Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podatek dochodowy od sprzedaży mieszkania – różnice w przepisach obowiązujących w 2008 i 2009 roku

Artur Bubrowiecki • Opublikowane: 2009-12-21

Mama zmarła prawie rok temu i zostawiła w spadku mnie i bratu mieszkanie spółdzielcze własnościowe (sprawa w sądzie odbędzie się w tym miesiącu). Jaki podatek dochodowy trzeba będzie zapłacić od sprzedaży tego mieszkania, jeżeli sprzedamy jej zaraz po uprawomocnieniu się orzeczenia? Jeden z nas spłaca od 2005 r. kredyt mieszkaniowy i do spłaty zostało już niewiele. Czy dochód za sprzedanie teraz mieszkania można w związku z tym zwolnić od zapłaty podatku?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

W przedmiotowej sprawie nabył Pan wraz z bratem spadek po mamie już w roku 2008. Datą nabycia spadku jest bowiem dzień otwarcia spadku. Spadek otwiera się z dniem śmierci spadkodawcy. Ma to istotne znaczenie przy ustalaniu zasad, którym podlegać będzie opodatkowanie sprzedaży nieruchomości nabytych w drodze spadku. W tej sytuacji dochód, jaki osiągnie Pan oraz brat, zostanie opodatkowany według reguł stosowanych do zbycia nieruchomości, jakie obowiązywały w roku, w którym prawo majątkowe (udział w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu mieszkalnego) zostało nabyte. Tym samym znajdą zastosowanie uregulowania jakie obowiązywały w roku 2008.

 

Zasady opodatkowania

 

W latach 2007-2008 zwolnione były przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:

 

  1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
  2. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
  3. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
  4. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie

    – jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit. a-d na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.

 

Zwolnienie to ma zastosowanie do przychodów podatnika, który w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

 

Tym samym podstawowym warunkiem zastosowania tejże ulgi meldunkowej jest fakt udokumentowania zameldowania w budynku lub lokalu na pobyt stały nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia mieszkania.

 

W przypadku nieskorzystania z tej ulgi, dochód zostanie opodatkowany według poniższych reguł.

 

Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw (udziału w nieruchomości) podatek dochodowy wynosi 19% podstawy obliczenia podatku.

 

Podstawą obliczenia podatku jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw a kosztami uzyskania przychodów, które w tym przypadku (nabycie w drodze spadku) stanowić będą udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn. Wysokość nakładów ustala się na podstawie faktur VAT w rozumieniu przepisów o podatku od towarów i usług oraz dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.

 

Podatek jest płatny w terminie złożenia zeznania za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

 

Dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nie łączy się z dochodami (przychodami) z innych źródeł, a zatem z dochodami opodatkowanymi według skali podatkowej.

 

Jeżeli zatem będzie Pan (oraz brat) w stanie udokumentować fakt, iż był Pan (oraz brat) zameldowany w tym budynku lub lokalu na pobyt stały nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia mieszkania, wówczas sprzedaż tego mieszkania będzie zwolniona z opodatkowania.

 

W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych w latach 2007-2008 nie mają zastosowania zwolnienia dotyczące przeznaczenia dochodu na określone cele mieszkaniowe. Sprzedaż tej nieruchomości, jak wspomniałem, nie będzie rodzić skutków podatkowych, jeżeli Pan (oraz brat) w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa majątkowego, złoży oświadczenie, że spełnia warunki do zwolnienia, w urzędzie skarbowym, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika (czyli de facto przedstawi dokument potwierdzający fakt zameldowania przez okres co najmniej 12 miesięcy przed zbyciem).

 

Oczywiście, jeżeli tylko jeden z Panów może udokumentować fakt zameldowania w mieszkaniu przez okres 12 miesięcy przed dniem zbycia swoich udziałów w mieszkaniu, wówczas dochód ze zbycia tego prawa jest u tej osoby zwolniony z opodatkowania, zaś u drugiego z Panów wystąpi dochód podlegający opodatkowaniu według poniższych reguł.

 

Jeżeli ewentualnie u każdego z Panów wystąpi dochód do opodatkowania niezwolniony z podatku, ze względu na brak zameldowania, wówczas opłacalnym byłoby – przy założeniu że będzie zgoda obu Panów – darowanie swojego udziału na tego z Panów, na którym ciąży kredyt mieszkaniowy. Wówczas taka darowizna jest zwolniona z podatku od podatku od spadków i darowizn, a osoba obdarowana, sprzedając następnie całe mieszkanie, połowę dochodu podlegającego opodatkowaniu od dochodu (nabytego w 2009 r. w drodze darowizny), będzie mogła przeznaczyć na spłatę kredytu w ciągu 2 lat od dnia zbycia mieszkania. Wynika to z tego, iż w 2009 r. wróciliśmy do reguły umożliwiającej zwolnienie dochodu ze sprzedaży mieszkań, jeżeli dochód ten przeznaczymy na tzw. cele mieszkaniowe w ciągu 2 lat od dnia zbycia mieszkania. Czyli część nabyta w 2008 r. w drodze spadku podlega opodatkowaniu według reguł obowiązujących w 2008 r., zaś część która ewentualnie byłaby darowana bratu w 2009 r., byłaby opodatkowana według obecnych reguł.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)
Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy

Zapytaj prawnika

Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje!
Wycenę wyślemy do 1 godziny
Zadaj pytanie »

eporady24.pl

spadek.info

prawo-budowlane.info

odpowiedziprawne.pl

spolkowy.pl

prawo-cywilne.info

sluzebnosc.info

Szukamy prawnika »