Podatek dochodowy przy sprzedaży odziedziczonego domu z kredytem hipotecznym

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. W przypadku gdy dojdzie do takiego zbycia, podatek jest płatny od dochodu i wynosi 19%. Dochód będący podstawą opodatkowania to różnica między ceną uzyskaną ze sprzedaży a kosztem nabycia nieruchomości.

Powyższe oznacza, że podatek zostanie zapłacony od różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia. Koszty spłaty kredytu nie są tu brane pod uwagę. Przykładowo: jeżeli zaciągnięto kredyt na 500 tys. zł, za który kupiono mieszkanie o wartości 400 tys. zł, a następnie mieszkanie to sprzedano za 600 tys. zł, to podstawa opodatkowania, od której płaci się podatek, wynosi 200 tys. zł (600 tys. – 400 tys. zł, tj. cena sprzedaży minus cena nabycia).

W wyroku z dnia 15 lutego 2013 r., sygn. akt II FSK 1299/11, Naczelny Sąd Administracyjny wskazał:

„Odwołując się zarówno do wykładni językowej, systemowej jak i celowościowej interpretowanego przepisu art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. – uznał, że jako koszt nabycia nieruchomości należy rozumieć sumę pieniędzy wydatkowaną na nabycie nieruchomości, wyrażoną w jej cenie określonej w akcie notarialnym, wraz z kosztami tegoż aktu notarialnego, bez którego nabycie nieruchomości nie byłoby możliwe.

Zgodnie z art. 22 ust. 6cu.p.d.o.f., koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, z zastrzeżeniem ust. 6d, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania. Przywołany przepis art. 22 ust. 6c ww. ustawy jest regulacją szczególną, która w sposób wyczerpujący określa zasady ustalania kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy. Koszty uzyskania przychodów w tym zakresie zostały sprecyzowane przez ustawodawcę poprzez bezpośrednie wskazanie, iż koszty takie stanowią m.in. udokumentowane koszty nabycia. Z punktu widzenia tej regulacji sąd I instancji właściwie za organem przyjął, że przy obliczeniu dochodu zwolnionego od podatku z odpłatnego zbycia nieruchomości uwzględnia się jako koszt cenę nabycia nieruchomości będącej przedmiotem transakcji sprzedaży. Nie ma przy tym znaczenia, czy cena ta została uiszczona ze środków własnych czy z kredytu bankowego. Takiego rozróżnienia ustawodawca nie czyni. Wskazać także należy, że w orzecznictwie sądowym ugruntowany jest pogląd, iż zaciągnięcie kredytu jest sposobem na pozyskanie pieniędzy na zapłatę ceny nabywanej nieruchomości, a kosztem uzyskania przychodu nie są w świetle art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. koszty spłaty kredytów zaciągniętych na sfinansowanie zakupu nieruchomości, lecz wyłącznie koszty nabycia tej nieruchomości.”

Podobnie stwierdził NSA w wyroku z dnia 11 października 2012 r., II FSK 343/11:

„Wydatki poniesione na wcześniejszą spłatę kredytu, ze środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, nie spełniają jednego z warunków wynikających z art. 22 ust. 6c u.p.d.o.f. Wydatki tego rodzaju nie są związane z nabyciem nieruchomości. Są one konsekwencją zawartej umowy z bankiem i są uwarunkowane samodzielną decyzją podatnika. Wydatki związane z obsługą kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania nie są kosztem przy jego zbyciu.”

W ustawie PIT występuje również zwolnienie od podatku kwoty uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości, jeżeli zostanie ona w całości przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. O tym zwolnieniu mówi art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT. Istotne jest, aby wydatek został poniesiony na własne cele mieszkaniowe.

Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy PIT za wydatki poniesione na własne cele mieszkaniowe, uważa się:

„1) wydatki poniesione na:

a) nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

b) nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,

c) nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,

d) budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,

e) rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego

– położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej

2) wydatki poniesione na:

a) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na cele określone w pkt 1,

b) spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,

c) spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b

– w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30; (…).”

Należy jednak pamiętać, że celem wprowadzenia tego zwolnienia nie było udzielanie pomocy w spłatach należności (kredytu, pożyczek i odsetek) związanych z wcześniejszym zakupem nieruchomości, którą podatnik zbył, uzyskując z tego tytułu przychód.

Wydatek poniesiony na spłatę kredytu zaciągniętego na zakup zbywanej nieruchomości nie jest wydatkiem na cele mieszkaniowe. W związku z tym nie pomniejszy on podatku dochodowego od takiej sprzedaży.

Stanowisko to potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 8 grudnia 2015 r., sygn. akt II FSK 2563/13:

„Słusznie zatem, wbrew zarzutowi kasatora, sąd I instancji podniósł, że przyjęcie stanowiska stron oznaczałoby, że wystąpiłoby dwukrotne odliczenie wydatków poniesionych na nabycie Domu nr 1. Po raz pierwszy na skutek zastosowania reguły kosztowej zmniejszając przychód o koszty nabycia sfinansowane otrzymanym kredytem, po raz kolejny jako ujęcie wydatku na cele mieszkaniowe spłat tego samego kredytu walutowego zaciągniętego na nabycie wskazanego Domu nr 1. Zapobiec temu ma regulacja art. 21 ust. 30 u.p.d.o.f., zgodnie z treścią którego przepis ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f. nie ma zastosowania do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, które podatnik uwzględnił, korzystając z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym oraz do tej części wydatków, o których mowa w ust. 25 pkt 2, którymi sfinansowane zostały wydatki określone w ust. 25 pkt 1, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Oznacza to, że nie są objęte zwolnieniem, o którym stanowi pkt 131 ust. 1 art. 21 między innymi te wydatki na spłatę kredytu (art. 21 ust. 25 pkt 2), którymi podatnik sfinansował wydatki określone w ust. 25 pkt 1 na nabycie m.in. nieruchomości, uwzględnione przez podatnika korzystającego z ulg podatkowych, w rozumieniu Ordynacji podatkowej, przy opodatkowaniu podatkiem dochodowym. W ocenie sądu odwoławczego przepis ten ma wprost zastosowanie do okoliczności rozpoznawanej sprawy. Skoro w ramach obliczenia dochodu ze sprzedaży lokalu mieszkalnego jest uwzględniony koszt jego nabycia, to obowiązuje ustawowy zakaz traktowania spłaty kredytu zaciągniętego na nabycie jako wydatku na własne cele mieszkaniowe.

Tak więc, aby dopuszczalne było zastosowanie zwolnienia wynikającego z przepisu art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2, wydatki nie mogą dotyczyć zbytych nieruchomości lecz musza być poczynione na inne inwestycje o charakterze mieszkaniowym – wymienione w pkt 1 ust. 25 art. 21. Sąd odwoławczy podziela te poglądy, które zasadzają się na twierdzeniu, że nie będzie realizacją celu mieszkaniowego w rozumieniu art. 21 ust. 25 pkt 1 finansowanie z kwoty uzyskanej ze sprzedaży przedmiotu tego nabycia, albowiem w ten sposób nie są zaspokajane potrzeby mieszkaniowe zbywcy. Tym samym, jeśli spłata kredytu i odsetek będzie dotyczyła kredytu zaciągniętego na nabycie innej nieruchomości zaspokajającej cele mieszkaniowe, znajdzie zastosowanie zwolnienie opisane w art. 21 ust. 1 pkt 131 u.p.d.o.f.”

W świetle powyższego wyroku jedynie spłata kredytu zaciągniętego na inną nieruchomość stanowi realizację własnych celów mieszkaniowych i pozwala na skorzystanie ze zwolnienia. Spłata kredytu zaciągniętego na zbywaną nieruchomość tego celu nie realizuje. W konsekwencji w przedstawionym przez Pana przypadku zwolnienie z art. 21 ust. 1 pkt. 131 ustawy PIT nie będzie miało zastosowania.