze sprzedaży tej nieruchomości. Jeśli przykładowo zostanie ona sprzedane za 200 000 zł, to będzie trzeba zapłacić podatek w wysokości 19% od 200 000 zł, a więc będzie to bardzo duża kwota. W styczniu 2022 roku będzie można sprzedać mieszkanie bez podatku.

Sprzedaż mieszkania – umowa przedwstępna

Co do formy umowy przedwstępnej, należy wskazać, że jest ona jak najbardziej możliwa. Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania nie skutkuje obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania, nawet jeśli w chwili zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nie upłynęło pięć lat od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie tego mieszkania. Dla podatku dochodowego znaczenie ma data zbycia mieszkania, które następuje na postawie umowy sprzedaży, a nie na podstawie umowy przedwstępnej sprzedaży. Umowa przedwstępna sprzedaży jedynie zobowiązuje strony do zawarcia umowy sprzedaży. Termin ten może zostać określony za jakiś czas. Nabywca przy podpisaniu nie staje się właścicielem mieszkania, a jedynie jest zobowiązany do zawarcia takiej umowy. Umowę taką można sporządzić samemu, za pośrednictwem prawnika lub udać się do notariusza. Przy tej umowie warto określić zadatek, który w przypadku nie wykonania przez kupującego warunków umowy przypadnie Państwu. Od tak otrzymanego zadatku koniecznie należy zapłacić podatek.