Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Opodatkowanie wynajmu pokoju

Elżbieta Jędruczyk • Opublikowane: 2014-07-08

Moje pytanie dotyczy opodatkowania przychodów z najmu na zasadach ogólnych. Otóż kupiłam mieszkanie o powierzchni 53 m2. Na zakup nieruchomości został zaciągnięty kredyt. Aktualnie wynajmuję pokój o powierzchni 18 m2. Jakie koszty i w jaki sposób rozliczone mogą być kosztami uzyskania przychodów?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W przypadku opodatkowania przychodów z najmu na zasadach ogólnych ma Pani możliwość rozliczenia kosztów uzyskania przychodów w wysokości faktycznie poniesionej – pod warunkiem, że są one poniesione w celu uzyskania przychodu.

 

Z uwagi na to, że ponoszone przez Panią koszty dotyczą całego mieszkania, zaś wynajmowany jest tylko jeden pokój, należałoby przyjąć dla celów kalkulacji podstawy opodatkowania umowny „klucz podziału”. Możliwe są tutaj różne rozwiązania – najczęściej stosowaną i budzącą najmniej kontrowersji jest metoda proporcjonalnego podziału wg powierzchni mieszkania przypadającej na cele osobiste oraz na wynajem.

 

W tym przypadku udział powierzchni wynajmowanej wynosi ok. 34% – zastosowanie takiego współczynnika dla ustalenia kosztów uzyskania przychodów będzie z pewnością bezpiecznym rozwiązaniem (raczej nie będzie kwestionowane przez organy podatkowe przy ewentualnej kontroli).

 

Wszelkie koszty racjonalnie związane z uzyskiwanym przychodem (czynsz, opłaty za prąd, gaz, wodę itd.) należałoby uwzględnić przy zastosowaniu wyliczonego współczynnika. Odsetki od kredytu mieszkaniowego za okres wynajmu również należałoby – moim zdaniem – zaliczyć w ciężar kosztów, stosując wyliczony wskaźnik.

 

Oprócz standardowych kosztów ponoszonych co miesiąc ma Pani możliwość rozliczania kosztów ponoszonych jednorazowo, a związanych z wynajmem, mowa np. o kosztach pomalowania pokoju, zamontowania zamka, dorobienia kluczy (wyliczenie ma oczywiście charakter przykładowy). Również koszty ogłoszenia o wynajmie, ewentualnie pośrednika (jeżeli umowa była zawierana za pośrednictwem biura nieruchomości), mogą być uwzględnione w kosztach uzyskania przychodów.

 

Należy pamiętać, że koszty powinny być prawidłowo udokumentowane (najlepiej fakturami VAT, dowodami opłaty czynszu itd.).

 

Dodatkowym kosztem możliwym do uwzględnienia jest amortyzacja mieszkania – zgodnie z art. 22g podatnicy mogą ustalić wartość początkową budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych: wynajmowanych, wydzierżawianych albo używanych przez właściciela na cele prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, przyjmując w każdym roku podatkowym wartość stanowiącą iloczyn metrów kwadratowych wynajmowanej, wydzierżawianej lub używanej przez właściciela powierzchni użytkowej tego budynku lub lokalu i kwoty 988 zł, przy czym za powierzchnię użytkową uważa się powierzchnię przyjętą dla celów podatku od nieruchomości. Alternatywną metodą (zazwyczaj korzystniejszą) będzie przyjęcie wartości początkowej wg ceny nabycia nieruchomości. W zależności od tego, czy nabyte mieszkanie było nowe, czy też z rynku wtórnego (wykorzystywane przed nabyciem minimum 60 miesięcy), stawka amortyzacji wynosić będzie 1,5 bądź 10% (w przypadku mieszkania używanego).

 

W każdym przypadku należy amortyzować wyłącznie taką część wartości początkowej, która odpowiada wynajmowanej części mieszkania.

 

Reasumując, wszelkie koszty poniesione w celu uzyskania przychodu z najmu, które są prawidłowo udokumentowane (najlepiej fakturami VAT, ewentualnie innymi dokumentami) mogą zostać zaliczone w ciężar kosztów – najlepiej po przyjęciu klucza podziału wg metrażu wynajmowanego pokoju.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »