Nabycie nieruchomości po rodzicach w drodze zasiedzenia a obowiązek podatkowy

Zasiedzenie jako instytucja korygująca stan posiadania ze stanem prawnym

W myśl art. 172 Kodeksu cywilnego (K.c.) – posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie). Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Zasiedzenie jest tzw. instytucją dawności, służącą korygowaniu rzeczywistego stanu posiadania ze stanem prawnym. Prowadzi ono do nabycia przez posiadacza własności na skutek długotrwałego posiadania przez niego rzeczy, czemu towarzyszy utrata własności przez dotychczasowego właściciela, który w przeszłości utracił posiadanie rzeczy.

Jak z tego wynika, nabycie tytułem zasiedzenia jest tytułem odrębnym od nabycia tytułem dziedziczenia. Nabycie tytułem zasiedzenia jest tzw. nabyciem pierwotnym dokonywanym przez posiadacza nieruchomości niebędącego jej właścicielem i jest stwierdzane przez sąd w sytuacji, gdy rzeczywisty stan posiadania jest inny niż stan prawny nieruchomości.

Zasiedzenie opodatkowane podatkiem od spadków i darowizn

Zasiedzenie to czynność prawna, która podlega opodatkowaniu podatkiem od spadków i darowizn. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy – przy nabyciu w drodze zasiedzenia obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. W myśl natomiast art. 17a ust. 1 ustawy – podatnik ma obowiązek złożenia zeznania SD-3 w terminie miesiąca, licząc od dnia powstania obowiązku podatkowego.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu w wysokości 7% podstawy opodatkowania; art. 9 ust. 1 nie ma w tym wypadku zastosowania. W myśl art. 7 ust. 4 ustawy – przy nabyciu w drodze zasiedzenia wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia.

Zwolnienie z podatku od spadków i darowizn, czy także przy zasiedzeniu?

W przypadku zasiedzenia nieruchomości nie ma zastosowania zwolnienie od podatku od spadków i darowizny. Zasiedzenie nie następuje bowiem po kimś, lecz jest pierwotnym tytułem nabycia prawa własności. Skutkiem zasiedzenia jest zatem pierwotne nabycie własności przez posiadacza, który może wystąpić do sądu z wnioskiem o stwierdzenie zasiedzenia. Samo nabycie własności następuje z mocy samego prawa, a orzeczenie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie ma jedynie charakter deklaratywny.

Zgodnie z art. 4a ust. 1 pkt 1 ustawy SD – zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego powstałego na podstawie art. 6 ust. 1 pkt 2-5, 7 i 8.

Proszę zauważyć, że powyższy przepis stanowiący o zwolnieniu od podatku bezpośrednio pomija pkt 6, czyli ten dotyczący obowiązku podatkowego przy zasiedzeniu.

Zasiedzenie uznawane za nabycie pierwotne

Zwolnienie to nie dotyczy jednak nabycia majątku w drodze zasiedzenia, które zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego ma charakter nabycia pierwotnego, co oznacza, że pomiędzy prawem poprzedniego właściciela a prawem nabywcy nie istnieje zależność, brak jest zatem następstwa prawnego nabywcy w stosunku do jego poprzednika, który utracił własność.

Wyrok WSA w Warszawie z dnia 19.11.2014r., III SA/Wa 705/14:

„Osoby zasiadające nieruchomość, która pozostawała uprzednio w posiadaniu samoistnym osoby najbliższej wymienionej w art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (j.t. Dz. U. z 2005 r. Nr 142, poz. 1514 z późn. zm.), nie są uprawnione do skorzystania ze zwolnienia podatkowego określonego w art. 4a ww. ustawy.”

W konsekwencji z całkowitego zwolnienia od podatku określonego w art. 4a ustawy SD w przypadku zasiedzenia nie można skorzystać (możliwe to było przed 1 stycznia 2016 r.). W terminie miesiąca należy złożyć deklarację SD-3, w oparciu o którą naczelnik US ustali kwotę podatku do zapłaty w drodze decyzji. Podatek jest płatny w terminie 14 dni, licząc od dnia otrzymania decyzji.