- Dzierżawa prywatnego gruntu pod fotowoltaikę na cele nierolnicze stanowi przychód z dzierżawy, a nie przychód rolniczy.
- Jeżeli grunt nie jest składnikiem działalności gospodarczej, przychód rozlicza się ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
- Stawka ryczałtu wynosi 8,5% przychodu do 100 000 zł oraz 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę.
- Czynsz otrzymany z góry opodatkowuje się w roku jego otrzymania, a nie proporcjonalnie przez cały okres dzierżawy.
Przychód z dzierżawy gruntu pod fotowoltaikę
Ten artykuł zostaje przy podatku dochodowym od czynszu za dzierżawę gruntu pod farmę fotowoltaiczną. Dokumentowanie czynszu i VAT omawia tekst: dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę: faktura czy rachunek.
W PIT trzeba ustalić, czy jest to najem/dzierżawa prywatna, działalność gospodarcza czy inne źródło, a następnie prawidłowo rozpoznać przychód, zwłaszcza gdy czynsz płacony jest z góry za dłuższy okres.
Kiedy dzierżawa nie jest działalnością gospodarczą
Jednorazowa lub pasywna dzierżawa prywatnego gruntu nie musi automatycznie oznaczać działalności gospodarczej. Ryzyko rośnie, gdy podatnik organizuje wiele podobnych umów, działa zawodowo i tworzy stały model zarobkowy wokół udostępniania gruntów.
Stawka podatku: 8,5% czy skala podatkowa?
Zgodnie z art. 9a ust. 6 ustawy o PIT przychody z prywatnego najmu i dzierżawy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 tej ustawy, podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Oznacza to, że przy dzierżawie prywatnej nie wybiera się opodatkowania według skali podatkowej.
Stawki ryczałtu wynikają z art. 12 ust. 1 pkt 4 lit. a ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 100 000 zł oraz 12,5% przychodów od nadwyżki ponad 100 000 zł.
Jeżeli więc osoba fizyczna otrzyma w pierwszym roku jednorazowo czynsz za 10 lat z góry w kwocie 75 000 zł, to przy założeniu, że jest to dzierżawa prywatna, podatek wyniesie 8,5% od otrzymanej kwoty. W takim wariancie podatek od przychodu 75 000 zł wynosi 6 375 zł. Nie ma tu zastosowania stawka 17% wskazywana w starszych materiałach dotyczących skali podatkowej.
Ryczałt jest podatkiem od przychodu, a nie od dochodu. Oznacza to, że przy rozliczeniu prywatnej dzierżawy nie pomniejsza się podstawy opodatkowania o koszty, takie jak koszty zakupu gruntu, obsługi prawnej, podatku od nieruchomości czy przygotowania umowy. W praktyce warto to uwzględnić przy ustalaniu czynszu i przy negocjowaniu umowy.
Kiedy powstaje przychód przy czynszu płaconym z góry?
W ryczałcie od dzierżawy prywatnej znaczenie ma to, kiedy pieniądze zostały otrzymane albo postawione do dyspozycji podatnika. Jeżeli dzierżawca płaci czynsz z góry za kilka lub kilkanaście lat, przychód powstaje w roku faktycznego otrzymania tej kwoty.
Nie rozlicza się takiego czynszu proporcjonalnie po jednej dziesiątej w każdym roku tylko dlatego, że umowa została zawarta na 10 lat. Jeżeli cała kwota zostanie zapłacona od razu, to całość stanowi przychód roku, w którym właściciel gruntu otrzymał zapłatę.
Ryczałt wpłaca się co do zasady w trakcie roku, w terminach przewidzianych dla tej formy opodatkowania. Po zakończeniu roku podatnik składa zeznanie PIT-28, zasadniczo do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym.
Warto także zadbać, aby w umowie jasno wskazać, jaka część płatności jest czynszem, czy przewidziano kaucję, opłatę rezerwacyjną, wynagrodzenie za ustanowienie służebności, zwrot kosztów albo inne świadczenia. Różne rodzaje płatności mogą wymagać odmiennej kwalifikacji podatkowej.
Na co uważać przy umowie z inwestorem?
Przy dzierżawie gruntu pod fotowoltaikę podatek dochodowy to tylko jeden z elementów. Umowa powinna określać między innymi dokładną powierzchnię gruntu, okres dzierżawy, wysokość i terminy czynszu, zasady waloryzacji, odpowiedzialność za podatki i opłaty lokalne, dostęp do działki, usuwanie awarii, sposób przywrócenia gruntu po zakończeniu umowy oraz skutki niewybudowania instalacji.
Właściciel powinien też sprawdzić, czy inwestor oczekuje ustanowienia służebności przesyłu lub służebności przejazdu, zgody na wpis roszczeń do księgi wieczystej, prawa cesji umowy na inny podmiot albo bardzo długiego okresu wypowiedzenia. Takie postanowienia mogą wpływać na wartość nieruchomości i możliwość jej sprzedaży.
Jeżeli grunt jest współwłasnością, należy ustalić, kto może podpisać umowę i jak rozliczyć przychody między współwłaścicielami. Jeżeli grunt należy do majątku wspólnego małżonków, sposób rozliczenia przychodów również powinien być ustalony przed otrzymaniem czynszu.
Niezależnie od PIT trzeba rozważyć także VAT. Dzierżawa gruntu na cele inne niż rolnicze może rodzić obowiązki w VAT, zwłaszcza gdy właściciel nie korzysta ze zwolnienia albo przekracza warunki zwolnienia. To odrębny podatek i nie należy utożsamiać go z ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Przykłady
Poniższe przykłady pokazują, jak rozliczenie ryczałtu może wyglądać w typowych sytuacjach związanych z dzierżawą gruntu na cele nierolnicze.
Właściciel działki otrzymał od inwestora 75 000 zł czynszu z góry za 10 lat dzierżawy gruntu pod instalację fotowoltaiczną. Grunt nie był składnikiem działalności gospodarczej. Cała kwota jest przychodem w roku otrzymania zapłaty i mieści się w limicie 100 000 zł, dlatego podlega ryczałtowi 8,5%.
Podatniczka wydzierżawiła prywatny grunt spółce, która prowadzi inwestycję energetyczną. W jednym roku otrzymała 130 000 zł czynszu. Przychód do 100 000 zł rozlicza według stawki 8,5%, a nadwyżkę 30 000 zł według stawki 12,5%. Nie odlicza od tego przychodu kosztów zakupu działki.
Właściciel kupuje kolejne działki, przygotowuje je pod inwestycje, aktywnie poszukuje dzierżawców i traktuje ten model jako stałe źródło zarobkowania. W takiej sytuacji nie wystarczy automatycznie przyjąć, że jest to zwykła dzierżawa prywatna. Konieczna może być analiza, czy przychody nie są związane z działalnością gospodarczą.
FAQ
Czy dzierżawa gruntu pod farmę fotowoltaiczną jest opodatkowana jak działalność rolnicza?
Co do zasady nie. Jeżeli grunt jest oddany pod instalację fotowoltaiczną, jest wykorzystywany na cele nierolnicze. Przychód z takiej dzierżawy podlega PIT jako przychód z dzierżawy, chyba że dotyczy składnika majątku związanego z działalnością gospodarczą.
Czy przy czynszu 75 000 zł zapłaconym z góry stosuje się 8,5%?
Tak, jeżeli jest to dzierżawa prywatna i łączny przychód z tego źródła nie przekracza w roku podatkowym 100 000 zł. Wtedy przychód 75 000 zł jest opodatkowany ryczałtem 8,5%.
Czy można rozliczyć czynsz z góry proporcjonalnie przez 10 lat?
Przy ryczałcie od dzierżawy prywatnej decyduje zasadniczo moment otrzymania pieniędzy. Jeżeli właściciel otrzyma całą kwotę z góry, powstaje przychód w roku otrzymania zapłaty, a nie po równej części w kolejnych latach.
Czy od ryczałtu można odliczyć koszty zakupu gruntu?
Nie. Ryczałt jest liczony od przychodu, a nie od dochodu. Koszty nabycia gruntu, przygotowania umowy albo bieżące wydatki właściciela nie obniżają podstawy opodatkowania ryczałtem.
Czy dzierżawa gruntu pod fotowoltaikę może powodować obowiązki w VAT?
Tak, może. VAT jest odrębnym podatkiem od PIT. Przy dzierżawie gruntu na cele nierolnicze warto sprawdzić, czy właściciel korzysta ze zwolnienia z VAT i czy planowana umowa nie spowoduje dodatkowych obowiązków podatkowych.
Podsumowanie
W typowej sytuacji osoby fizycznej, która wydzierżawia prywatny grunt pod farmę fotowoltaiczną, przychód nie jest rozliczany według skali podatkowej. Jeżeli grunt nie jest składnikiem działalności gospodarczej, przychód z dzierżawy prywatnej podlega ryczałtowi od przychodów ewidencjonowanych.
Przy jednorazowej zapłacie 75 000 zł z góry zastosowanie ma stawka 8,5%, o ile podatnik nie przekracza w danym roku progu 100 000 zł przychodów objętych tą stawką. Nadwyżka ponad 100 000 zł jest opodatkowana stawką 12,5%. Rozliczenie następuje w PIT-28, a przychód powstaje w roku otrzymania czynszu.
Potrzebujesz pomocy w swojej sprawie?
Opisz swoją sprawę prawnikowi ›
Wycena zwykle w ciągu 1 godziny
Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje
Źródła:
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne - Dz.U. 1998 nr 144 poz. 930
4. Uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 24 maja 2021 r., sygn. akt II FPS 1/21
5. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 18 lipca 2022 r., nr 0115-KDIT1.4011.227.2022.2.MST
6. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22 października 2021 r., nr 0112-KDIL2-2.4011.887.2021.1.AA
