Odkupienie całości spadku a podatek

Kiedy spadkobierca nabywa spadek?

Nie ma znaczenia, że Pani już jest współwłaścicielką. Zgodnie z obowiązującym prawem spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku, tj. z chwilą śmierci spadkodawcy. Jak Pani zapewne wie, sprzedaż nieruchomości (czy też udziału w niej) przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (co wynika z art. 10 ust. 1 pkt. 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych), powoduje u sprzedającego powstanie przychodu w podatku dochodowym od osób fizycznych, a w konsekwencji na ogół obowiązek zapłaty podatku od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości, który wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Podstawą obliczenia podatku jest tu dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości rozumianym jako „wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia” a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Kosztami w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia są udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Tym samym, jeśli nie upłynęło ww. pięć lat, to mama i czwórka Pani rodzeństwa, sprzedając Pani dom (udziały), osiągnie przychód, który na skutek braku kosztów spowoduje powstanie dużego dochodu i w konsekwencji zobowiązanie podatkowe będzie wysokie. Sprzedający mogą zastosować zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, które stanowi, że wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe (udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych). Szczegółowo cele te wymienia ust. 25 tego samego artykułu. Nie zapłacą zatem sprzedający podatku, jeśli całość otrzymanego przychodu przeznaczą na cele mieszkaniowe.

Zwolnione od podatku nabycie praw majątkowych

Co, gdy nie można skorzystać z ulgi? Wtedy sprawa jest bardziej skomplikowana i nie ma wyjścia idealnego. W praktyce podatnicy działają tak, że (przekładając na Pani sytuację) rodzeństwo i mama darują Pani swoje udziały w nieruchomości i staje się Pani jej jedynym właścicielem, odbywa się to bez podatku, bowiem w podatku dochodowym nie powstaje przychód, a w podatku od spadków i darowizn korzysta Pani ze zwolnienia z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn. Następnie Pani daruje mamie środki pieniężne, z którymi może zrobić, co zechce. To również odbywa się bez podatku. Zgodnie z art. 4a ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz. U. 2015 r., poz. 86  ze zm.) zwalnia się od ww. podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez m.in. zstępnych, zstępnych i rodzeństwo, jeżeli w przypadku pieniężnej darowizny dokonanej nie w formie aktu notarialnego:

1. obdarowani zgłoszą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego nabycie w terminie 6 miesięcy od dnia spełnienia przyrzeczonego świadczenia (SD-Z2) i
2. gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny są środki pieniężne (i wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę 9637 zł) udokumentują ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek, inny niż płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym.

Zatem by obdarowana pieniędzmi mama mogła skorzystać ze zwolnienia, musi złożyć w terminie 6 miesięcy od dnia wykonania darowizny druk SD-Z2 i jednocześnie udokumentować otrzymanie środków w ww. sposób, tj. np. dowodem przekazania na rachunek płatniczy.

Postępowanie takie, tj. szereg darowizn, bywa czasem kwestionowane jako czynność pozorna, trudno to jednak organom podatkowym udowodnić, gdyż bardzo trudno w takiej sytuacji zbadać zamiar stron. Niemniej jednak można narazić się tu na zarzut tzw. obejścia prawa (jakkolwiek termin ten jest nie do końca poprawny).

Zupełnie innym rozwiązaniem jest tu takie dokonanie działu spadku bez spłat i dopłat, by stała się Pani jedynym właścicielem, nie usuwa to jednak problemu darowizny środków pieniężnych oraz powoduje wątpliwości w zakresie tego, czy nabycie ponad udział winno zostać po Pani stronie opodatkowane.