Kategoria: Podatek VAT

Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Limit zwolnienia z VAT a przychody z prywatnego najmu

Autor: Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-04-12

Prowadzę sprzedaż artykułów używanych i korzystam ze zwolnienia z VAT. Od 5 miesięcy prywatnie wynajmuję swoje mieszkanie pewnej rodzinie. Czy mój prywatny majątek i dochód z wynajmu wlicza się do limitu przychodu zwolnienia z VAT? W informacji podatkowej mówią, że tak, a w moim urzędzie skarbowym twierdzą odwrotnie, że się nie wlicza, ponieważ jest to majątek prywatny a nie firmowy i mieszkanie jest wynajmowane w celach mieszkaniowych. Mam zatem dwie różne interpretacje organów podatkowych i nie wiem, co z tym zrobić. Jeśli ten dochód się wlicza, to moja firma prawdopodobnie z dnia na dzień może przekroczyć limit. Proszę o jednoznaczne rozstrzygnięcie!

Marcin Sądej

»Wybrane opinie klientów

Możliwość skorzystania z porady prawnej nia wychodząc z domu w tak krótkim czasie, no i fachowa i wyczerpująca odpowiedź.
Robert, 49 lat, Pracownik fizyczny
Bardzo dziękuję za pomoc. Otrzymałam wyczerpującą odpowiedź na nurtujące mnie pytania. Kontakt był łatwy, szybki i wygodny. 
Katarzyna, 28 lat
Dziękuję bardzo za wyczerpującą odpowiedź
Mirek
Dziękuję za szczegółowe odpowiedzi i przekierowanie to lokalnego prawnika!
Tm, IT, 39 lat
Jestem bardzo zadowolona z udzielonych rad. Porada nie skończyła się jednym e-mail. Na moje wątpliwości czy zapytania otrzymywałam błyskawicznie konkretne odpowiedzi. Zaznaczam ,że sprawa była trudna i złożona. W przyszłości, jeśli zajdzie taka potrzeba na pewno skorzystam z eporady24.pl.
Danuta
Ocena 5 z plusem. Wszystkie zasady określone w regulaminie eporady24 są przejrzyste i konsekwentnie realizowane. Dziękuję Pani Mecenas Katarzynie Bereda za poświęcony czas i skuteczność jej działań. 
Joanna
Już korzystałam i dostałam dokładną odpowiedz
Halina, emeryt/nauczyciel/
Pierwszy raz korzystam z usług doradcy podatkowego, do tego przez kancelarię internetową. Dwa razy zadawałam pytania dodatkowe. Za każdym razem dostałam wyczerpujące i co najważniejsze konkretne odpowiedzi. To że nie musiałam nigdzie iść i się umawiać w bardzo dla mnie pracowitym okresie, było dla mnie idealnym rozwiązaniem.
Małgorzata, 58 lat, pracownik tv
Bardzo dziękuję za dotychczasową współpracę, odpowiedzi były udzielane szybko i wyczerpująco, mimo dużej ilości danych do przeanalizowania i złożoności pytań.
Ewa
Bardzo profesjonalne podejście do mojego problemu i szybka pomoc. 
Kamil, Kamil
Wyczerpująca odpowiedz i możliwość dopytania szczegółów
Andrzej, 72 lata, emeryt
Polecam. Odpowiedzi są wyczerpujące. Moje wątpliwości zostały rozwiane i wiem na czym \"staję\"
Grażyna, nauczyciel, 46 lat
Dziękuję za szybką i kompetentną odpowiedź. Uspokoiła mnie Pani. Miałam z różnych źródeł sprzeczne informacje, szczególnie, że problem dotyczy przełomu roku.
Joanna
Po zadaniu pytania w interesującej mnie sprawie, otrzymałem dość szybko odpowiedź . Odpowiedź jest w mojej ocenie wyczerpująca mam nadzieję, będzie przydatna w wyjaśnianiu sprawy.
Czesław
Informacje prawne o jakie się pytałem zostały mi udzielone w sposób dla mnie bardzo zrozumiały i czytelny :)
Wiesław
Szybko, konkretnie i bez zbędnych zawiłości prawniczego języka. Dziękuję bardzo i serdecznie pozdrawiam.
Anna, nauczycielka, 46 lat
Bardzo dziękuję za udzielenie porady prawnej. Z usługi korzystałam po raz pierwszy i nigdy nie myślałam, że można tak uczciwie podejść do problemu osoby, której się nie zna i nie ma z nią bezpośredniego kontaktu. Na moje zapytanie otrzymałam odpowiedź wyczerpującą faktyczny stan prawny mojej sprawy oraz wskazówki może nie do rozwiązania mojego problemu ale przynajmniej wiem jak spróbować \"ugryźć\" problem. Jestem w pełni usatysfakcjonowana przesłaną poradą prawną tym bardziej, że prawdopodobnie uniknęłam niepotrzebnego szarpania się i związanych z tym kosztów.
Regina, 64 lata
Profesjonalnie i na temat. Polecam.
Wojtek
Dziękuję bardzo za udzielone wyjaśnienia. Odpowiedzi na moje pytania były jasne, szybkie i rzetelne. To najlepszy serwis, jakiego znam.
Ricardo, emeryt, 71 lat
Szybka odpowiedź
Henryk
Dziękuję, wszystko jasne.
Agnieszka, księgowa
Dziękuję bardzo za odpowiedzi na moje pytania - obszerne, poparte podstawą prawną. POLECAM
Bożena, 61 lat, ekonomista
Po opłaceniu usługi nie czekałam zbyt długo na poradę,uzyskałam odpowiedz na której mi bardzo zależało,jeżeli będę kiedykolwiek miała problem na pewno z  skorzystam
Elżbieta
Witam. Odpowiedź szybka. Szkoda że dwie różne osoby pracowały nad sprawą, wycena i porada. Ale jak na moje chaotyczne przedstawienie sytuacji i zadane pytanie, odpowiedź zadowalająca choć nie wyczerpująca lecz poparta podstawą prawną i dająca nadzieję na wyczerpującą pomoc po kolejnym kontakcie. Unikalne podejście, możliwość zadania kolejnych pytań ! 
Anna, sprzedawca, 45 lat
Dzień dobry Bardzo serdecznie Panu dziękuję. Bardzo pomocna odpowiedź.
Elżbieta, pracownik biurowy
Opinia skondensowana, mimo że obszerna, jest jasnym, udokumentowanym przedstawieniem sytuacji prawnej - o co mi chodziło. W jednym z tematów, objętych opinią, miałem wcześniej przekonanie, że sprawy wyglądają inaczej, niż zostało to wykazane w opinii. To istotna pomoc, bo pozwoli mi uniknąć błędu liczenia na coś, na co liczyć nie mogę. Poza tym sporą zaletą poszukiwania pomocy prawnej na tej drodze jest fakt, że można ją otrzymać nie wychodząc z domu w poszukiwaniu kancelarii prawnych i w ciągu doby - jeśli nie jest zapytaniem o sprawy znacząco skomplikowane. Ale i wówczas czas oczekiwania także najpewniej nie będzie nieprzeciętnie długi. Słowem - korzystna dla pytających prawników forma płatnej konsultacji.
Zbigniew, wykształcenie wyższe, 68 lat
Bardzo dziękuję, opinia była wyczerpująca.
Adrian, lekarz, 33 lata
Dziękuję za obszerną odpowiedź.
Tomasz, inżynier elektryk, 50 lat
Uzyskane odpowiedzi na zadane pytania - profesjonalne i wyczerpujące! Polecam usługi tej firmy!
Janusz, ekonomista, 66 lat
Bardzo serdecznie dziękuję. Podpowiedź ta dla mnie jest dobrym rozwiązaniem mojej sytuacji. 
Alicja, emeryt - pracownik socjalny, 68 lat

Przedmiotem analizy jest kwestia ustalenia, czy obrót z tytułu wynajmu nieruchomości na cele mieszkaniowe zwolnionego z VAT wlicza się do obrotu pozwalającego na skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego limitowanego kwotą 200 000 zł.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT – zwalnia się od podatku usługi w zakresie wynajmowania lub wydzierżawiania nieruchomości o charakterze mieszkalnym lub części nieruchomości, na własny rachunek, wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W myśl natomiast art. 113 ust. 1 ustawy VAT – zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Zgodnie z art. 113 ust. 2 pkt 2 ustawy VAT – „do wartości sprzedaży nie wlicza się odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a) transakcji związanych z nieruchomościami,

b) usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c) usług ubezpieczeniowych

– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych; (…)”.

W konsekwencji, jeżeli usługi wynajmu na cele mieszkaniowe korzystające ze zwolnienia z podatku na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy VAT nie mają charakteru transakcji pomocniczych, to powinny być wliczane do limitu sprzedaży (200 000 zł).

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

W żadnym przepisie ustawy VAT nie znajdziemy definicji transakcji pomocniczych, dlatego też sięgnąć należy do dostępnej literatury. W komentarzu do ustawy VAT autorstwa A. Bartosiewicza czytamy:

„Z dniem 1.01.2014 r. do komentowanego artykułu zostały wprowadzone zmiany w powyższym zakresie. Bardziej dostosowano te regulacje do unijnego wzorca. Nadal bowiem jest zasadą, że wartość sprzedaży zwolnionej (czy to na podstawie ustawy, czy to na podstawie przepisów wykonawczych) nie jest wliczana do limitu obrotów obowiązujących dla potrzeb zwolnienia, o którym mowa, jednakże od zasady tej wprowadzono wyjątki. W limicie obrotów (uprawniających do zwolnienia) są bowiem uwzględniane następujące czynności, o ile nie mają one charakteru transakcji pomocniczych:

1) transakcje związane z nieruchomościami; wydaje się, że dotyczy to zarówno dostaw, jak i usług związanych z nieruchomościami (w tym zwolnionego z podatku wynajmu nieruchomości mieszkalnych oraz usług zarządzania nieruchomościami mieszkalnymi); jest to wniosek uzasadniony z uwagi na to, że komentowany przepis stanowi o „transakcjach”, zaś to pojęcie wydaje się obejmować zarówno dostawy, jak i usługi; (…).

Nie są transakcjami pomocniczymi takie transakcje, z których przychody są „bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem zasadniczej działalności firmy”.

„Jak wynika z orzecznictwa Trybunału, nie jest przy tym istotna częstotliwość wykonywania transakcji, o których mowa, ale ważny jest stopień zaangażowania aktywów i usług opodatkowanych przy wykonywaniu tychże czynności. Przy niewielkim stopniu zaangażowania nawet transakcje regularne i powtarzające się mogą być objęte zakresem komentowanego przepisu (orzeczenie C-77/01, Empresa de Desenvolvimento Mineiro SGPS SA (EDM), dawniej Empresa de Desenvolvimento Mineiro SA v. Fazenda Pública, LEX nr 155706). W swojej opinii dotyczącej tej sprawy rzecznik generalny wskazał z kolei, że pomocniczość transakcji oznacza coś, co zdarza się w związku z głównym zdarzeniem lub wynika z niego, lub coś, co jest podporządkowane czemuś ważniejszemu. Wskazanie „pomocniczego” charakteru transakcji dotyczy zatem transakcji, które nie należą do zasadniczej działalności podatnika, chociaż są ściśle z nią związane, i których skala zasadniczo nie może być większa niż skala zasadniczej działalności, przy czym – już zdaniem Trybunału – skala ta powinna być mierzona stopniem zaangażowania, a nie wielkością obrotów z poszczególnych części działalności.”

Podobne wniosku wynikają z interpretacji Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 21.03.2018r., nr 0115-KDIT1-3.4012.40.2018.3.APR:

„W związku z tym, że ustawodawca nie uściślił, co należy rozumieć pod pojęciem transakcji związanych z nieruchomościami, czynności te należy rozumieć szeroko, jako nie tylko usługi stricte dotyczące nieruchomości (np. sprzedaż), ale wszelkie czynności, których wykonanie oparte jest na wykorzystaniu, używaniu i użytkowaniu nieruchomości.

Przepisy unijnej dyrektywy w zakresie VAT posługują się określeniem »incidental transactions« w ramach odpowiedniego przepisu, co na język polski może być tłumaczone jako »transakcje incydentalne/uboczne«. Termin »incydentalny« wg Słownika języka polskiego (Słownika Wydawnictwa Naukowego PWN) oznacza przy tym »mający małe znaczenie lub zdarzający się bardzo rzadko«.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze. Aby więc ocenić, czy określona transakcja ma charakter »pomocniczy«, należy wziąć pod uwagę to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika.”

Prawidłowość wliczania usługi wynajmu do wyliczenia limitu zwolnienia potwierdził również Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w interpretacji z 04.06.2014r., nr ILPP2/443-274/14-3/MR:

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o VAT definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych. Z kolei zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe. W konsekwencji najem nieruchomości stanowi odpłatne świadczenie usług, o którym mowa w art. 8 ust. 1 i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Na mocy art. 113 ust. 1 ustawy – w brzmieniu obowiązującym od 1 stycznia 2014 r., ustalonym przez art. 1 pkt 55 lit. a ustawy z dnia 7 grudnia 2012 r. o zmianie ustawy o podatku od towarów i usług oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2013 r. poz. 35), dalej ustawa zmieniająca – zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 150.000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

Natomiast, na podstawie art. 113 ust. 2 w brzmieniu nadanym ustawą zmieniającą, do wartości sprzedaży, o której mowa w ust. 1, nie wlicza się:

1. wewnątrzwspólnotowej dostawy towarów oraz sprzedaży wysyłkowej z terytorium kraju oraz sprzedaży wysyłkowej na terytorium kraju;

2. odpłatnej dostawy towarów i odpłatnego świadczenia usług, zwolnionych od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 lub przepisów wydanych na podstawie art. 82 ust. 3, z wyjątkiem:

a. transakcji związanych z nieruchomościami,

b. usług, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 7, 12 i 38-41,

c. usług ubezpieczeniowych

– jeżeli czynności te nie mają charakteru transakcji pomocniczych;

3. odpłatnej dostawy towarów, które na podstawie przepisów o podatku dochodowym są zaliczane przez podatnika do środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych podlegających amortyzacji.

Transakcje pomocnicze zatem to takie, które nie są związane z zasadniczą działalnością podatnika, a przychody z ich tytułu nie są bezpośrednim, stałym i koniecznym uzupełnieniem tej działalności. Tak więc, aby ocenić, czy dana czynność może być uznana za pomocniczą, należy wziąć pod uwagę przede wszystkim to, czy stanowi ona uzupełnienie zasadniczej działalności gospodarczej podatnika. Jeżeli dana działalność stanowi stały i niezbędny element wbudowany w funkcjonowanie przedsiębiorstwa podatnika, to transakcje takie nie mogą być uznane za pomocnicze.

Odnosząc powyższe rozważania do przedstawionego we wniosku opisu sprawy, stwierdzić należy, że usługa najmu hali sportowej stanowi »transakcję związaną z nieruchomością«, o której mowa w art. 113 ust. 2 pkt 2 lit. a ustawy. Ponadto, wartość sprzedaży usług zwolnionych od podatku (jako usług świadczonych pomiędzy jednostkami budżetowymi) z tytułu najmu hali sportowej, tj. z tytułu transakcji związanej z nieruchomością, która nie ma charakteru czynności pomocniczych, od 1 stycznia 2014 r. wliczana jest do wartości sprzedaży, o której mowa w art. 113 ust. 1 ustawy.”

Na marginesie zaznaczyć również należy, że na gruncie podatku VAT, inaczej niż na podstawie ustawy PIT, nie ma odrębnych źródeł przychodu. W ramach podatku dochodowego podatnik może bowiem osiągać dochód z różnych źródeł, które rozliczane są osobno. W konsekwencji w ramach podatku PIT podatnik może osiągać dochód z dwóch różnych źródeł, tj. z najmu prywatnego i z działalności gospodarczej. Natomiast w oparciu o regulacje ustawy VAT podatnikiem jest osoba w zakresie wszystkich podejmowanych czynności, które spełniają przesłanki prowadzenia działalności gospodarczej. W konsekwencji jest Pan jednym podatnikiem podatku VAT zarówno z tytułu wynajmu nieruchomości prywatnej na cele mieszkaniowe (zwolnionej przedmiotowo z podatku VAT), jak i z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej (zwolnionej podmiotowo z VAT).

Obrazując przykładowo, gdyby od początku prowadził Pan firmę jako czynny podatnik VAT oraz równocześnie wynajmował nieruchomość, np. na biuro, to z obu tytułów byłby Pan zobowiązany do zapłaty podatku VAT. W takim przypadku nie składałby Pan dwóch odrębnych deklaracji VAT-7, lecz jedną taką deklarację, w której wykazywałby Pan zarówno kwotę netto i podatek należny z prowadzonej działalności firmowej, jak i z wynajmu prywatnego majątku.

Kontaktowałem się z infolinią KIS w tej sprawie i również uzyskiwałem informację, że taki wynajem należy wliczać do limitu obrotu z art. 113 ust. 1 ustawy VAT.

Co do argumentacji, którą otrzymał Pan w swoim urzędzie skarbowym, to nigdzie w ustawie VAT nie ma artykułu, który wskazywałby, że nie należy wynajmy prywatnego wliczać do obrotu, ponieważ jest to majątek prywatny a nie firmowy. Tak jak wskazywałem, ustawa VAT nie przewiduje takiego rozróżnienia, ponieważ wykorzystywanie w sposób ciągły do celów zarobkowych zarówno majątku prywatnego, jak i firmowego stanowi działalność gospodarczą zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy VAT.

Podsumowując, w mojej ocenie kwotę wynajmu prywatnego należy wliczać do limitu zwolnienia. Ustawa VAT wskazuje, że transakcje związane z nieruchomościami nie są wliczane do limitu zwolnienia, jeżeli mają charakter transakcji pomocniczych. Skoro głównym rodzajem Pana działalności jest sprzedaż artykułów używanych, to trudno uznać, że wynajem nieruchomości ma charakter pomocniczy (uzupełniający, wbudowany w ogólne funkcjonowanie firmy) w stosunku do sprzedaży tego rodzaju artykułów.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Prezentowana opinia prawnika nie zawiera odpowiedzi na dodatkowe pytania klienta i dlatego może nie wyczerpywać w pełni omawianego zagadnienia. Często dopiero dzięki dodatkowym pytaniom i odpowiedziom można uzyskać kompletną poradę prawną. Podkreślamy, że w naszym serwisie można zadawać dodatkowe pytania bez ograniczeń czasowych i ilościowych.


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zakup nieruchomości przez spółkę od osoby fizycznej

Chciałabym zapytać o kwestię zakupu nieruchomości (mieszkanie, lokal, w którym jest prowadzona działalność gospodarcza) od osoby fizycznej przez spółkę z o.o. bądź przez jej wspólników prywatnie. 1. Czy jeśli nieruchomość będzie zakupiona przez spółkę od osoby fizycznej, zostanie zrobiony remont, to czy przy ewentualnej sprzedaży nieruchomości przez spółkę trzeba będzie wystawić fakturę z VAT (spółka jest czynnym podatnikiem VAT)? I jaka to będzie stawka VAT?  2. Na jaki okres mógłby być amortyzowany taki lokal? 3. Czy korzystniejszym rozwiązaniem nie jest zakup lokalu przez wspólników prywatnie, a następnie wynajmowanie go spółce? Czy wspólnicy będą mogli rozliczać się ryczałtowo z takich przychodów?

Stawka podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości

Moje zapytanie dotyczy zastosowania stawki podatku VAT przy sprzedaży nieruchomości nabytej 1994 roku, obecnie i w przeszłości wykorzystywanej jako najem prywatny w stawce 23%.

Otrzymanie faktury VAT od firmy, która nie była jego płatnikiem

Problem dotyczy faktur VAT, które otrzymałem od usługodawcy w latach 2015-2017. Podmiot ten nie był płatnikiem VAT, czyli nie był uprawniony do wystawienia takiej faktury. Oczywiście korzystałem z odliczenia zapłaconego na VAT-u. Czy słuszne będzie upomnienie się o wystawienie faktury korygującej, tzn. otrzymania faktury bez VAT-u? Lub ewentualnie co w takiej sytuacji zrobić, aby to wyprostować i nie ponieść przykrych konsekwencji? Czy usługodawca jest zobowiązany zwrócić mi pobrany VAT?

Czy będę mógł użyć starych faktur, aby odliczyć podatek VAT?

Jestem w trakcie budowy budynku usługowego i docelowo chcę założyć własną działalność. Czy mogę zbierać wszystkie faktury od firm budowlanych na swoje nazwisko i w przyszłości, kiedy już otworzę działalność, czy będę mógł użyć starych faktur, aby odliczyć podatek VAT?

Kwalifikacja przedmiotu umowy - czy stosować odwrotne obciążenie, czy stawkę 23%?

Jestem podwykonawcą usług. Mam problem z kwalifikacją przedmiotu umowy. Przedmiotem umowy jest dostawa i zabudowa przekładników prądowych na zaciskach generatorów oraz wykonanie obwodów wtórnych na generatorach zielonej energii (farmy wiatrowe). Czy zastosować odwrotne obciążenie, czy stawkę 23%?



Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Szukamy ambitnego prawnika » wizytówka Zadaj pytanie »