Podatek dochodowy przy sprzedaży nieruchomości

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat

Jeśli – choćby hipotetycznie – rozważał Pan sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat, to we własnym interesie powinien był Pan zadbać, aby umowa działowa zawierała wyszczególnione odrębnie wartości rynkowe każdego objętego nią składnika majątku wspólnego. Strona uczestnicząca w czynności notarialnej ma prawo poprosić notariusza o zawarcie w umowie takich postanowień, które mogą mieć istotne znaczenie, np. w kontekście przyszłych konsekwencji podatkowych wynikających z decyzji o rozporządzeniu mieniem. Na podstawie dotychczasowych informacji nie sposób jednoznacznie ocenić, czy wystąpi obowiązek podatkowy w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i w jakiej wysokości – co do zasady należy się z tym jednak liczyć. Brak określenia wartości każdego przedmiotu stanowi również potencjalne ryzyko zainteresowania się organu podatkowego rozliczeniem podatku w deklaracji rocznej za rok 2012 (do 30 kwietnia 2013 r. obowiązany jest Pan złożyć właściwą deklarację i ewentualnie wykazać dochód ze sprzedaży opodatkowany stawką 19%).

Zobacz też: Przekształcenie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w odrębną własność

Oszacowanie wartości rynkowej składników majątku wspólnego

Musi Pan we własnym zakresie oszacować z osobna wartość rynkową każdego objętego umową działową składnika majątku wspólnego, czyli rozbić kwotę 506 tys. zł na poszczególne nieruchomości, a następnie obliczyć, ile dokładnie z kwoty 253 tys. zł przypadło na spłatę udziału żony w każdej z nieruchomości. Będzie to faktyczny koszt nabycia i zarazem koszt uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia przez Pana tych udziałów przed upływem pięciu lat. Z pewnością akt notarialny sprzedaży z roku 2012 wskazuje wartość rynkową przedmiotu transakcji, co może być dla Pana pomocną wskazówką dla oszacowania wartości nieruchomości złożonej z trzech działek w roku 2008, biorąc pod uwagę spadek lub wzrost cen dla tego rodzaju gruntów. Po dokonaniu powyższych operacji będzie można dopiero ustalić relację pomiędzy przychodem (1/2 ze 197 tys. zł, tj. 98,5 tys. zł) a kosztami jego uzyskania i obliczyć ewentualny podatek. Kwota 253 tys. zł dotyczy bowiem kosztu nabycia udziałów 1/2 zarówno w nieruchomości zabudowanej domem, jak i w tej złożonej z trzech działek i nie może w całości stanowić Pańskiego kosztu uzyskania przychodu.

Połowę udziału w trzech nieruchomościach, które zostały nabyte przez Pana w roku 2008, ponad przysługujący Panu dotychczas udział w składnikach majątku wspólnego, mógł Pan zbyć bez jakiegokolwiek ryzyka podatkowego dopiero po 1 stycznia 2014 r. Moment nabycia ponad pierwotny udział we współwłasności wskazują przepisy ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2010 r. Nr 101, poz. 649 ze zm.), stosowane w razie odpłatnego zniesienia współwłasności, czyli z zastrzeżeniem obowiązku spłat lub dopłat na rzecz ustępującego współwłaściciela. W myśl art. 6 ust. 1 pkt 5 tej ustawy podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego nabytego ponad wartość udziału we współwłasności lub spadku, a obowiązek podatkowy ciąży na podmiocie, nabywającym rzeczy lub prawa majątkowe ponad udział w spadku lub we współwłasności (art. 4 pkt 5 ww. ustawy).

Ponieważ łączył Państwa w trakcie trwania małżeństwa ustrój ustawowej wspólności, to w świetle przepisu art. 43 § 1 w zw. z art. 50¹ Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego mieli Państwo równe udziały w majątku wspólnym, nabytym w okresie 1995-1998. Zatem już w tym czasie stał się Pan współwłaścicielem uprawnionym do 1/2 udziału w każdej z działek. Wspólność majątkowa małżeńska ustała w roku 2004 wskutek uprawomocnienia się wyroku rozwodowego. W tym roku także współwłasność łączna (niepodzielna), charakterystyczna dla stosunków majątkowych małżeńskich, przekształciła się z mocy prawa we współwłasność w częściach ułamkowych (po 1/2). W wyniku zawartej w roku 2008 umowy dokonał Pan wspólnie z byłą małżonką działu majątku wspólnego po ustaniu wspólności ustawowej i odpłatnego zniesienia współwłasności określonych składników majątkowych (nieruchomości) w ten sposób, że przyznane one zostały Panu na wyłączną własność z obowiązkiem spłaty na rzecz byłej żony łącznej kwoty 253 tys. zł.

Odpłatne zbycie nieruchomości a podatek

Zgodnie z treścią przepisu art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (tekst jedn. Dz. U. z 2012 r., poz. 361 ze zm., dalej jako p.d.o.f.) źródłem przychodów jest odpłatne zbycie m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeśli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o jakich mowa wyżej – przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

W myśl art. 19 ust. 1 p.d.o.f. przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8), jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Zgodnie natomiast z art. 19 ust. 3 p.d.o.f. wartość rynkową rzeczy lub praw majątkowych określa się na podstawie cen rynkowych stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju lub gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia. Jeżeli cena, bez uzasadnionej przyczyny znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia rzeczy i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a-c, stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (art. 22 ust. 6c p.d.o.f.). Pańskie udokumentowane koszty uzyskania przychodu będą wynikać zatem po pierwsze z wypisu aktu notarialnego podziału majątku wspólnego i odpłatnego zniesienia współwłasności w 2008 r., po drugie z faktur VAT dokumentujących ewentualne nakłady na zbyte nieruchomości poniesione po dniu nabycia udziałów. Nakłady także należy podzielić na pół, gdyż przedmiotem opodatkowania podatkiem dochodowym w tej sytuacji może być wyłącznie dochód z odpłatnego zbycia udziału 1/2.

*Stan prawny z dnia 11.01.2013 r.