Korekta podatku od nieruchomości

W przedstawionym przez Panią opisie sprawy należy przeanalizować dwa stany prawne. Otóż kwestie podatku od nieruchomości reguluje ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2. lit. b) ustawy „stawka podatku od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 17,31 zł od 1 m² powierzchni użytkowej”.

Przepisy o budynkach związanych z prowadzoną działalnością

W dalszej kolejności sięgnąć należy do definicji budynków i budowli związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Definicja ta zawarta jest w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy. W tym miejscu wskazać należy, że przepis ten uległa zmianie od 1 stycznia 2016 r. Poprzednie jego brzmienie było następujące:

„Przez grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – rozumie się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych”.

Natomiast od 1 stycznia 2016 r. przepis brzmi:

„Przez grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – rozumie się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a.”

Wspomniany ustęp 2a wskazuje, że „do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;

2) gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i d;

3) budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 i 1529), lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania”.

Jak zatem widać, przed 2016 r. obowiązek podatkowy nie powstawał, jeżeli budynek nie mógł być wykorzystywany w prowadzonej działalności ze względów technicznych. Niestety pojęcie „względów technicznych” nie zostało nigdzie w ustawie wyjaśnione, co też rodziło liczne spory. Dlatego też ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie przepisów i obecnie (tj. od 2016 r.) nie podlega opodatkowaniu taki budynek, wobec którego została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o trwałym wyłączeniu budynku z eksploatacji.

Wyłączenie budynku spod podatku od nieruchomości przed 2016 r.

Natomiast co do stanu prawnego obowiązującego przed 2016 r. istniały liczne rozbieżne interpretacje. Spór przede wszystkim dotyczył tego, że względy techniczne muszą być nieodwracalne. Chodziło mianowicie o to, że część sądów administracyjnych stanęła na stanowisku, iż względy techniczne muszą mieć charakter nieodwracalny, aby można było wyłączyć budynek z opodatkowania.

Przykładowo WSA w Gliwicach w wyroku z 5.07.2010 r., sygn. akt I SA/Gl 368/09:

„Przez użyte w przepisie art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.) określenie »nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych« należy rozumieć – w odniesieniu do budynków – sytuację, w której istniejąca w roku podatkowym zabudowa jest w takim stanie technicznym, że nie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nawet po realizacji prac remontowych (odtworzeniowych) oraz adaptacyjnych, których efektem nie jest powstanie nowego budynku”.

Na szczęście dominowało jednak korzystne dla podatników stanowisko, zgodnie z którym przed 2016 r. można było wyłączyć z opodatkowania budynek w złym stanie technicznym nawet pomimo potencjalnej możliwości jego naprawy. Tak  NSA w wyroku z 9.01.2009 r., sygn. akt II FSK 1354/07:

„Wykładnia wyrażenia »nie jest i nie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności ze względów technicznych« prowadzi do wniosku, iż oznacza ona obiektywne przeszkody sprawiające, że przedmioty opodatkowania nie są i trwale nie mogą być wykorzystywane w działalności gospodarczej. Wskazany charakter przeszkody sprawia, że nie może być ona determinowana wolą (działaniem lub zaniechaniem) podatnika, lecz okolicznościami zewnętrznymi i fizykalnymi, odnoszącymi się do substancji przedmiotu opodatkowania. Chodzić tu może zatem zarówno o takie wady fizyczne budynków i budowli, które uniemożliwiają w sposób stały korzystanie z nich przez przedsiębiorcę, jak również o inne faktycznie występujące przeszkody.

Ocena przesłanki względów technicznych należy w danym postępowaniu do organu podatkowego i nie wymaga pozyskania uprzednio rozstrzygnięcia prejudycjalnego, stwierdzającego jej istnienie. Ocena ta nie może być dowolna, ani też nie mieć charakteru uznaniowego. Rozważenie zastosowania wyjątku przewidzianego w pkt 3 ust. 1 art. 1a u.p.o.l. wymaga szczegółowego i zindywidualizowanego ustalenia oraz rozważenia rodzaju i obiektywnego charakteru tej przeszkody, przyczyn jej powstania i występowania w okresie, którego dotyczy dane postępowanie podatkowe”.

Wzgląd na warunki techniczne budynku

Na zakończenie chciałbym zaznaczyć, że sam fakt, iż budynek nie był rzeczywiście wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, nie daje prawa do zwolnienia go od podatku od nieruchomości. Jedynie ze względu na stan techniczny lub aktualnie posiadaną decyzję nadzoru budowlanego można uniknąć płacenia podatku. Przepis wskazuje bowiem, że chodzi o budynki „związane z prowadzoną działalnością”, a nie „wykorzystywane do prowadzonej działalności”. W rezultacie sposób wykorzystywania nieruchomości nie wpływa na wysokość podatku od nieruchomości. O konieczności zapłaty podatku decyduje wyłącznie sam fakt posiadania konkretnej nieruchomości. Powoduje to, że nawet jeżeli konkretna nieruchomość nie jest wykorzystywana w prowadzonej działalności to i tak podatek należy zapłacić (z wyjątkiem opisanego przypadku dotyczącego stany technicznego z podziałem na dwa stany prawne).

Tak też stwierdził NSA w wyroku z 12.04.2011 r., sygn. akt II FSK 2128/09:

„1. Sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę budynku, budowli lub gruntu przesądza o zakwalifikowaniu ich jako związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

2. Okoliczność, iż przedmiot, ze względów technicznych, nie jest i nie może być wykorzystany do prowadzenia tej działalności, musi zostać indywidualnie zbadana i wykazana przy uwzględnieniu stanu faktycznego danej sprawy.

3. Skoro czasowe niewykorzystywanie budynku do prowadzenia działalności gospodarczej wynika z woli podatnika i podejmowanych przez niego, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, decyzji o remontach bądź zmianie sposobu użytkowania, to nie zachodzi przesłanka braku możliwości wykorzystania go do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.”

Na marginesie dodam, że zobowiązanie podatkowe przedawnia się po upływie 5 lat, w związku z czym można domagać się ewentualnego zwrotu nienależnie zapłaconego podatku jedynie za 5 ostatnich lat podatkowych.

Postępowanie w celu korekty/odzyskania podatku od nieruchomości

Podsumowując powyższe:

1. Sam fakt niewykorzystywania nieruchomości z uwagi na decyzję podatnika nie zwalania od konieczności zapłaty podatku. Już okoliczność faktycznego posiadania nieruchomości, która nawet nie jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, powoduje obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości.
2. Można domagać się zwrotu podatku za ostatnie 5 lat podatkowych poprzez korektę deklaracji oraz wniosek o zwrot nadpłaty, z tym że trzeba przeanalizować dwa okresy.
3. Okres do końca 2015 r. – tutaj przepis stanowił o względach technicznych, ciężar udowodnienia że dana nieruchomość nie może być wykorzystywana w działalności ze względów technicznych spoczywa na podatniku. Można posługiwać się wszelkimi dowodami w celu wykazania tychże względów technicznych.
4. Od początku 2016 r., aby wyłączyć budynek z opodatkowania ze względów technicznych, należy posiadać decyzję nadzoru budowlanego.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »