Kiedy rozliczyć sprzedaż mieszkania?

Zbycie nieruchomości i podatek dochodowy

Zasadniczo odpłatne zbycie nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie, podlega opodatkowaniu podatkiem PIT.

Nie zawsze podatnicy będą zobligowani do zapłaty podatku, bowiem istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Zgodnie z tym przepisem „zwalania się od podatku dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Własne cele mieszkaniowe

Celem ustalenia, jakie wydatki mieszczą się w kategorii własnych celów mieszkaniowych ,należy odnieść się do art. 21 ust. 25 ustawy PIT gdzie czytamy, że są to „wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej”.

W interpretacji Dyrektora Izby Skarbowej w Bydgoszczy z dnia 4.04.2014 r., nr ITPB2/415–20a/14/MU, czytamy:

„W tym miejscu wskazać należy, że przepisy ustawy o podatku dochodowym nie definiują pojęć zawartych w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych i nie określają również jakiego rodzaju wydatki wchodzą w zakres tego zwolnienia”.

W związku z powyższym zasadne będzie odwołanie się do określeń z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2013 r. poz. 1409 z późn. zm.). Zgodnie z art. 3 pkt 6, 7a i 8 ustawy Prawo budowlane „ilekroć w ustawie jest mowa o:

* budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego;

* przebudowie – należy przez to rozumieć wykonywanie robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, z wyjątkiem charakterystycznych parametrów, jak: kubatura, powierzchnia zabudowy, wysokość, długość, szerokość bądź liczba kondygnacji;

* remoncie – należy przez to rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”.

Modernizacja

W ustawie Prawo budowlane brak jest jednak definicji legalnej modernizacji. W związku z tym należy sięgnąć do definicji słownikowej zawartej w Słowniku Języka Polskiego (Wydawnictwo Naukowe PWN), zgodnie z którą „modernizacja to unowocześnienie i usprawnienie czegoś prowadzące do zwiększenia jego wartości użytkowej”.

Jednak należy wskazać, że pojęcie to ma charakter potoczny i nie zostało oddzielnie wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ani w ustawie Prawo budowlane. Z uwagi na to, że pojęcia: budowa, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa lub remont – są pojęciami powszechnie stosowanymi w zakresie inwestycji, uznać należy, iż modernizacja mieści się pod wskazanymi pojęciami.

Zwolnienie z opodatkowania

Jednakże podkreślić należy, że nie wszystkie poniesione przez wnioskodawcę i wskazane we wniosku wydatki mieszczą się w dyspozycji ww. przepisu i mogą uzasadniać zwolnienie z opodatkowania.

W związku z tym wskazać należy, że wydatkiem na własne cele mieszkaniowe będzie zakup okien, drzwi wewnętrznych, drzwi garażowych, parapetów względnie nakładek na parapety, paneli podłogowych i ściennych, płytek ceramicznych, klejów do płytek i styropianu, dwóch kabin prysznicowych, umywalek, zlewozmywaka, wc kompaktu, baterii do umywalek, styropianu z papą, klejów do styropianu, siatki, gładzi, farb elewacyjnych i wewnętrznych, tapet, drewna budowlanego na potrzeby zadaszenia tarasu, rolet zewnętrznych, grzejników i rur do co, okapu–wyciągu.

Wydatki na wyposażenie

„Natomiast nie będzie stanowić wydatku na własne cele mieszkaniowe zakup materiałów – płyt drewnianych do budowy garderoby. Wydatek ten związany jest bowiem z wyposażeniem mieszkania i jako taki nie może być traktowany na równi z wydatkami remontowymi. Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych” – tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 27 kwietnia 2006 r., sygn. akt II FSK 639/05.

Podobnie Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 24.11.2017 r., nr 0115–KDIT2–2.4011.306.2017.1.IL:

„Jednakże należy wskazać, że nie wszystkie wymienione w opisie zdarzenia przyszłego wydatki mieszczą się w dyspozycji art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wydatku na własne cele mieszkaniowe nie będzie stanowić zakup lamp sufitowych, żyrandoli (za wydatki na cele mieszkaniowe można jedynie uznać oświetlenie wbudowane na stałe w zabudowę ścian i sufitów, które nie stanowi elementów wyposażenia lokalu mieszkalnego), lodówki, kuchenki, płyty kuchennej, zmywarki, mebli kuchennych, szaf, komód, stołu, krzeseł. Wydatki te związane są bowiem z wyposażeniem (umeblowaniem) lokalu mieszkalnego i wobec tego ich poniesienie nie uprawnia do zastosowania zwolnienia z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy. Umeblowanie (nawet to w trwałej zabudowie) nie może być podstawą do zastosowania ulgi w odniesieniu do tych wydatków, bowiem jest to jedynie element wyposażenia mieszkania, zatem nie ma charakteru prac budowlanych – tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 27 kwietnia 2006 r., sygn. akt II FSK 639/05.

Natomiast wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia mieszkania na zakup lamp sufitowych, żyrandoli, lodówki, kuchenki, płyty kuchennej, zmywarki, mebli kuchennych, szaf, komód, stołu, krzeseł nie uprawnia do zastosowania zwolnienia określonego w art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.

Możemy zatem wskazać, że wydatki na zakup wyposażenia mieszkania typu RTV, AGD czy też meble nie stanowi wydatku uzasadniającego możliwość skorzystania ze zwolnienia. Nie jest to bowiem wydatek na własne cele mieszkaniowe.

Rozliczenie sprzedaży mieszkania przez podatnika

Końcowo wskażmy, że zgodnie z art. 30e ust. 4 ustawy PIT „po zakończeniu roku podatkowego podatnik jest obowiązany w zeznaniu podatkowym PIT–39, o którym mowa w art. 45 ust. 1a pkt 3, wykazać:

1) dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c i obliczyć należny podatek dochodowy od dochodu, do którego nie ma zastosowania art. 21 ust. 1 pkt 131, lub

2) dochody, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131”.

Jeżeli mieszkanie zostało sprzedane w 2019 r., to PIT–39 należało złożyć do 30 kwietnia 2020 r. W zeznaniu tym podatnik wykazuje kwotę, którą zamierza wydatkować w okresie 3 lat. Jeżeli kwoty zadeklarowanej nie wydatkuje na własne cele mieszkaniowe, to jest następnie zobowiązany do złożenia korekty PIT–39.

Wydatkiem na własne cele mieszkaniowe jest każdy element trwale związany z bryłą budynku. W konsekwencji ogrodzenie z bramą nie jest celem mieszkaniowym, ponieważ nie jest to wydatek dotyczący bryły budynku.

Natomiast wydatek na zakup kabiny prysznicowej czy zlewu będzie się kwalifikował, ponieważ są to elementy trwale związane z bryłą budynku.