Opodatkowanie najmu mieszkania

Opodatkowanie najmu podatkiem dochodowym od osób fizycznych regulują dwie ustawy:

• ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2012 r., poz. 361 z późn. zm. – dalej u.p.d.o.f.),

• ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (jeśli wybierzemy taką formę).

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 u.p.d.o.f. źródłami przychodów są: najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

Przychód z tytułu najmu, dzierżawy powstaje, gdy faktycznie otrzymamy lub będą nam postawione do dyspozycji pieniądze i wartości pieniężne albo wartość otrzymanych świadczeń w naturze.

Dochody (przychody) te możemy opodatkować na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej lub w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Kiedy przedmiot najmu lub dzierżawy należy do wspólnego majątku małżonków, to każdy z małżonków powinien rozliczać te dochody (przychody) odrębnie, proporcjonalnie do prawa udziału w zysku, ale jeśli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane dochody (przychody) z najmu lub dzierżawy rzeczy należących do wspólnego majątku mogą być opodatkowane przez jednego z małżonków.

Aby podatek PIT mógł rozliczać jeden z małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z małżonków będzie odprowadzał w całości podatek z tytułu uzyskanego całego dochodu (przychodu) z najmu lub dzierżawy.

Odpowiadając zatem na Pana pytania, należy stwierdzić, że:

1. Jeśli z tytułu wynajmu lokalu (na cele mieszkalne) będzie Pan (żona) osiągać dochód, to taki fakt podlega opodatkowaniu.
2. Nie ma znaczenia tutaj to, że uzyskana za najem kwota pokryje np. zwrot pożyczki (dla celów podatkowych odlicza się koszt np. czynszu – o ile to Pan lub żona będą go uiszczać, a nie wynajmujący).
3. Jeśli zdecyduje się Pan na najem, ważne jest, aby podpisać z wynajmującym umowę, w której zostanie wskazany sposób rozliczenia.

Z mojej praktyki wynika, że korzystniejszy podatkowo jest wybór opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem. Wynika to głównie ze stawki: ryczałt to stała stawka 8,5 %, ogólne zasady to 18%.

Poniżej przedstawiam najważniejsze wskazówki dotyczące ryczałtu:

• wniosek o wyborze ryczałtu składamy do 20 stycznia (jeśli rozpoczynamy najem od początku roku lub chcemy zmienić wcześniejszą formę opodatkowania),

• jeżeli najem rozpoczął się w trakcie roku podatkowego, nie później niż do otrzymania pierwszej wpłaty czynszu (jeśli kontynuujemy opodatkowanie ryczałtowe w kolejnym roku podatkowym, nie musimy tego zgłaszać urzędowi skarbowemu), musimy dokonać zgłoszenia, jeśli chcemy zmienić formę z ryczałtowej na inną,

• zaliczki przy ryczałcie na poczet podatku ryczałtowego należy wpłacać co miesiąc, uiszcza się je „z dołu” za każdy miesiąc, do 20. dnia następnego miesiąca.

Podstawą powstania przychodów z tytułu najmu i wybrania formy opodatkowania jako ryczałt jest zawarcie pomiędzy stronami stosownej umowy, w której to zostaje określona wysokość czynszu. Czynsz stanowi przysporzenie majątkowe wynajmującego, a tym samym przychód w rozumieniu podatkowym. Aby jednak mogło to zaistnieć, czynsz musi zostać otrzymany lub postawiony do dyspozycji wynajmującego.

Przychodem podatnika z tytułu najmu nie będą natomiast ponoszone przez niego wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu, np.:

• czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej,

• abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo,

• opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu telefonicznego zainstalowanego w wynajmowanym lokalu,

• opłaty za wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy, jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »