Korekta podatku od nieruchomości za zrujnowany budynek

Czy spółka może nie płacić podatku od gruntu

W przypadku spółki z o.o. trzeba rozdzielić dwie kwestie: podatek od gruntu oraz podatek od budynku. Podatkowi od nieruchomości podlegają między innymi grunty, budynki lub ich części oraz budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej. Zasady te wynikają z ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych.

Jeżeli nieruchomość znajduje się w posiadaniu przedsiębiorcy, organ podatkowy zwykle przyjmuje, że jest ona związana z działalnością gospodarczą. Nie oznacza to jednak, że każda sprawa powinna być oceniana wyłącznie mechanicznie. Po aktualnym orzecznictwie, w tym po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. akt SK 39/19, coraz większe znaczenie ma rzeczywisty i funkcjonalny związek nieruchomości z działalnością. W spółce kapitałowej argumentacja jest jednak trudniejsza, ponieważ posiadanie majątku, także jako lokaty kapitału, może być traktowane jako element działalności spółki.

Sam fakt, że budynek stojący na działce jest zdewastowany, nie powoduje automatycznie, że spółka może przestać płacić podatek za grunt. Zły stan budynku może mieć znaczenie dla sposobu opodatkowania samego budynku albo budowli, ale grunt trzeba oceniać odrębnie. Jeżeli nie zachodzi szczególny ustawowy wyjątek, grunt w posiadaniu spółki nadal będzie opodatkowany, najczęściej według stawek przewidzianych dla gruntów związanych z działalnością gospodarczą.

Nie należy też opierać się na historycznych kwotach stawek podatku. Maksymalne stawki zmieniają się, a konkretną wysokość podatku ustala rada gminy w uchwale obowiązującej na dany rok. Dlatego przy korekcie trzeba sprawdzić stawki z każdego roku, którego dotyczy deklaracja.

Zrujnowany budynek a stawka podatku

Dla budynków i budowli związanych z działalnością gospodarczą ustawa przewiduje wyższe zasady opodatkowania. Problem pojawia się wtedy, gdy obiekt istnieje formalnie, ale faktycznie jest ruiną, nie nadaje się do użytkowania albo powinien zostać rozebrany.

Obecnie samo twierdzenie, że budynek jest w złym stanie technicznym, nie wystarcza do automatycznego obniżenia podatku. Zgodnie z aktualnym brzmieniem art. 1a ust. 2a ustawy o podatkach i opłatach lokalnych do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się między innymi budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana ostateczna decyzja organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, albo odpowiednia decyzja organu nadzoru górniczego.

W praktyce oznacza to, że opinia techniczna, zdjęcia czy kosztorys remontu są bardzo ważne dowodowo, ale dla bieżących rozliczeń mogą nie wystarczyć, jeżeli przepisy wymagają ostatecznej decyzji organu. Dokumenty prywatne pomagają natomiast wykazać stan obiektu, uzasadnić wniosek do nadzoru budowlanego albo spór z gminą.

Trzeba też sprawdzić, czy obiekt nadal spełnia ustawowe cechy budynku. Jeżeli z powodu zniszczenia utracił elementy pozwalające traktować go jako budynek w rozumieniu przepisów podatkowych, może to prowadzić do innej kwalifikacji podatkowej. Takiej oceny nie warto jednak opierać wyłącznie na zapisie w ewidencji gruntów i budynków. Potrzebna jest analiza rzeczywistego stanu obiektu, dokumentacji budowlanej i decyzji administracyjnych.

Zobacz również: podatek od budynku gospodarczego

Znaczenie przepisów obowiązujących przed 2016 rokiem

Przy korekcie historycznych rozliczeń trzeba badać przepisy obowiązujące w konkretnym roku podatkowym. Do końca 2015 r. ustawa posługiwała się przesłanką braku możliwości wykorzystywania przedmiotu opodatkowania do działalności gospodarczej ze względów technicznych. Pojęcie to nie było precyzyjne i powodowało liczne spory.

W orzecznictwie wskazywano, że przeszkoda techniczna powinna mieć charakter obiektywny, niezależny od woli podatnika i odnosić się do stanu samej nieruchomości. Nie wystarczała decyzja biznesowa o niewykorzystywaniu budynku, planowany remont, oczekiwanie na inwestora albo czasowe wstrzymanie działalności.

Przykładowo w wyroku NSA z dnia 9 stycznia 2009 r., sygn. akt II FSK 1354/07, podkreślono, że chodzi o obiektywne przeszkody sprawiające, że przedmiot opodatkowania nie jest i trwale nie może być wykorzystywany w działalności gospodarczej. Z kolei w wyroku NSA z dnia 12 kwietnia 2011 r., sygn. akt II FSK 2128/09, wskazano, że czasowe niewykorzystywanie budynku wynikające z decyzji podatnika nie spełnia tej przesłanki.

Dlatego w sprawach dotyczących dawnych lat nie wystarczy napisać, że budynek był nieużywany. Trzeba wykazać, jaki dokładnie był jego stan w danym roku, czy uniemożliwiał wykorzystanie w działalności oraz czy przeszkoda wynikała z obiektywnych właściwości obiektu, a nie z planów lub zaniechań właściciela.

Korekta deklaracji i zwrot nadpłaty

Spółka z o.o. składa deklarację na podatek od nieruchomości, najczęściej na formularzu DN-1, i sama oblicza podatek. Jeżeli okaże się, że podatek został zawyżony, można złożyć korektę deklaracji oraz wniosek o stwierdzenie nadpłaty. Podstawą są przepisy Ordynacji podatkowej, w szczególności dotyczące korekty deklaracji, nadpłaty i przedawnienia zobowiązań podatkowych.

Co do zasady zobowiązanie podatkowe przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. W praktyce oznacza to, że nie zawsze można odzyskać podatek zapłacony wiele lat temu. Trzeba też uwzględnić zdarzenia, które mogły zawiesić albo przerwać bieg terminu przedawnienia, dlatego granicę czasową należy ustalić indywidualnie.

Do korekty warto dołączyć uzasadnienie oraz dokumenty potwierdzające, dlaczego pierwotna deklaracja była nieprawidłowa. W sprawie zrujnowanego budynku szczególne znaczenie mogą mieć:

• ostateczne decyzje organów nadzoru budowlanego, w tym decyzja wydana na podstawie art. 67 ust. 1 Prawa budowlanego,
• opinie techniczne, ekspertyzy rzeczoznawców i protokoły przeglądów,
• dokumentacja fotograficzna pokazująca stan obiektu w konkretnych latach,
• korespondencja z organami administracji, ubezpieczycielem lub wykonawcami,
• dokumenty księgowe i ewidencyjne pokazujące sposób ujęcia nieruchomości,
• uchwały rady gminy określające stawki podatku w poszczególnych latach.

Jeżeli organ podatkowy nie zgodzi się z korektą albo zakwestionuje nadpłatę, może prowadzić postępowanie podatkowe i zażądać dodatkowych dowodów. Wtedy znaczenie ma precyzyjne wykazanie, że warunki do zastosowania niższego opodatkowania istniały w każdym roku objętym korektą.

Jak ocenić sytuację opisanej spółki

W opisanym stanie faktycznym nie ma podstaw do prostego wniosku, że spółka może całkowicie przestać płacić podatek za grunt tylko dlatego, że nieruchomość była kupiona jako lokata kapitału i nie była wykorzystywana operacyjnie. Taki argument samodzielnie jest zbyt słaby.

Możliwa jest natomiast analiza, czy podatek od budynku był naliczany prawidłowo. Trzeba ustalić, czy obiekt w poszczególnych latach spełniał definicję budynku, czy mógł być uznany za związany z działalnością gospodarczą, czy istniały obiektywne względy techniczne w latach sprzed 2016 r. oraz czy po zmianie przepisów wydano decyzję nadzoru budowlanego wymaganą dla wyłączenia z kategorii obiektów związanych z działalnością.

Jeżeli spółka ma jedynie ogólne przekonanie, że budynek był ruiną, korekta może być ryzykowna. Jeżeli jednak posiada dokumentację techniczną, decyzje administracyjne albo inne dowody potwierdzające trwałą niemożność użytkowania, warto przeliczyć podatek i rozważyć złożenie korekt za okresy nieprzedawnione.

FAQ

Czy zrujnowany budynek zawsze zwalnia z podatku od nieruchomości?

Nie. Zły stan techniczny nie oznacza automatycznego zwolnienia z podatku. Może wpływać na kwalifikację obiektu albo na stawkę, ale trzeba wykazać spełnienie warunków wynikających z przepisów obowiązujących w danym roku.

Czy decyzja nadzoru budowlanego jest konieczna?

Dla bieżących rozliczeń ma bardzo duże znaczenie, jeżeli podatnik chce powołać się na ustawowe wyłączenie budynku lub budowli z kategorii obiektów związanych z działalnością gospodarczą. W sprawach historycznych sprzed 2016 r. ocenia się także dawne przepisy o względach technicznych.

Czy można skorygować podatek zapłacony kilkanaście lat temu?

Zasadniczo nie w pełnym zakresie. Korekta i wniosek o nadpłatę są ograniczone terminami przedawnienia. Co do zasady trzeba liczyć 5 lat od końca roku, w którym upłynął termin płatności podatku, ale w konkretnej sprawie należy sprawdzić, czy bieg terminu nie został zawieszony albo przerwany.

Czy spółka może twierdzić, że nieruchomość była tylko lokatą kapitału?

Może podnieść taki argument, ale nie zawsze będzie on skuteczny. W spółce kapitałowej posiadanie nieruchomości jako składnika majątku może być uznane za związane z działalnością. Trzeba wykazać, że w konkretnych okolicznościach brak było realnego związku z działalnością albo że zastosowanie ma inna ustawowa podstawa obniżenia podatku.

Jakie dokumenty najlepiej przygotować przed korektą?

Najlepiej zebrać decyzje nadzoru budowlanego, ekspertyzy techniczne, zdjęcia z datami, protokoły kontroli, dokumenty z ewidencji, uchwały gminy ze stawkami oraz dotychczasowe deklaracje podatkowe. Im starszych lat dotyczy korekta, tym ważniejsze jest precyzyjne udokumentowanie stanu obiektu w danym okresie.

Podsumowanie

Korekta podatku od nieruchomości za zrujnowany budynek jest możliwa, ale wymaga ostrożnej analizy. W przypadku spółki nie wystarczy wykazać, że nieruchomość nie była używana. Trzeba oddzielnie ocenić grunt, budynek i ewentualne budowle, sprawdzić przepisy obowiązujące w konkretnych latach oraz ustalić, czy istnieją dowody pozwalające wykazać nadpłatę.

Najbezpieczniejsza ścieżka to zebranie dokumentacji technicznej i administracyjnej, przeliczenie podatku według stawek z właściwych lat, a następnie złożenie korekty deklaracji wraz z wnioskiem o stwierdzenie nadpłaty. Jeżeli sprawa dotyczy znacznych kwot albo wielu lat, warto wcześniej ocenić ryzyko sporu z gminą.

Źródła:

Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31
Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa, Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 24 lutego 2021 r., sygn. akt SK 39/19
Wyrok NSA z dnia 9 stycznia 2009 r., sygn. akt II FSK 1354/07
Wyrok NSA z dnia 12 kwietnia 2011 r., sygn. akt II FSK 2128/09
Wyrok WSA w Gliwicach z dnia 5 lipca 2010 r., sygn. akt I SA/Gl 368/09