Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Obowiązek spłaty udziału w majątku wspólnym a wysokość podatku dochodowego

Bogusław Nowakowski • Opublikowane: 2015-07-13

W wyniku podziału majątku (2013 r.) otrzymałam dom z obowiązkiem spłaty udziału w majątku wspólnym. Były mąż otrzymał mieszkanie. Dom wybudowaliśmy wspólnie 14 lat temu. Sąd nakazał mi spłatę byłego męża w ciągu roku, jest w tej chwili 3 miesiące po terminie. Dom sprzedałam 4 miesiące temu. Od jakiej kwoty będzie podatek dochodowy? Jakie koszty mogę odliczyć? Wiem, że mam na to 2 lata. Jak spłacić byłego męża, jeżeli nie chce mi podać numeru swojego konta bankowego? Nie mam z nim kontaktu, nie odbiera korespondencji. Przelane pieniądze na jego konto bankowe widniejące w postanowieniu sądu o podziale wróciły z powrotem na mój rachunek. Czy poniosę jakieś konsekwencje nierozliczenia się z nim w terminie? Przed sprzedażą domu musiałam ponieść osobiście koszty remontu.

»Wybrane opinie klientów

Dziękuję za sprawne i szybkie udzielenie wyczerpującej odpowiedzi, dzięki fachowej poradzie w której zawarto dodatkowe istotne dla sprawy wskazówki, wykraczające poza zakres pytania uniknąłem popełnienia poważnego błędu biznesowego,
Marek, 64 lata
Chciałbym aby w przyszłości prawnik, pytał przed napisaniem ostatecznej odpowiedzi o szczegóły, laicy tacy jak ja nie wiedza które informacje mogą być istotne a które nie. Mam nadzieje, że uzyskam odpowiedź na dodatkowe pytanie.
Piotr, HR business partner, 37 lat
Bardzo pomocny serwis. Dzięki niemu za niewielką w sumie opłatą pozbyłem się dużego problemu.
Roman, 62 lata
Polecam jak najbardziej.
Ewa
Porada przekonująca i konkretna (z powołaniem się na odpowiednie artykuły oraz podaniem przykładowych postanowień sądu). 
Tomasz, manager, 53 lata

Do dnia ustania wspólności majątkowej (rozwód, umowa o zniesieniu wspólności) byli Państwo współwłaścicielami nieruchomości na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej. Od dnia ustania wspólności majątkowej stali się Państwo współwłaścicielami na zasadzie wspólności ułamkowej.

Wspólność majątkowa małżeńska ma to do siebie, że w czasie jej trwania małżonkowie nie mają określonych udziałów w majątku wspólnym. Dopiero w razie ustania wspólności majątkowej ulega ona przekształceniu i wówczas małżonkowie mają co do zasady równe udziały w całym dorobku.

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych źródłem przychodów jest odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem m.in.:

  • nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
  • prawa wieczystego użytkowania gruntów
    – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a) ww. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych formułuje generalną zasadę, iż sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie rodzi obowiązek podatkowy w postaci zapłaty podatku dochodowego. Tym samym jeżeli sprzedaż nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nastąpiła po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym przychód uzyskany z odpłatnego zbycia nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości nie podlega opodatkowaniu.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Konieczne jest w pierwszej kolejności ustalenie daty, od której należy liczyć bieg pięcioletniego terminu, co może sprawiać trudności. Szczególny problem stanowią nieruchomości otrzymane w wyniku podziału majątku wspólnego po rozwodzie. Czy ma to być data wspólnego zakupu działki, wybudowania domu czy też dzień podziału majątku wspólnego?

Przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w wyniku podziału majątku wspólnego jest nabyciem tych rzeczy. Wg orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego nabyciem w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nie jest przyznanie rzeczy na wyłączną własność jednemu z małżonków w wyniku podziału majątku wspólnego, ale tylko wówczas jeśli:

  • podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub
  • jeżeli wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku podziału tego majątku mieści się w udziale, jaki byłemu małżonkowi przysługuje w majątku dorobkowym małżeńskim.

Pani ma dokonać spłaty małżonka, która odpowiada udziałowi, jaki małżonek miał w majątku wspólnym. W zamian otrzymała Pani całą nieruchomość. Oznacza to, że stała się Pani właścicielem całej nieruchomości. W wyniku podziału przypadło Pani więcej niż miała Pani dotychczas (ponad swój udział 1/2). Należy w tej sytuacji przyjąć za datę nabycia:

  • udziału 1/2 (jaki należał od początku do Pani) – datę wybudowania domu,
  • udziału 1/2(jaki należał do małżonka) – datę podziału majątku wspólnego.

Wartość otrzymanej przez Panią nieruchomości (prawa) przekracza Pani udział w majątku wspólnym małżeńskim – i za datę nabycia tej części nieruchomości (prawa), która przekracza Pani dział w majątku dorobkowym małżeńskim, przyjmuje się dzień, w którym dokonano podziału majątku wspólnego małżeńskiego.

W praktyce oznacza to, że:

  • zbycie udziału, jaki Pani dotychczas przysługiwał, będzie zwolnione z podatku dochodowego (z uwagi na to, że od dnia wybudowania domu oraz nabycia działki upłynęło ponad 5 lat),
  • zbycie udziału, jaki Pani otrzymała w wyniku podziału majątku wspólnego, będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych (z uwagi na to, że od dnia podziału do zbycia nie upłynęło ponad 5 lat).

Podatek dochodowy będzie płacony od połowy uzyskanej ceny sprzedaży.

Stosownie natomiast do art. 30e ust. 1 ww. ustawy od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

W myśl art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Pojęcie kosztów odpłatnego zbycia (sprzedaży) nie zostało przez ustawodawcę zdefiniowane w ustawie, należy zatem stosować językowe rozumienie tego wyrażenia, zgodnie z którym za koszty sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych uważa się wszystkie wydatki poniesione przez sprzedającego, które są konieczne, aby transakcja mogła dojść do skutku (wszystkie niezbędne wydatki bezpośrednio związane z tą czynnością).

Można do takich kosztów zaliczyć m.in. związane ze zbyciem koszty wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego, prowizje pośredników, koszty ogłoszeń w prasie związanych z zamiarem sprzedaży nieruchomości lub prawa majątkowego, wydatki związane ze sporządzeniem przez notariusza umowy cywilnoprawnej, koszty i opłaty sądowe.

Stosownie natomiast do przepisu art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. W myśl art. 22 ust. 6e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wysokość nakładów, o których mowa w ust. 6c i 6d, ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

Koszty remontu wymagałyby więc ich udokumentowania fakturami.

Przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy w sposób jednoznaczny stanowi, jakie wydatki mogą być uznane za koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Kosztem tym bezspornie jest kwota wydatkowana na nabycie nieruchomości.

Wobec powyższego, w przypadku sprzedaży nieruchomości w części nabytej ponad udział w majątku wspólnym małżonków kosztem uzyskania przychodu może być m.in. udokumentowana kwota faktycznej spłaty na rzecz byłego małżonka (przy braku spłaty nie będzie kosztem), ponieważ mieści się ona w kategorii kosztów nabycia, o których mowa w ww. art. 22 ust. 6c ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Gdyby Pani dokonała faktycznie spłaty przed zbyciem – podatek byłby tylko od różnicy między ceną za połowę nieruchomości a kwotą spłaty.

Czasami US uznaje za koszty nie kwotę faktycznie spłaconą, ale kwotę wynikającą z orzeczenia o podziale, ale to wymagałoby ustalenia z właściwym US.

Według prawa polskiego istnieje możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych po spełnieniu określonych warunków, o których mowa w ustawie (jest to coś innego niż koszty uzyskania przychodu).

Wolne od podatku dochodowego są: „art. 21 ust. 1. 131) dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych; (…).

Wskazany przepis skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania wiąże z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ww. ustawy. Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu tego zwolnienia jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe.

Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

a) budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub

c) gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub

d) gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a.

Własny budynek, lokal lub pomieszczenie – to budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Składając zeznanie roczne wskazuje Pani, że cały dochód, jaki podlega opodatkowaniu (de facto cena sprzedaży udziału 1/2 w nieruchomości) przeznacza Pani na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli nie uda się tego zrobić w tym czasie, składa Pani korektę deklaracji i płaci pozostały podatek razem z odsetkami.

Wydatki na cele mieszkaniowe może Pani ponieść w Polsce lub za granicą. W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Ma Pani prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na jeden z celów mieszkaniowych wymienionych w przepisach.

Przejdźmy teraz do drugiego problemu. Spłata miała być dokonana na rachunek małżonka wskazany w orzeczeniu. Okazało się jednak, że ten rachunek nie jest prawidłowy. Nadto nie ma Pani z nim kontaktu, mąż nie odbiera korespondencji listem poleconym.

W tej sytuacji nie pozostaje Pani nic innego, jak złożenie kwoty spłaty do depozytu sądowego. Ważne złożenie do depozytu sądowego ma takie same skutki jak spełnienie świadczenia i zobowiązuje wierzyciela do zwrotu dłużnikowi kosztów złożenia (art. 470 Kodeksu postępowania cywilnego).

O złożeniu przedmiotu świadczenia do depozytu sądowego Pani jako dłużnik powinna niezwłocznie zawiadomić wierzyciela (małżonka), chyba że zawiadomienie napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody. Zawiadomienie powinno nastąpić na piśmie. Należałoby zadbać o udowodnienie istnienia takich przeszkód.

Pani jako dłużnik może złożyć przedmiot świadczenia do depozytu sądowego:

  1. jeżeli wskutek okoliczności, za które nie ponosi odpowiedzialności, nie wie, kto jest wierzycielem, albo nie zna miejsca zamieszkania lub siedziby wierzyciela;
  2. jeżeli wierzyciel nie ma pełnej zdolności do czynności prawnych ani przedstawiciela uprawnionego do przyjęcia świadczenia;
  3. jeżeli powstał spór, kto jest wierzycielem;
  4. jeżeli z powodu innych okoliczności dotyczących osoby wierzyciela świadczenie nie może być spełnione.

Opisana sytuacja najbardziej pasuje do pkt 4 – z powodu postawy wierzyciela (małżonka) nie jest Pani wstanie spełnić swego świadczenia do jego rąk ani w inny sposób.

Uznaje się, że spełniła Pani swoje świadczenie w dacie złożenia do depozytu. Odsetki za opóźnienie to konsekwencje po Pani stronie. Powinna Pani naliczyć odsetki ustawowe od dnia 13 sierpnia 2014 r., do dnia złożenia pieniędzy do depozytu sądowego. Można z tym dyskutować (w świetle powrotu pieniędzy wysłanych na rachunek bankowy), ale dla spokoju lepiej obliczyć odsetki i je wpłacić.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Zwrot kapitału wpłacanego na ubezpieczenie

Dwa lata temu zawarłem z towarzystwem ubezpieczeniowym umowę ubezpieczenia na życie z funduszem kapitałowym. Składki miesięczne opłacam do dziś....

Wydatki na cele mieszkaniowe pozwalają uniknąć płacenia podatku

Otrzymałam mieszkanie w spadku. Chcę przekazać w darowiźnie po 1/3 dwóm córkom. Prawdopodobnie mieszkanie będzie sprzedane przed upływem pięciu...

Sprzedaż mieszkania bez płacenia podatku

Mój syn odziedziczył mieszkanie po babci, która zmarła półtora roku temu. Wcześniej wziął kredyt na mieszkanie na 30 lat, w którym obecnie mieszka....

Podatek dochodowy od różnicy między ceną zakupu i sprzedaży

Zakupiłem 2 ha gruntów rolnych od rolnika, po 3 latach sprzedałem. Pani w US twierdzi, że powinienem zapłacić podatek dochodowy od różnicy, pan...

Darowizna spadku w grupie „zerowej” a podatek

Czy w przypadku darowizny spadku w grupie zerowej przed upływem pięciu lat od nabycia spadku należy uiścić jakiś podatek do urzędu skarbowego?...

Sprzedaż mieszkania zakładowego i zakup innej nieruchomości – obowiązek podatkowy

Oczekuję na wykup mieszkania zakładowego z bonifikatą, a jednocześnie przystępuję do zakupu domu na kredyt hipoteczny. Czy po zakupie mieszkania...

Konieczność zapłaty podatku dochodowego od sprzedaży mieszkania ze spadku

Niecały rok temu zmarła moja mama, pozostawiając w spadku mnie i siostrze spółdzielcze mieszkanie własnościowe. Siostra sprzedała mieszkanie...

Czy zapłacę podatek dochodowy przy sprzedaży i od jakiej części?

Mam zamiar sprzedać udział w ziemi (ok. 1 ha; są to łąki i ziemia rolna), którą odziedziczyłem w 1/3 po ojcu zmarł w 2007...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »