Kategoria: Inne

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem podatkowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Kupno od mamy nieruchomości z ustanowieniem dożywocia a podatek

Aleksander Słysz • Opublikowane: 2018-12-31

Trzy lata temu moja mama została obdarowana przez swoją mamę nieruchomością (stary dom i ogród). Chciałabym na tej nieruchomości się pobudować, ale nie chcę budować póki nie jest moją własnością. Mama chciała mi zapisać tę nieruchomość w darowiźnie, żeby nie płacić podatku, ale ja chcę uniknąć tej formy, ponieważ mam rodzeństwo, które może kiedyś upomnieć się o swoją część. Zastanawiam się więc nad kupnem od mamy tej nieruchomości z równoczesnym ustanowieniem dla niej dożywocia. Jak wyglądałaby w takiej sytuacji kwestia podatku dochodowego, jeśli nie minęło 5 lat od nabycia przez mamę tej nieruchomości? Czy umowa dożywocia zwolniona z podatku?

Aleksander Słysz

»Wybrane opinie klientów

Szybka i wyczerpująca odpowiedź na zapytanie.
Barbara, 60 lat, księgowa
Bardzo wyczerpujaca, jasna i szybko uzyskana porada. Dziekuje!
Krzysztof
Dziękuję bardzo,na podstawie udzielonej przez eksperta pomocy udało mi się osiągnąć ustalony cel. W przyszłości jeżeli będę mieć problem na pewno ponownie się skontaktuje.
Jakub
Szybka odpowiedź :)
Magdalena
Opinia kompetentna. W ciągu 24 godzin miałem pełną informację co należy mi się od zakładu pracy i jak mogę to uzyskać. Polecam.
Piotr

Odpłatne zbycie nieruchomości stanowi przychód podlegający opodatkowaniu (w samodzielnym źródle), jeśli to odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostanie dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Tym samym sprzedaż nieruchomości czyli gruntu wraz z domem przez Pani mamę przed upływem ww. terminu spowoduje powstanie u niej przychodu i konieczność rozliczenia dochodu – tego przy sprzedaży nie da się „obejść”. Podatek od dochodu z odpłatnego zbycia domu wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą tą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a – w uproszczeniu – kosztami. Koszty uzyskania przychodu są co do zasady udokumentowanymi kosztami nabycia lub udokumentowanymi kosztami wytworzenia, powiększonymi o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynionymi w czasie ich posiadania. Jednakże, co tu niezmiernie istotne, za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości nabytych w drodze darowizny (lub inny nieodpłatny sposób) uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Aby uniknąć płacenia podatku dochodowego, Pani mama mogłaby jedynie skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2016.2032 t.j. ze zm.), który stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe, które wymienia ww. art. 21 ust. 15 ww. ustawy. Wymaga to jednak realnego wydatkowania środków pozyskanych przy sprzedaży na nabycie np. mieszkania, domu etc.

Odnośnie zaś dożywocia. Polega ono na tym, iż w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca tejże nieruchomości zobowiązuje się zapewnić zbywcy nieruchomości dożywotnie utrzymanie. Warunki mogą być tu umownie uregulowane, jednak w braku odmiennej umowy przyjmuje się, że obowiązkiem nabywcy nieruchomości jest przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

W kwestii podatkowej – podatkowi od czynności cywilnoprawnych podlega m.in. umowa dożywocia – stawka podatku wynosi 2%. Przez lata przyjmowało się, że: „Zbycie mieszkania na mocy umowy dożywocia, jeżeli zostało dokonane przed upływem pięciu lat od daty jego nabycia, oznacza objęcie transakcji obowiązkiem podatkowym w podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym konieczność opodatkowania uzyskanego dochodu.” [E. Zaniewicz, Lex/el 2010 r.]

Obecnie jednak, na skutek Uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie w składzie 7 sędziów NSA W-wa z dnia 17 listopada 2014 r. [sygn. akt II FPS 4/14] przyjmuje się korzystniejszą interpretację. W wymienionym rozstrzygnięciu sąd stwierdza, że: „Odnosząc się zatem w konkluzji do pytania przedstawionego składowi siedmiu sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego, należy stwierdzić, że w przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu ze źródła, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a/ ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2010 r. Nr 51, poz. 307 ze zm.), na zasadach wynikających z art. 19 ust. 1 i 3 tej ustawy”.

Stanowisko takie było znane już wcześniej, np. na skutek wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 25 lutego 2014 r. [sygn. akt II FSK 211/12]: „Podatnik, który przed upływem pięciu lat od nabycia mieszkania lub domu, przekazuje je innej osobie w zamian za prawo dożywotniego mieszkania w nim, nie musi płacić podatku. Nie można wyliczyć, jak wysoki przychód otrzyma z tego tytułu” [LEX nr 1427453].

Podobne stanowisko znajdziemy w doktrynie, np. J. Stępień wskazuje, że: „Cel i czas trwania umowy dożywocia sprawiają [...], że określone w tej umowie świadczenia na rzecz dożywotnika mają charakter przyszły i niepewny. Zarówno w dniu zawarcia takiej umowy, jak również w trakcie jej trwania nie jest znany czas ani wartość dostarczanych dożywotnikowi środków utrzymania, zatem określenie wartości świadczeń przyszłych związanych z prawem dożywocia nie jest możliwe. Zbywca nieruchomości nie otrzymuje konkretnej kwoty pieniędzy – otrzymuje on jedynie ekspektatywę korzyści.” [Stępień, Justyna. Prawne aspekty opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych odpłatnego zbycia nieruchomości w drodze umowy dożywocia. Przegląd Podatkowy, 2014, nr 8. s. 19-23.]

Reasumując, dożywocie jest w świetle ww. wyroków korzystniejszą forma przeniesienia własności dla mamy z punktu widzenia jej podatku dochodowego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z prawem podatkowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »