Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem podatkowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kupno od mamy nieruchomości z ustanowieniem dożywocia a podatek

Autor: Aleksander Słysz • Opublikowane: 2018-12-31

Trzy lata temu moja mama została obdarowana przez swoją mamę nieruchomością (stary dom i ogród). Chciałabym na tej nieruchomości się pobudować, ale nie chcę budować póki nie jest moją własnością. Mama chciała mi zapisać tę nieruchomość w darowiźnie, żeby nie płacić podatku, ale ja chcę uniknąć tej formy, ponieważ mam rodzeństwo, które może kiedyś upomnieć się o swoją część. Zastanawiam się więc nad kupnem od mamy tej nieruchomości z równoczesnym ustanowieniem dla niej dożywocia. Jak wyglądałaby w takiej sytuacji kwestia podatku dochodowego, jeśli nie minęło 5 lat od nabycia przez mamę tej nieruchomości? Czy umowa dożywocia zwolniona z podatku?

Aleksander Słysz

»Wybrane opinie klientów

Po zadaniu pytania w interesującej mnie sprawie, otrzymałem dość szybko odpowiedź . Odpowiedź jest w mojej ocenie wyczerpująca mam nadzieję, będzie przydatna w wyjaśnianiu sprawy.
Czesław
Informacje prawne o jakie się pytałem zostały mi udzielone w sposób dla mnie bardzo zrozumiały i czytelny :)
Wiesław
Szybko, konkretnie i bez zbędnych zawiłości prawniczego języka. Dziękuję bardzo i serdecznie pozdrawiam.
Anna, nauczycielka, 46 lat
Bardzo dziękuję za udzielenie porady prawnej. Z usługi korzystałam po raz pierwszy i nigdy nie myślałam, że można tak uczciwie podejść do problemu osoby, której się nie zna i nie ma z nią bezpośredniego kontaktu. Na moje zapytanie otrzymałam odpowiedź wyczerpującą faktyczny stan prawny mojej sprawy oraz wskazówki może nie do rozwiązania mojego problemu ale przynajmniej wiem jak spróbować \"ugryźć\" problem. Jestem w pełni usatysfakcjonowana przesłaną poradą prawną tym bardziej, że prawdopodobnie uniknęłam niepotrzebnego szarpania się i związanych z tym kosztów.
Regina, 64 lata
Profesjonalnie i na temat. Polecam.
Wojtek
Dziękuję bardzo za udzielone wyjaśnienia. Odpowiedzi na moje pytania były jasne, szybkie i rzetelne. To najlepszy serwis, jakiego znam.
Ricardo, emeryt, 71 lat
Szybka odpowiedź
Henryk
Dziękuję, wszystko jasne.
Agnieszka, księgowa
Dziękuję bardzo za odpowiedzi na moje pytania - obszerne, poparte podstawą prawną. POLECAM
Bożena, 61 lat, ekonomista
Po opłaceniu usługi nie czekałam zbyt długo na poradę,uzyskałam odpowiedz na której mi bardzo zależało,jeżeli będę kiedykolwiek miała problem na pewno z  skorzystam
Elżbieta
Witam. Odpowiedź szybka. Szkoda że dwie różne osoby pracowały nad sprawą, wycena i porada. Ale jak na moje chaotyczne przedstawienie sytuacji i zadane pytanie, odpowiedź zadowalająca choć nie wyczerpująca lecz poparta podstawą prawną i dająca nadzieję na wyczerpującą pomoc po kolejnym kontakcie. Unikalne podejście, możliwość zadania kolejnych pytań ! 
Anna, sprzedawca, 45 lat
Dzień dobry Bardzo serdecznie Panu dziękuję. Bardzo pomocna odpowiedź.
Elżbieta, pracownik biurowy
Opinia skondensowana, mimo że obszerna, jest jasnym, udokumentowanym przedstawieniem sytuacji prawnej - o co mi chodziło. W jednym z tematów, objętych opinią, miałem wcześniej przekonanie, że sprawy wyglądają inaczej, niż zostało to wykazane w opinii. To istotna pomoc, bo pozwoli mi uniknąć błędu liczenia na coś, na co liczyć nie mogę. Poza tym sporą zaletą poszukiwania pomocy prawnej na tej drodze jest fakt, że można ją otrzymać nie wychodząc z domu w poszukiwaniu kancelarii prawnych i w ciągu doby - jeśli nie jest zapytaniem o sprawy znacząco skomplikowane. Ale i wówczas czas oczekiwania także najpewniej nie będzie nieprzeciętnie długi. Słowem - korzystna dla pytających prawników forma płatnej konsultacji.
Zbigniew, wykształcenie wyższe, 68 lat
Bardzo dziękuję, opinia była wyczerpująca.
Adrian, lekarz, 33 lata
Dziękuję za obszerną odpowiedź.
Tomasz, inżynier elektryk, 50 lat
Uzyskane odpowiedzi na zadane pytania - profesjonalne i wyczerpujące! Polecam usługi tej firmy!
Janusz, ekonomista, 66 lat
Bardzo serdecznie dziękuję. Podpowiedź ta dla mnie jest dobrym rozwiązaniem mojej sytuacji. 
Alicja, emeryt - pracownik socjalny, 68 lat
Pismo przygotowane w bardzo profesjonalny i rzetelny sposób, dostałem właściwie więcej niż oczekiwałem.
Przemysław
Odpowiedź profesjonalna. Jestem w pełni usatysfakcjonowany.
Wojciech
Przystępna interpretacja przepisów prawa
Anna
Bardzo dziękuję za udzielenie mi pełnej, wyczerpującej i kompetentnej odpowiedzi na zadane pytania. Pozwoliło mi to na podjęcie, myślę, że słusznej decyzji. 
Zofia, pedagog specjalny, 62 lata
Dziękuję i pozdrawiam.
Dawid
Grono ekspertów,szybka odpowiedż, możliwość zadawania dodatkowych pytań
Anna
Szybkość i skuteczność
DARIUSZ, 46 lat, emeryt
Dobry wieczór, Bardzo dziękuję za udzielenie obszernej odpowiedzi oraz za wyrozumiałość dla mojej męczącej dociekliwości graniczącej z upierdliwością. Chciałam w jakiś sposób pomóc tym Panom, bo sprawa wydawała mi się prosta , ktoś kogoś oszukał i prawo powinno stać po jego stronie i być mu przychylne. Niestety tak nie jest. Szkoda. 
Anna, pracownik państwowy, 48 lat
Odpowiedż jest obszerna i wyczerpująca zagadnienie. Brakowało mi trochę wyodrębnienia mojej sytuacji. Na przykład pogrubioną trzcionką. Jestem po udarze i mam obniżoną zdolność koncentracji.
Krzysztof, 56 lat, inżynier
Dziękuję za udzielona mi pomoc.
Izabela
Jestem zadowolony z porady. Wyjaśniła moje wątpliwości.
Karol
Bardzo dobrze przeprowadzona analiza prawna dotycząca zadanego pytania, jeszcze nie spotkałem się tak szybkiej odpowiedzi.
Tomasz, dyrektor, 43 lata
Skorzystałam już drugi raz porady. Jestem bardzo zadowolona. Szybko, profesjonalnie i rzeczowo. Byłam u prawnika w kancelarii i bardzo żałuje wydanych pieniędzy.
Mirela

Odpłatne zbycie nieruchomości stanowi przychód podlegający opodatkowaniu (w samodzielnym źródle), jeśli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Tym samym sprzedaż nieruchomości czyli gruntu wraz z domem przez Pani mamę przed upływem ww. terminu spowoduje powstanie u niej przychodu i konieczność rozliczenia dochodu – tego przy sprzedaży nie da się „obejść”. Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia domu wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a – w uproszczeniu – kosztami. Koszty uzyskania przychodu są co do zasady udokumentowanymi kosztami nabycia lub udokumentowanymi kosztami wytworzenia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionymi w czasie ich posiadania. Jednakże, co tu niezmiernie istotne, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze darowizny (lub inny nieodpłatny sposób) uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Aby uniknąć płacenia podatku dochodowego, Pani mama mogłaby jedynie skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2016.2032 t.j. ze zm.), który stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, które wymienia ww. art. 21 ust. 15 ww. ustawy. Wymaga to jednak realnego wydatkowania środków pozyskanych przy sprzedaży na nabycie np. mieszkania, domu etc.

Odnośnie zaś dożywocia. Polega ono na tym, iż w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca tejże nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy nieruchomości dożywotnie utrzymanie. Warunki mogą być tu umownie uregulowane, jednak w braku odmiennej umowy przyjmuje się, że obowiązkiem nabywcy nieruchomości jest przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

W kwestii podatkowej – podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega m.in. umowa dożywocia – stawka podatku wynosi 2%. Przez lata przyjmowało się, że: „Zbycie mieszkania na mocy umowy dożywocia, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat od daty jego nabycia, oznacza objęcie transakcji obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym konieczność opodatkowania uzyskanego dochodu.” [E. Zaniewicz, Lex/el 2010 r.]

Obecnie jednak, na skutek Uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie w składzie 7 sędziów NSA W-wa z dnia 17 listopada 2014 r. [sygn. akt II FPS 4/14] przyjmuje się korzystniejszą interpretację. W wymienionym rozstrzygnięciu sąd stwierdza, że: „Odnosząc się zatem w konkluzji do pytania przedstawionego składowi siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego, należy stwierdzić, że w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a/ ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy”.

Stanowisko takie było znane już wcześniej, np. na skutek wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 lutego 2014 r. [sygn. akt II FSK 211/12]: „Podatnik, który przed upływem pięciu lat od nabycia mieszkania lub domu, przekazuje je innej osobie w zamian za prawo dożywotniego mieszkania w nim, nie musi płacić podatku. Nie można wyliczyć, jak wysoki przychód otrzyma z tego tytułu” [LEX nr 1427453].

Podobne stanowisko znajdziemy w doktrynie, np. J. Stępień wskazuje, że: „Cel i czas trwania umowy dożywocia sprawiają [...], że określone w tej umowie świadczenia na rzecz dożywotnika mają charakter przyszły i niepewny. Zarówno w dniu zawarcia takiej umowy, jak również w trakcie jej trwania nie jest znany czas ani wartość dostarczanych dożywotnikowi środków utrzymania, zatem określenie wartości świadczeń przyszłych związanych z prawem dożywocia nie jest możliwe. Zbywca nieruchomości nie otrzymuje konkretnej kwoty pieniędzy – otrzymuje on jedynie ekspektatywę korzyści.” [Stępień, Justyna. Prawne aspekty opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze umowy dożywocia. Przegląd Podatkowy, 2014, nr 8. s. 19-23.]

Reasumując, dożywocie jest w świetle ww. wyroków korzystniejszą forma przeniesienia własności dla mamy z punktu widzenia jej podatku dochodowego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem podatkowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Obowiązki podatkowe pożyczkodawcy

Jestem osobą prywatną i nie prowadzę działalności gospodarczej. W tym roku udzieliłem pożyczki pewnej spółce z o.o. Powiedziano mi, że nie muszę zgłaszać umowy do urzędu skarbowego, ponieważ wszystkie podatki płaci pożyczkobiorca (jako firma) i on ponosi całą odpowiedzialność związaną z podatkami dotyczącymi nawet odsetek od mojego wynagrodzenia (zysku) za udzielenie pożyczki. Chciałbym się jednak co do tego upewnić, czy tak faktycznie jest. Czy są jeszcze jakieś inne zagrożenia dla mnie jako pożyczkodawcy pod kątem obowiązku podatkowego i rozliczenia się z fiskusem?

Jak rozliczyć wspólny kredyt na mieszkanie z byłym partnerem?

Razem z partnerem wzięłam kredyt na mieszkanie, oboje jesteśmy współwłaścicielami 50/50. Chcę się z nim rozstać, natomiast on chce zostać w mieszkaniu. Żadna ze stron póki co nie robi problemów. Jak rozliczyć należną przez niego spłatę dla mnie – czy jest to suma rat na kredyt przez 2 lata (ok. 40 tys. zł) podzielona przez dwa, czyli powinien oddać mi połowę, którą ja zapłaciłam? Oprócz tego jest moja część wkładu własnego na kredyt, a także wydatki poniesione na urządzenie mieszkania – czy tu z kolei stosuje się jakąś zasadę amortyzacji, tj. sprzęt używany przez rok nie jest już wart tyle co nowy? Jakie opłaty czekają mnie, jeśli chcę całkowicie rozliczyć się z partnerem? Opłata notarialna za przepisanie mieszkania na niego? Czy będą jakieś podatki?

Wypłata udziałowcom spółki z o.o. dywidendy a podatek

Czy wypłata udziałowcom spółki z o.o. dywidendy z kapitału zapasowego może powodować powstanie obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób prawnych (CIT)?

Podatek od środków transportowych a zmiana siedziby firmy

Mam pytania odnośnie rejestracji pojazdów i miejsca opłaty podatku od środków transportu. Prowadzę spółkę jawną zajmującą się transportem. Jest dwóch współwłaścicieli. Do tej pory głównym miejscem prowadzenia działalności było miasto A (wpisane w KRS). Natomiast drugie miejsce prowadzenia działalności (baza transportowa) znajdowało się na terenie gminy B. Pojazdy rejestrowane były w urzędzie miasta A i tam opłacany był podatek od środków transportu. Aktualnie zmieniliśmy główną siedzibę na adres bazy transportowej w gminie B, pozostawiając jako drugie miejsce działalności adres w mieście A. Czyli dotychczasowa siedziba zmieniła swój status na dodatkowe miejsce prowadzenia działalności, gdyż gmina oferuje korzystniejsze stawki podatku. Czy będziemy musieli przerejestrować wszystkie środki transportu na nowy adres, czy też posiadając drugi adres działalności, możemy pozostawić rejestrację pojazdów w mieście, a podatki od środków transportu płacić w gminie?



Zapytaj prawnika

Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »