Korekta podatku od nieruchomości

Autor: Marcin Sądej

Spółka z o.o. kupiła w 2005 roku zabudowaną nieruchomość gruntową. Od tego czasu spółka nalicza i płaci podatek od nieruchomości. Budynek znajdujący się na tej działce od początku był bardzo zdewastowany, nadający się tylko do rozbiórki. Nieruchomość zakupiona jako lokata kapitału, od momentu zakupu nie była wykorzystywana do prowadzenia działalności. Teraz, analizując dane do podatku od nieruchomości, zrodziło się pytanie, czy jest możliwość nie płacenia podatku za ten grunt a jeżeli tak, to czy można skorygować podatek za poprzednie lata. Czy możliwa jest korekta podatku od nieruchomości?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Korekta podatku od nieruchomości

W przedstawionym przez Panią opisie sprawy należy przeanalizować dwa stany prawne. Otóż kwestie podatku od nieruchomości reguluje ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 2. lit. b) ustawy „stawka podatku od budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej – 17,31 zł od 1 m2 powierzchni użytkowej”.

Masz problem prawny? Kliknij tutaj i zapytaj prawnika ›

Przepisy o budynkach związanych z prowadzoną działalnością

W dalszej kolejności sięgnąć należy do definicji budynków i budowli związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą. Definicja ta zawarta jest w art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy. W tym miejscu wskazać należy, że przepis ten uległa zmianie od 1 stycznia 2016 r. Poprzednie jego brzmienie było następujące:

„Przez grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – rozumie się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami, a także gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych”.

Natomiast od 1 stycznia 2016 r. przepis brzmi:

„Przez grunty, budynki i budowle związane z prowadzeniem działalności gospodarczej – rozumie się grunty, budynki i budowle będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z zastrzeżeniem ust. 2a.”

Wspomniany ustęp 2a wskazuje, że „do gruntów, budynków i budowli związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych oraz gruntów związanych z tymi budynkami;

2) gruntów, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 lit. b i d;

3) budynków, budowli lub ich części, w odniesieniu do których została wydana decyzja ostateczna organu nadzoru budowlanego, o której mowa w art. 67 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 i 1529), lub decyzja ostateczna organu nadzoru górniczego, na podstawie której trwale wyłączono budynek, budowlę lub ich części z użytkowania”.

Jak zatem widać, przed 2016 r. obowiązek podatkowy nie powstawał, jeżeli budynek nie mógł być wykorzystywany w prowadzonej działalności ze względów technicznych. Niestety pojęcie „względów technicznych” nie zostało nigdzie w ustawie wyjaśnione, co też rodziło liczne spory. Dlatego też ustawodawca zdecydował się na doprecyzowanie przepisów i obecnie (tj. od 2016 r.) nie podlega opodatkowaniu taki budynek, wobec którego została wydana decyzja organu nadzoru budowlanego o trwałym wyłączeniu budynku z eksploatacji.

Zobacz też: Podatek od budynku gospodarczego

Potrzebujesz pomocy prawnika? Kliknij tutaj i opisz swój problem ›

Wyłączenie budynku spod podatku od nieruchomości przed 2016 r.

Natomiast co do stanu prawnego obowiązującego przed 2016 r. istniały liczne rozbieżne interpretacje. Spór przede wszystkim dotyczył tego, że względy techniczne muszą być nieodwracalne. Chodziło mianowicie o to, że część sądów administracyjnych stanęła na stanowisku, iż względy techniczne muszą mieć charakter nieodwracalny, aby można było wyłączyć budynek z opodatkowania.

Przykładowo WSA w Gliwicach w wyroku z 5.07.2010 r., sygn. akt I SA/Gl 368/09:

„Przez użyte w przepisie art. 1a ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844 z późn. zm.) określenie »nie mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności gospodarczej ze względów technicznych« należy rozumieć – w odniesieniu do budynków – sytuację, w której istniejąca w roku podatkowym zabudowa jest w takim stanie technicznym, że nie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej, nawet po realizacji prac remontowych (odtworzeniowych) oraz adaptacyjnych, których efektem nie jest powstanie nowego budynku”.

Na szczęście dominowało jednak korzystne dla podatników stanowisko, zgodnie z którym przed 2016 r. można było wyłączyć z opodatkowania budynek w złym stanie technicznym nawet pomimo potencjalnej możliwości jego naprawy. Tak  NSA w wyroku z 9.01.2009 r., sygn. akt II FSK 1354/07:

Wykładnia wyrażenia »nie jest i nie może być wykorzystywana do prowadzenia działalności ze względów technicznych« prowadzi do wniosku, iż oznacza ona obiektywne przeszkody sprawiające, że przedmioty opodatkowania nie są i trwale nie mogą być wykorzystywane w działalności gospodarczej. Wskazany charakter przeszkody sprawia, że nie może być ona determinowana wolą (działaniem lub zaniechaniem) podatnika, lecz okolicznościami zewnętrznymi i fizykalnymi, odnoszącymi się do substancji przedmiotu opodatkowania. Chodzić tu może zatem zarówno o takie wady fizyczne budynków i budowli, które uniemożliwiają w sposób stały korzystanie z nich przez przedsiębiorcę, jak również o inne faktycznie występujące przeszkody.

Ocena przesłanki względów technicznych należy w danym postępowaniu do organu podatkowego i nie wymaga pozyskania uprzednio rozstrzygnięcia prejudycjalnego, stwierdzającego jej istnienie. Ocena ta nie może być dowolna, ani też nie mieć charakteru uznaniowego. Rozważenie zastosowania wyjątku przewidzianego w pkt 3 ust. 1 art. 1a u.p.o.l. wymaga szczegółowego i zindywidualizowanego ustalenia oraz rozważenia rodzaju i obiektywnego charakteru tej przeszkody, przyczyn jej powstania i występowania w okresie, którego dotyczy dane postępowanie podatkowe”.

Kliknij tutaj i zapytaj prawnika online ›

Wzgląd na warunki techniczne budynku

Na zakończenie chciałbym zaznaczyć, że sam fakt, iż budynek nie był rzeczywiście wykorzystywany w prowadzonej działalności gospodarczej, nie daje prawa do zwolnienia go od podatku od nieruchomości. Jedynie ze względu na stan techniczny lub aktualnie posiadaną decyzję nadzoru budowlanego można uniknąć płacenia podatku. Przepis wskazuje bowiem, że chodzi o budynki „związane z prowadzoną działalnością”, a nie „wykorzystywane do prowadzonej działalności”. W rezultacie sposób wykorzystywania nieruchomości nie wpływa na wysokość podatku od nieruchomości. O konieczności zapłaty podatku decyduje wyłącznie sam fakt posiadania konkretnej nieruchomości. Powoduje to, że nawet jeżeli konkretna nieruchomość nie jest wykorzystywana w prowadzonej działalności to i tak podatek należy zapłacić (z wyjątkiem opisanego przypadku dotyczącego stany technicznego z podziałem na dwa stany prawne).

Tak też stwierdził NSA w wyroku z 12.04.2011 r., sygn. akt II FSK 2128/09:

„1. Sam fakt posiadania przez przedsiębiorcę budynku, budowli lub gruntu przesądza o zakwalifikowaniu ich jako związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

2. Okoliczność, iż przedmiot, ze względów technicznych, nie jest i nie może być wykorzystany do prowadzenia tej działalności, musi zostać indywidualnie zbadana i wykazana przy uwzględnieniu stanu faktycznego danej sprawy.

3. Skoro czasowe niewykorzystywanie budynku do prowadzenia działalności gospodarczej wynika z woli podatnika i podejmowanych przez niego, w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, decyzji o remontach bądź zmianie sposobu użytkowania, to nie zachodzi przesłanka braku możliwości wykorzystania go do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych w rozumieniu art. 1a ust. 1 pkt 3 u.p.o.l.”

Na marginesie dodam, że zobowiązanie podatkowe przedawnia się po upływie 5 lat, w związku z czym można domagać się ewentualnego zwrotu nienależnie zapłaconego podatku jedynie za 5 ostatnich lat podatkowych.

Postępowanie w celu korekty/odzyskania podatku od nieruchomości

Podsumowując powyższe:

  1. Sam fakt niewykorzystywania nieruchomości z uwagi na decyzję podatnika nie zwalania od konieczności zapłaty podatku. Już okoliczność faktycznego posiadania nieruchomości, która nawet nie jest wykorzystywana w prowadzonej działalności gospodarczej, powoduje obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości.
  2. Można domagać się zwrotu podatku za ostatnie 5 lat podatkowych poprzez korektę deklaracji oraz wniosek o zwrot nadpłaty, z tym że trzeba przeanalizować dwa okresy.
  3. Okres do końca 2015 r. – tutaj przepis stanowił o względach technicznych, ciężar udowodnienia że dana nieruchomość nie może być wykorzystywana w działalności ze względów technicznych spoczywa na podatniku. Można posługiwać się wszelkimi dowodami w celu wykazania tychże względów technicznych.
  4. Od początku 2016 r., aby wyłączyć budynek z opodatkowania ze względów technicznych, należy posiadać decyzję nadzoru budowlanego.

Przykłady

Nieruchomość w stanie ruiny od początku zakupu
Pani Anna prowadzi jednoosobową działalność gospodarczą. W 2011 roku kupiła niewielką działkę z budynkiem poprzemysłowym, który od lat stał pusty i był zdewastowany. Nieruchomość kupiła z myślą o przyszłej inwestycji. Nie prowadziła tam działalności, ale co roku opłacała podatek według stawek dla przedsiębiorców. Dopiero w 2024 roku doradca podatkowy uświadomił jej, że budynek – z uwagi na swój stan techniczny – mógłby być wyłączony z opodatkowania za lata wcześniejsze. Po zebraniu dokumentacji i zdjęć stanu technicznego wystąpiła z korektami deklaracji podatkowych za poprzednie 5 lat i odzyskała znaczną kwotę nadpłaconego podatku.

 

Spółka z o.o. i nieruchomość tylko „na papierze”
Spółka XYZ Sp. z o.o. kupiła w 2007 roku dużą nieruchomość z magazynem, który był wtedy już częściowo zawalony. Planowała tam budowę nowego obiektu, ale ostatecznie inwestycja nie doszła do skutku. Mimo że budynek nie nadawał się do użytkowania, spółka przez kilkanaście lat płaciła podatek jak za aktywnie wykorzystywaną nieruchomość. Dopiero w 2023 roku nowy księgowy spółki zauważył, że być może przysługiwałoby zwolnienie. Spółka wystąpiła o decyzję nadzoru budowlanego potwierdzającą trwałe wyłączenie budynku z użytkowania i złożyła korekty deklaracji za ostatnie 5 lat, uzyskując zwrot kilku tysięcy złotych.

 

Starszy pan i odziedziczona nieruchomość firmowa
Pan Jerzy odziedziczył po bracie – byłym przedsiębiorcy – nieruchomość z biurowcem w 2015 roku. Budynek był w fatalnym stanie, z przeciekającym dachem i zawilgoconymi ścianami. Jako że nie prowadził działalności, sądził, że nie musi płacić podatku jak przedsiębiorca. Tymczasem urząd naliczał wyższy podatek ze względu na status budynku. W 2022 roku, po rozmowie z prawnikiem, dowiedział się, że nawet jako osoba fizyczna może domagać się korekty, jeśli udowodni, że obiekt nie nadawał się do użytkowania. Z pomocą rzeczoznawcy i dokumentacji fotograficznej złożył korekty deklaracji i skutecznie obniżył swoje zobowiązania podatkowe.

Podsumowanie

Korekta podatku od nieruchomości może być skutecznym sposobem na odzyskanie niesłusznie zapłaconego podatku, jednak wymaga dokładnej analizy stanu technicznego budynku oraz obowiązujących w danym okresie przepisów. Kluczowe znaczenie ma rozróżnienie między okresem przed 2016 rokiem, kiedy liczyły się tzw. względy techniczne, a okresem po tej dacie, w którym konieczna jest decyzja nadzoru budowlanego o trwałym wyłączeniu obiektu z użytkowania. Sam fakt niewykorzystywania nieruchomości do działalności gospodarczej nie wystarcza, by uniknąć podatku – decydujące są okoliczności obiektywne, niezależne od woli właściciela. Warto więc sięgnąć po dokumentację techniczną, opinie rzeczoznawców i rozważyć złożenie korekty deklaracji, by dochodzić swoich praw i ewentualnego zwrotu nadpłaty.

Oferta porad prawnych

Jeśli masz wątpliwości, czy Twoja nieruchomość podlega opodatkowaniu, zastanawiasz się nad możliwością korekty wcześniejszych deklaracji lub chcesz odzyskać nadpłacony podatek, skorzystaj z naszej porady prawnej online. Przeanalizujemy Twoją sytuację, pomożemy ocenić stan techniczny nieruchomości w świetle przepisów oraz wskażemy możliwe działania. Z nami szybko i wygodnie ustalisz, czy możesz ubiegać się o zwrot podatku i jak skutecznie przeprowadzić całą procedurę.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane - Dz.U. 1994 nr 89 poz. 414
2. Ustawa z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych - Dz.U. 1991 nr 9 poz. 31

Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją spawę wypełniając formularz poniżej  ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.

Zapytaj prawnika - porady prawne online

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem od nieruchomości?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »