Podatek od nieruchomości przy współwłasności

Kwestie opodatkowania podatkiem od nieruchomości w przypadku współwłasności

Kwestie opodatkowania podatkiem od nieruchomości reguluje ustawa o podatkach i opłatach lokalnych. Zgodnie z tą ustawą podatnikami tego podatku są, co do zasady, osoby fizyczne oraz prawne będące właścicielami lub posiadaczami samoistnymi nieruchomości lub obiektów budowlanych. Zagadnienie współwłasności nieruchomość w świetle obowiązku podatkowego reguluje art. 3 ust. 4-6 ustawy.

Art. 3 (…)

4. Jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach, z zastrzeżeniem ust. 4a-6.

4a. Zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe, o której mowa w ust. 4, nie stosuje się przy współwłasności w częściach ułamkowych lokalu użytkowego – garażu wielostanowiskowego w budynku mieszkalnym wraz z gruntem stanowiących odrębny przedmiot własności. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży na współwłaścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w prawie własności. Przepisu art. 6 ust. 11 nie stosuje się.

5. Jeżeli wyodrębniono własność lokali, obowiązek podatkowy w zakresie podatku od nieruchomości od gruntu oraz od części budynku stanowiących nieruchomość wspólną w rozumieniu art. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2015 r. poz. 1892 oraz z 2017 r. poz. 1529) ciąży na właścicielach w zakresie odpowiadającym ich udziałowi w nieruchomości wspólnej.

6. Zasady odpowiedzialności solidarnej za zobowiązanie podatkowe, o której mowa w ust. 4, nie stosuje się, jeżeli jeden lub kilku współwłaścicieli lub posiadaczy jest zwolnionych od podatku od nieruchomości albo nie podlega temu podatkowi. W takiej sytuacji obowiązek podatkowy ciąży solidarnie na współwłaścicielach lub posiadaczach, którzy podlegają podatkowi od nieruchomości oraz nie są zwolnieni od tego podatku, w zakresie odpowiadającym ich łącznemu udziałowi w prawie własności lub posiadaniu.”

Zobacz też: Przekształcenie lokalu w odrębną własność a podatek od nieruchomości

Solidarny obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości przez współwłaścicieli lub posiadaczy nieruchomości

Z art. 3 ust. 6 ww. ustawy wynika, że gdy jeden ze współwłaścicieli korzysta ze zwolnienia od podatku, obowiązek podatkowy przechodzi na innego współwłaściciela w zakresie jego udziału w nieruchomości.

Powyższą kwestię wyjaśnił również Minister Finansów w odpowiedzi na interpelację poselską nr 14042/10. W odpowiedzi czytamy:

„Zgodnie z art. 3 ust. 4 ustawy z dnia 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (Dz. U. z 2006 r. Nr 121, poz. 844, z późn. zm.), jeżeli nieruchomość lub obiekt budowlany stanowi współwłasność lub znajduje się w posiadaniu dwóch lub więcej podmiotów, to stanowi odrębny przedmiot opodatkowania, a obowiązek podatkowy od tej nieruchomości lub obiektu budowlanego ciąży solidarnie na wszystkich współwłaścicielach lub posiadaczach. Ustawa przewiduje zatem solidarny obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości przez współwłaścicieli lub posiadaczy nieruchomości albo obiektów budowlanych.

Konsekwencją solidarnego obowiązku podatkowego wynikającego z przywołanego przepisu jest stosowanie wobec współwłaścicieli (posiadaczy) w zakresie odpowiedzialności za zobowiązania podatkowe reguł odpowiedzialności solidarnej, unormowanej w art. 366-378 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.), co wynika z art. 91 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, z późn. zm.). Każdy ze współwłaścicieli jest zatem zobowiązany do uiszczenia całej kwoty należności podatkowej, a zapłata dokonana przez jednego bądź kilku ze współwłaścicieli zwalnia pozostałych z obowiązku zapłaty (na podstawie art. 366 § 1 K.c.).

Przyjęte reguły opodatkowania współwłaścicieli wynikają z istoty współwłasności, która wyraża się w tym, że własność tej samej rzeczy przysługuje niepodzielnie kilku osobom (art. 195 K.c.), a każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli (art. 206 K.c.).

Opodatkowanie podatkiem od nieruchomości współwłaściciela w sytuacji korzystania przez drugiego ze współwłaścicieli ze zwolnienia z tego podatku

Istota współwłasności implikuje również sposób opodatkowania podatkiem od nieruchomości współwłaściciela w sytuacji korzystania przez drugiego ze współwłaścicieli ze zwolnienia z tego podatku. Zatem również i tę kwestię należy rozpatrywać w kontekście kodeksowych regulacji dotyczących reguł odpowiedzialności solidarnej.

Należy zatem zauważyć, że na podstawie art. 91 Ordynacji podatkowej do odpowiedzialności solidarnej za zobowiązania podatkowe stosuje się m.in. przepis art. 373 K.c., w myśl którego zwolnienie z długu lub zrzeczenie się solidarności przez wierzyciela względem jednego z dłużników solidarnych nie ma skutku względem współdłużników. Zgodnie z orzecznictwem (np. wyrok WSA we Wrocławiu z dnia 5 października 2009 r., sygn. akt I SA/Wr 502/09), a także z doktryną (np. komentarz do art. 91 Ordynacji podatkowej C. Kosikowski, L. Etel, R. Dowgier, P. Pietrasz, S. Presnarowicz, M. Popławski, „Ordynacja podatkowa. Komentarz”, LEX, 2009, wyd. III) pojęcie zwolnienia z długu, o którym mowa w art. 373 K.c., może przybrać postać podmiotowego zwolnienia lub wyłączenia z opodatkowania.

Zgodnie ze stanowiskiem sądu zaprezentowanym w przywołanym wyroku WSA we Wrocławiu zastosowanie regulacji zawartej w art. 373 K.c. oznacza, że pozostali dłużnicy solidarni, tj. niezwolnieni z obowiązku zapłaty podatku, w dalszym ciągu są zobowiązani do spełnienia świadczenia w pełnej kwocie. Jest to jednoznaczne z przeniesieniem całości ciężaru świadczenia tylko na jednego z nich.

Powyższe jest zgodne z istotą zobowiązania solidarnego, bowiem w myśl przywołanego art. 366 § 1 K.c. wierzyciel zachowuje zawsze prawo do wyegzekwowania całości zobowiązania tylko od jednego z dłużników. Tym bardziej może to uczynić w sytuacji, gdy zwolnił częściowo ze zobowiązania innego dłużnika. Jak wskazał sąd w ww. wyroku, w przypadku częściowego zwolnienia z długu w dalszym ciągu występuje jedno zobowiązanie, za które w pełnej wysokości odpowiada podatnik niekorzystający ze zwolnienia z podatku (który nie został zwolniony z długu).

W konsekwencji nie można zatem omawianego zagadnienia traktować jako przejawu niesprawiedliwości społecznej, lecz jako konsekwencję istnienia współwłasności (wspólnego posiadania) oraz solidarnej odpowiedzialności współwłaścicieli (posiadaczy).

Z tych też powodów nie znajduje uzasadnienia dokonanie zmian w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych w taki sposób, aby wówczas, gdy jeden ze współwłaścicieli korzysta z ustawowego zwolnienia z podatku od nieruchomości, drugi ze współwłaścicieli obciążony był zobowiązaniem podatkowym w podatku od nieruchomości tylko od części powierzchni przedmiotu opodatkowania odpowiadającej wysokości jego udziału we współwłasności. Zmiana taka byłaby sprzeczna z istotą cywilistycznego pojęcia współwłasności oraz z istotą odpowiedzialności solidarnej dłużników.

Niemniej należy zauważyć, że jakkolwiek są różne źródła współwłasności (dziedziczenie, zasiedzenie jednej rzeczy przez kilku współposiadaczy samoistnych, z orzeczenia sądowego, z czynności prawnych, np. z umowy), to jednak współwłasność w częściach ułamkowych może być zasadniczo w każdym czasie zniesiona. Ma ona bowiem charakter przejściowy. Nic nie stoi zatem na przeszkodzie likwidacji łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego.”

W rezultacie współmałżonek, choć nie prowadzi działalności gospodarczej, to jest on zobowiązany płacić podatek od nieruchomości wg podwyższonej stawki. Potwierdza to również NSA w wyroku z 6 września 2012 r. II FSK 188/11:

„Fakt, że skarżący nie prowadzi na tych gruntach działalności gospodarczej, jak już wcześniej wyjaśniono, pozostaje bez wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Podobnie, wzajemne relacje współwłasności co do sposobu korzystania z przedmiotowej nieruchomości pozostają bez znaczenia z punktu widzenia opodatkowaniem podatkiem od nieruchomości.”