Podatek od dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę

Przychód z dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę

Zgodnie z art. 693 Kodeksu cywilnego przez umowę dzierżawy wydzierżawiający zobowiązuje się oddać rzecz do używania i pobierania pożytków, a dzierżawca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz. Jeżeli więc właściciel gruntu oddaje działkę pod instalację fotowoltaiczną i otrzymuje wynagrodzenie, powstaje przychód podatkowy.

Dzierżawa gruntu pod panele fotowoltaiczne jest co do zasady dzierżawą na cele nierolnicze. Nie jest to przychód z działalności rolniczej tylko dlatego, że grunt ma charakter rolny albo siedliskowy. Znaczenie ma faktyczny cel oddania gruntu w dzierżawę oraz to, czy grunt jest związany z działalnością gospodarczą właściciela.

Podstawowym przepisem dla osoby fizycznej jest art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Wskazuje on jako odrębne źródło przychodów najem, podnajem, dzierżawę, poddzierżawę oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym dzierżawę gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.

W opisanej sytuacji, przy założeniu że grunt należy do majątku prywatnego i nie został wprowadzony do działalności gospodarczej, przychód należy traktować jako dzierżawę prywatną. Nie rozlicza się go według dawnej stawki 17% skali podatkowej. Obecnie prywatna dzierżawa z tego źródła jest rozliczana ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

Kiedy dzierżawa nie jest działalnością gospodarczą?

Sama okoliczność zawarcia umowy dzierżawy z przedsiębiorcą budującym farmę fotowoltaiczną nie oznacza jeszcze, że właściciel gruntu prowadzi działalność gospodarczą. Kluczowe jest to, czy podatnik działa we własnym imieniu w sposób zorganizowany i ciągły, wykorzystując składniki majątku w działalności gospodarczej, czy jedynie gospodaruje swoim majątkiem prywatnym.

W uchwale NSA z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21, podkreślono, że przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy i podobnych umów są zaliczane do źródła z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, chyba że dotyczą składnika majątku wprowadzonego do majątku związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej.

Podobne stanowisko pojawia się w interpretacjach podatkowych. Dyrektor KIS wskazywał, że zwykłe gospodarowanie majątkiem prywatnym nie powinno być automatycznie utożsamiane z pozarolniczą działalnością gospodarczą. Dotyczy to także sytuacji, w której właściciel gruntu wydzierżawia nieruchomość firmie na cele nierolnicze, na przykład pod instalację fotowoltaiczną, żwirownię albo inną inwestycję.

Inaczej może być, jeżeli podatnik nabywa kolejne grunty wyłącznie w celu ich komercyjnego udostępniania, prowadzi szeroką, zorganizowaną aktywność w tym zakresie, reklamuje usługi, zatrudnia osoby do obsługi majątku albo wprowadza nieruchomości do ewidencji działalności. Wtedy kwalifikacja podatkowa może wymagać odrębnej analizy.

Stawka podatku: 8,5% czy skala podatkowa?

Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT przychody z prywatnego najmu i dzierżawy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że przy dzierżawie prywatnej nie wybiera się opodatkowania według skali podatkowej.

Stawki ryczałtu wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł.

Jeżeli więc osoba fizyczna otrzyma w pierwszym roku jednorazowo czynsz za 10 lat z góry w kwocie 75 000 zł, to przy założeniu, że jest to dzierżawa prywatna, podatek wyniesie 8,5% od otrzymanej kwoty. W takim wariancie podatek od przychodu 75 000 zł wynosi 6 375 zł. Nie ma tu zastosowania stawka 17% wskazywana w starszych materiałach dotyczących skali podatkowej.

Ryczałt jest podatkiem od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że przy rozliczeniu prywatnej dzierżawy nie pomniejsza się podstawy opodatkowania o koszty, takie jak koszty zakupu gruntu, obsługi prawnej, podatku od nieruchomości czy przygotowania umowy. W praktyce warto to uwzględnić przy ustalaniu czynszu i przy negocjowaniu umowy.

Kiedy powstaje przychód przy czynszu płaconym z góry?

W ryczałcie od dzierżawy prywatnej znaczenie ma to, kiedy pieniądze zostały otrzymane albo postawione do dyspozycji podatnika. Jeżeli dzierżawca płaci czynsz z góry za kilka lub kilkanaście lat, przychód powstaje w roku faktycznego otrzymania tej kwoty.

Nie rozlicza się takiego czynszu proporcjonalnie po jednej dziesiątej w każdym roku tylko dlatego, że umowa została zawarta na 10 lat. Jeżeli cała kwota zostanie zapłacona od razu, to całość stanowi przychód roku, w którym właściciel gruntu otrzymał zapłatę.

Ryczałt wpłaca się co do zasady w trakcie roku, w terminach przewidzianych dla tej formy opodatkowania. Po zakończeniu roku podatnik składa zeznanie PIT-28, zasadniczo do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.

Warto także zadbać, aby w umowie jasno wskazać, jaka część płatności jest czynszem, czy przewidziano kaucję, opłatę rezerwacyjną, wynagrodzenie za ustanowienie służebności, zwrot kosztów albo inne świadczenia. Różne rodzaje płatności mogą wymagać odmiennej kwalifikacji podatkowej.

Na co uważać przy umowie z inwestorem?

Przy dzierżawie gruntu pod fotowoltaikę podatek dochodowy to tylko jeden z elementów. Umowa powinna określać między innymi dokładną powierzchnię gruntu, okres dzierżawy, wysokość i terminy czynszu, zasady waloryzacji, odpowiedzialność za podatki i opłaty lokalne, dostęp do działki, usuwanie awarii, sposób przywrócenia gruntu po zakończeniu umowy oraz skutki niewybudowania instalacji.

Właściciel powinien też sprawdzić, czy inwestor oczekuje ustanowienia służebności przesyłu lub służebności przejazdu, zgody na wpis roszczeń do księgi wieczystej, prawa cesji umowy na inny podmiot albo bardzo długiego okresu wypowiedzenia. Takie postanowienia mogą wpływać na wartość nieruchomości i możliwość jej sprzedaży.

Jeżeli grunt jest współwłasnością, należy ustalić, kto może podpisać umowę i jak rozliczyć przychody między współwłaścicielami. Jeżeli grunt należy do majątku wspólnego małżonków, sposób rozliczenia przychodów również powinien być ustalony przed otrzymaniem czynszu.

Niezależnie od PIT trzeba rozważyć także VAT. Dzierżawa gruntu na cele inne niż rolnicze może rodzić obowiązki w VAT, zwłaszcza gdy właściciel nie korzysta ze zwolnienia albo przekracza warunki zwolnienia. To odrębny podatek i nie należy utożsamiać go z ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.

FAQ

Czy dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną jest opodatkowana jak działalność rolnicza?

Co do zasady nie. Jeżeli grunt jest oddany pod instalację fotowoltaiczną, jest wykorzystywany na cele nierolnicze. Przychód z takiej dzierżawy podlega PIT jako przychód z dzierżawy, chyba że dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą.

Czy przy czynszu 75 000 zł zapłaconym z góry stosuje się 8,5%?

Tak, jeżeli jest to dzierżawa prywatna i łączny przychód z tego źródła nie przekracza w roku podatkowym 100 000 zł. Wtedy przychód 75 000 zł jest opodatkowany ryczałtem 8,5%.

Czy można rozliczyć czynsz z góry proporcjonalnie przez 10 lat?

Przy ryczałcie od dzierżawy prywatnej decyduje zasadniczo moment otrzymania pieniędzy. Jeżeli właściciel otrzyma całą kwotę z góry, powstaje przychód w roku otrzymania zapłaty, a nie po równej części w kolejnych latach.

Czy od ryczałtu można odliczyć koszty zakupu gruntu?

Nie. Ryczałt jest liczony od przychodu, a nie od dochodu. Koszty nabycia gruntu, przygotowania umowy albo bieżące wydatki właściciela nie obniżają podstawy opodatkowania ryczałtem.

Czy dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę może powodować obowiązki w VAT?

Tak, może. VAT jest odrębnym podatkiem od PIT. Przy dzierżawie gruntu na cele nierolnicze warto sprawdzić, czy właściciel korzysta ze zwolnienia z VAT i czy planowana umowa nie spowoduje dodatkowych obowiązków podatkowych.

Podsumowanie

W typowej sytuacji osoby fizycznej, która wydzierżawia prywatny grunt pod farmę fotowoltaiczną, przychód nie jest rozliczany według skali podatkowej. Jeżeli grunt nie jest składnikiem działalności gospodarczej, przychód z dzierżawy prywatnej podlega ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych.

Przy jednorazowej zapłacie 75 000 zł z góry zastosowanie ma stawka 8,5%, o ile podatnik nie przekracza w danym roku progu 100 000 zł przychodów objętych tą stawką. Nadwyżka ponad 100 000 zł jest opodatkowana stawką 12,5%. Rozliczenie następuje w PIT-28, a przychód powstaje w roku otrzymania czynszu.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93

2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930

4. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21

5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 lipca 2022 r., nr 0115-KDIT1.4011.227.2022.2.MST

6. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 października 2021 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.887.2021.1.AA