Kupno mieszkania z partnerem, wkład własny, kredyt i ewentualne konsekwencje podatkowe

Zakup i posiadanie nieruchomości w innych proporcjach niż po połowie

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego (K.c.) – własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom (współwłasność). W myśl art. 197 K.c. domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe. To domniemanie można obalić poprzez przyjęcie innych proporcji udziałów. W konsekwencji nie ma przeszkód, aby ustalić prawo własności w proporcji 75/25.

Solidarna odpowiedzialność dłużników za spłatę kredytu

W kwestii zaciągnięcia wspólnego kredytu – nie rodzi żadnych obowiązków podatkowych spłata kredytu zaciągniętego solidarnie przez współwłaścicieli. Zgodnie z art. 366 § 1 K.c. – kilku dłużników może być zobowiązanych w ten sposób, że wierzyciel może żądać całości lub części świadczenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich lub od każdego z osobna, a zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych (solidarność dłużników). W myśl natomiast § 2 tego przepisu – aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela, wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani.

Z istoty solidarnej odpowiedzialności dłużników wynika więc, że aż do zupełnego zaspokojenia wierzyciela wszyscy dłużnicy solidarni pozostają zobowiązani. Każdy z dłużników solidarnych odpowiada zatem za całość długu, a nie tylko część, jaką można by mu przypisać poprzez np. równy podział kwoty długu pomiędzy zobowiązanych. Czyli w sytuacji, gdy strona zobowiązania solidarnego spłaca całość zadłużenia bez woli czynienia tego w celu obdarowania pozostałych stron tego zobowiązania, a jedynie w zamiarze zwolnienia się z długu, poprzez samą zapłatę całości, czy też części zobowiązania solidarnego nie może dojść do obdarowania kogokolwiek. Dłużnik solidarny spłaca bowiem własny dług, a nie cudzy.

Przesłanki darowizny – świadczenie na rzecz obdarowanego kosztem własnego majątku

W konsekwencji w takim przypadku nie możemy mówić o wystąpieniu darowizny. Zgodnie z art. 888 § 1 K.c. – przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku.

Darowizna należy do czynności, których celem jest dokonanie aktu przysporzenia majątkowego bez ekwiwalentu w postaci świadczenia wzajemnego i polega najczęściej na przesunięciu jakiegoś dobra majątkowego z majątku darczyńcy do majątku obdarowanego. Świadczenie ma charakter nieodpłatny, gdy druga strona umowy nie zobowiązuje się do jakiegokolwiek świadczenia w zamian za uczynioną darowiznę. Treść tego świadczenia określa umowa darowizny.

W świetle powyższego widzimy, że umowa kredytowa stanowi odrębny od umowy darowizny stosunek zobowiązaniowy. Kredytobiorcy pozostają solidarni w zakresie swojego zobowiązania względem banku.

Czy wstąpi obowiązek podatkowy w podatku od spadków i darowizn?

Spłata przez dłużników solidarnych rat kredytu nie przesądza o darowiźnie oraz powstaniu obowiązku podatkowego w podatku od spadków i darowizn. Czynność taka nie jest bowiem umową darowizny lecz zwolnieniem się dłużników z zobowiązania. Nie stanowi darowizny, a zatem nie podlega podatkowi od spadków i darowizn, bezpłatne przysporzenie wynikające z innej umowy niż umowa darowizny w rozumieniu art. 888 K.c. (Pismo z dnia 11.01.2017 r., wydane przez: Izba Skarbowa w Katowicach, 2461-IBPB-2-1.4515.461.2016.2.Jku).

W rezultacie, jeżeli mamy do czynienia z kredytem solidarnym, to niezależnie od ustalonych proporcji współwłasności nieruchomości zaciągnięcie i spłata kredytu nie stanowi czynności, która rodziłaby skutki podatkowe.

Wkład własny na mieszkanie w nierównych udziałach a darowizna

Natomiast inaczej wygląda w naszej ocenie kwestia wniesienia wkładu własnego w nierównych częściach. Wniesienie wkładu nie ma bowiem charakteru czynności solidarnej. Jeżeli wartość wkładu określonego w umowie kredytowej to 245 000 zł, to 25% tej kwoty, czyli 61 250 zł, przypada na Panią.

Jeżeli ta część jest finansowana przez partnera, to fiskus może potraktować to jako darowizn, ponieważ partner pokrywa część Pani zobowiązania finansowego. Darowizna polega bowiem nie tylko na przysporzeniu aktywów, ale również i na zmniejszeniu pasywów obdarowanego. W konsekwencji US może domagać się podatku od darowizny z uwagi na fakt, iż przypadająca na Panią część wkładu została pokrywa przez partnera.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93