Kupno mieszkania z partnerem: wkład, kredyt, podatek

Zakup mieszkania z partnerem w udziałach innych niż po połowie

Zgodnie z art. 195 Kodeksu cywilnego własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Jest to współwłasność. Kodeks cywilny przewiduje też domniemanie, że udziały współwłaścicieli są równe, ale jest to tylko domniemanie. Strony mogą w akcie notarialnym ustalić inne proporcje, np. 75/25, 70/30 albo 60/40.

Nie ma więc przeszkód, aby partnerzy kupujący mieszkanie bez ślubu wpisali w akcie notarialnym udziały odpowiadające faktycznemu finansowaniu zakupu. Dla bezpieczeństwa podatkowego i dowodowego ważne jest jednak, aby kwoty wpłacone przez każdą osobę dało się logicznie powiązać z jej udziałem w nieruchomości.

W sprawach mieszkaniowych między osobami niebędącymi małżonkami warto porównać także temat: wspólne mieszkanie z partnerem.

W opisanej sytuacji cena mieszkania wynosi 485 000 zł. Partner wpłaca 245 000 zł wkładu własnego, a pozostałe 240 000 zł pochodzi ze wspólnego kredytu. Jeżeli strony przyjmują, że każde z nich ekonomicznie ponosi połowę kredytu, to udział partnera wynosi około 365 000 zł, a udział drugiej osoby około 120 000 zł. Proporcja 75/25 jest więc zbliżona do rzeczywistego finansowania transakcji. W takim układzie sam brak gotówkowego wkładu własnego po stronie jednej osoby nie powinien automatycznie oznaczać darowizny.

Wspólny kredyt a nierówne udziały w nieruchomości

Umowa kredytu i umowa sprzedaży mieszkania to dwie różne czynności. Bank interesuje przede wszystkim to, kto odpowiada za spłatę kredytu. Natomiast akt notarialny określa, kto i w jakim udziale staje się właścicielem nieruchomości.

Jeżeli kredytobiorcy odpowiadają wobec banku solidarnie, zastosowanie ma art. 366 Kodeksu cywilnego. Wierzyciel, czyli bank, może żądać spłaty całości albo części zadłużenia od wszystkich dłużników łącznie, od kilku z nich albo od każdego osobno. Zapłata przez jednego dłużnika zwalnia pozostałych wobec banku w zakresie dokonanej spłaty.

To oznacza, że z punktu widzenia banku każdy współkredytobiorca może odpowiadać za cały dług. Nie oznacza to jednak, że udziały w mieszkaniu muszą być równe. Strony mogą ustalić między sobą, że własność będzie podzielona nierówno, bo jedna osoba finansuje większą część ceny zakupu z oszczędności, a druga uczestniczy głównie przez kredyt.

W praktyce warto odróżnić dwie kwestie: odpowiedzialność wobec banku oraz rozliczenia między partnerami. Jeżeli po latach jedna osoba spłaci znacznie więcej kredytu, niż wynika z ustaleń stron, może powstać problem wzajemnych rozliczeń. Jeżeli natomiast celowo finansuje cudzą część bez oczekiwania zwrotu, może pojawić się ryzyko podatkowe.

Kiedy fiskus może dopatrzyć się darowizny?

Darowizna w rozumieniu art. 888 Kodeksu cywilnego polega na bezpłatnym świadczeniu na rzecz obdarowanego kosztem majątku darczyńcy. W sprawach zakupu mieszkania z partnerem darowizna może polegać nie tylko na przekazaniu pieniędzy na konto, lecz także na sfinansowaniu części ceny przypadającej na udział drugiej osoby.

Ryzyko podatku od darowizny powstaje przede wszystkim wtedy, gdy jedna osoba nabywa określony udział w nieruchomości, ale nie finansuje odpowiadającej mu części ceny i nie ma obowiązku zwrotu tej kwoty partnerowi. Przykładowo, jeżeli partner wpłaca cały wkład własny, a w akcie notarialnym strony wpisują udziały po 50%, urząd skarbowy może badać, czy połowa wkładu własnego nie była darowizną na rzecz drugiej osoby. Podobne ryzyko podatkowe może wystąpić przy zakupie działki z narzeczoną.

Inaczej należy ocenić sytuację, w której większy wkład jednej osoby odpowiada jej większemu udziałowi w nieruchomości. Jeżeli partner finansuje wkład własny w kwocie 245 000 zł i jednocześnie otrzymuje 75% udziału, a druga osoba obejmuje 25% udziału finansowane ekonomicznie przez jej część wspólnego kredytu, trudno mówić o przysporzeniu na rzecz drugiej osoby tylko dlatego, że nie miała gotówki na wkład własny.

Dla osób pozostających w nieformalnym związku istotne jest także to, że partner nie jest małżonkiem w rozumieniu przepisów podatkowych. Jeżeli rzeczywiście dojdzie do darowizny między partnerami niespokrewnionymi, zasadniczo stosuje się zasady właściwe dla III grupy podatkowej. Kwota wolna w tej grupie jest niska w porównaniu z darowiznami w najbliższej rodzinie, dlatego nawet część wkładu własnego może powodować obowiązek złożenia zeznania i zapłaty podatku.

Jak bezpiecznie opisać wkład własny i udziały w akcie notarialnym?

Najbezpieczniejsze jest takie ułożenie transakcji, aby udział wpisany w akcie odpowiadał rzeczywistemu ekonomicznemu wkładowi danego nabywcy. Jeżeli jedna osoba wnosi większą gotówkę, a druga uczestniczy przez kredyt, warto zachować dokumenty pokazujące, że taki podział był zamierzony i uzasadniony.

W praktyce pomocne są zwłaszcza: potwierdzenia przelewów, harmonogram wypłat kredytu, umowa kredytowa, akt notarialny z precyzyjnym wskazaniem udziałów oraz pisemne ustalenia partnerów dotyczące tego, kto faktycznie spłaca raty i w jakiej części. Nie zawsze trzeba wpisywać do aktu notarialnego wszystkie wewnętrzne rozliczenia, ale strony powinny mieć dowody, które pozwolą odtworzyć ekonomiczny sens transakcji.

Jeżeli partner finansuje część, która ma przypadać drugiej osobie, można rozważyć inne rozwiązanie niż nieformalna darowizna, np. pożyczkę, odpowiednie ukształtowanie udziałów albo późniejsze rozliczenie nakładów. Każde z tych rozwiązań ma jednak własne skutki prawne i podatkowe, dlatego powinno być dopasowane do konkretnej sytuacji.

Czy spłata rat kredytu przez jednego partnera jest darowizną?

Sama spłata kredytu solidarnego nie przesądza jeszcze o darowiźnie. W interpretacjach podatkowych przyjmuje się, że dłużnik solidarny spłaca własny dług wobec banku, a nie cudzy dług. Z tego względu sama zapłata raty kredytu przez jednego ze współkredytobiorców nie musi automatycznie powodować podatku od spadków i darowizn.

Trzeba jednak uważać na wewnętrzne rozliczenia między partnerami. Jeżeli jeden z nich regularnie spłaca także część, która zgodnie z ustaleniami miała obciążać drugiego, a następnie rezygnuje z dochodzenia zwrotu, organ podatkowy może analizować, czy nie doszło do nieodpłatnego przysporzenia. Znaczenie ma więc nie tylko to, kto technicznie wykonuje przelew do banku, lecz także to, jaki był cel płatności i czy druga osoba miała obowiązek zwrotu.

W razie rozstania albo sprzedaży mieszkania brak jasnych ustaleń może prowadzić do sporów o nakłady, kredyt i wartość udziałów. Dlatego przy zakupie mieszkania przez partnerów bez ślubu warto z góry określić, czy raty będą spłacane po połowie, proporcjonalnie do udziałów, czy według innego modelu.

Przy rozliczeniach PIT warto porównać także temat: rozliczenie partnerów.

Podatek od zakupu mieszkania a podatek od darowizny

Należy odróżnić podatek związany z samym zakupem nieruchomości od podatku od darowizny. Przy zakupie mieszkania z rynku wtórnego co do zasady pojawia się podatek od czynności cywilnoprawnych, który najczęściej pobiera notariusz. Przy zakupie od dewelopera transakcja zwykle jest objęta VAT i nie zawsze wystąpi PCC od umowy sprzedaży. To jednak osobny temat.

Podatek od spadków i darowizn może pojawić się dodatkowo, jeżeli poza samym zakupem dochodzi do nieodpłatnego przysporzenia między partnerami. Nie wynika on więc z samego faktu wpisania udziałów 75/25, lecz z ewentualnego sfinansowania cudzej części bez rozliczenia.

W opisanym modelu, przy cenie 485 000 zł, wkładzie partnera 245 000 zł, wspólnym kredycie 240 000 zł i udziałach 75/25, konstrukcja jest zasadniczo racjonalna ekonomicznie. Udział partnera odpowiada jego większemu zaangażowaniu finansowemu, a udział drugiej osoby odpowiada w przybliżeniu części finansowanej kredytem. Dobrze jednak zadbać, aby dokumenty transakcji nie sugerowały, że część wkładu własnego została przekazana drugiej osobie jako prezent.

FAQ

Czy partnerzy bez ślubu mogą mieć udziały 75/25 w mieszkaniu?

Tak. Prawo dopuszcza nierówne udziały we współwłasności. Trzeba je wyraźnie wpisać w akcie notarialnym. Najlepiej, aby proporcje odpowiadały rzeczywistemu finansowaniu zakupu.

Czy brak wkładu własnego po mojej stronie oznacza darowiznę?

Nie zawsze. Jeżeli Twój udział w mieszkaniu odpowiada części finansowanej przez kredyt, który będziesz ekonomicznie spłacać, sam brak gotówki na wkład własny nie przesądza o darowiźnie.

Kiedy wkład własny partnera może być darowizną?

Ryzyko pojawia się wtedy, gdy partner finansuje część ceny przypadającą na Twój udział, a Ty nie zwracasz mu tej kwoty i nie ma innego rozliczenia. Typowy przykład to równe udziały przy wkładzie własnym wniesionym w całości przez jedną osobę.

Czy wspólna odpowiedzialność za kredyt oznacza równe udziały?

Nie. Solidarność wobec banku dotyczy spłaty kredytu, a nie automatycznego podziału własności. Udziały wynikają z aktu notarialnego.

Czy warto spisać dodatkowe ustalenia między partnerami?

Tak. Pisemne ustalenia dotyczące spłat kredytu, nakładów i ewentualnych rozliczeń pomagają uniknąć sporów oraz ułatwiają wykazanie, że nie doszło do darowizny.

Przy wspólnym finansowaniu mieszkania z partnerem osobnym problemem może być nadpłata wspólnego kredytu, zwłaszcza gdy jedna osoba spłaca więcej niż wynikałoby to z jej udziału.

Podsumowanie

Zakup mieszkania z partnerem w udziałach 75/25 jest prawnie dopuszczalny. W przedstawionym układzie, w którym partner wnosi 245 000 zł wkładu własnego, a oboje przystępują do kredytu 240 000 zł, proporcja udziałów może odpowiadać realnemu finansowaniu zakupu. To przemawia przeciwko uznaniu, że doszło do darowizny.

Ryzyko podatkowe pojawiłoby się przede wszystkim wtedy, gdyby partner finansował część przypadającą na udział drugiej osoby bez obowiązku zwrotu albo gdyby strony wpisały udziały nieadekwatne do faktycznych nakładów. Przy partnerach niebędących małżonkami takie przysporzenie może być opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn.

3. Pismo z dnia 11.01.2017 r., Izba Skarbowa w Katowicach, 2461-IBPB-2-1.4515.461.2016.2.JKu.