Podatek od sprzedaży połowy domu

Zbył Pan w 2014 r. nieruchomość położoną w Polsce. Właścicielem połowy domu stał się Pan w połowie w roku 1995, a w drugiej połowy – w roku 2014. Na stałe mieszka Pan w Irlandii.

Według prawa polskiego, gdy dana osoba fizyczna nie ma na terytorium Polski miejsca zamieszkania, to podlega obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Polski – podlega w Polsce ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu (ma status nierezydenta).

Ma Pan tylko polskie obywatelstwo. W świetle przedstawionych faktów niewątpliwie nie można uznać, że mieszka Pan na trenie RP. Nie posiada Pan w Polsce centrum interesów osobistych lub gospodarczych (ośrodek interesów życiowych) ani nie przebywa (nie przebywał w roku 2014) w kraju dłużej niż 183 dni.

Stosownie do z art. 4a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych ustalenie podlegania polskim podatkom osoby fizycznej następuje stosuje się z uwzględnieniem umów w sprawie unikania podwójnego opodatkowania, których stroną jest Rzeczpospolita Polska.

Jeżeli przepisy konkretnej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania dają stronie polskiej możliwość opodatkowania dochodów (przychodów) osób niemających w Polsce miejsca zamieszkania, to zgodnie z naczelną zasadą wynikającą z polskiej ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych dochody te są opodatkowane w Polsce. Cytat:

„Art. 3. 2a. Osoby fizyczne, jeżeli nie mają na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej miejsca zamieszkania, podlegają obowiązkowi podatkowemu tylko od dochodów (przychodów) osiąganych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej (ograniczony obowiązek podatkowy).

2b. Za dochody (przychody) osiągane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej uważa się w szczególności dochody (przychody) z: (…) położonej na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej nieruchomości, w tym ze sprzedaży takiej nieruchomości”.

Stosownie do art. 6 ust. 1 umowy z dnia 13 listopada 1995 r. między Rządem Rzeczypospolitej Polskiej a Rządem Irlandii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania w jednym umawiającym się państwie z majątku nieruchomego, położonego w drugim umawiającym się państwie, może być opodatkowany w tym drugim państwie. Art. 6 ust. 3 umowy stanowi, iż powyższy przepis stosuje się do dochodu osiąganego z bezpośrednio użytkowania, dzierżawy, jak również każdego innego rodzaju użytkowania majątku nieruchomego oraz do dochodu z przeniesienia tytułu własności takiego majątku.  Zgodnie z ust. 1 „dochód osiągany przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z majątku nieruchomego (w tym dochód z gospodarstwa rolnego i leśnego), położonego w drugim Umawiającym się Państwie, może być opodatkowany w tym drugim Państwie”.

Powyższy przepis oznacza, że dochód osoby mającej miejsce zamieszkania w Irlandii z tytułu zbycia nieruchomości położonej w Polsce może być opodatkowany w Polsce. A skoro może, to jest opodatkowany w Polsce według polskich przepisów. Ujęcie w tym przepisie słów „może być opodatkowany” nie oznacza możliwości opodatkowania. Sformułowanie to oznacza, że sprzedaż nieruchomości położonej w danym kraju (w tym wypadku w Polsce) podlega opodatkowaniu w tym kraju (w Polsce).

Umowa stanowi, iż dochód może być opodatkowany w Polsce, co oznacza, że co do zasady jest opodatkowany w Irlandii, ale może być opodatkowany również w Polsce. Takie same wnioski wynikają z art. 13 ust. 1: „zyski osiągane przez osobę mającą miejsce zamieszkania lub siedzibę w Umawiającym się Państwie z przeniesienia tytułu własności majątku nieruchomego, o którym mowa w artykule 6, a położonego w drugim Umawiającym się Państwie, mogą być opodatkowane w tym drugim Państwie”.

Z powyższego wynika, że dochód winien zostać opodatkowany zarówno w Polsce, jak i w Irlandii.

W takich sytuacjach sięgnąć należy do cytowanej umowy i zastosować przewidzianą tam metodę unikania podwójnego opodatkowania, która dla osoby zamieszkałej w Irlandii stanowi, że podatek polski płatny na mocy ustawodawstwa Polski i zgodnie z umową bezpośrednio lub przez odliczenie od zysków, dochodu lub przychodów ze źródeł położonych w Polsce (wyłączając podatek od dywidend płatny od zysków, z których wypłaca się dywidendy) będzie zaliczony na poczet podatku irlandzkiego obliczonego od takich samych zysków, dochodu lub przychodów, od których obliczany jest podatek polski.

Według prawa polskiego dochód ze zbycia nieruchomości podlega podatkowi w razie zbycia nieruchomości w ciągu 5 lat od końca roku podatkowego w którym nastąpiło jej nabycie.

„Art. 10. 1. Źródłami przychodów są:

(…) 7) kapitały pieniężne i prawa majątkowe, w tym odpłatne zbycie praw majątkowych innych niż wymienione w pkt 8 lit. a–c;

8) odpłatne zbycie, z zastrzeżeniem ust. 2:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,
   
   – jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a–c - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany”.

Co do pierwszej połowy, to jest Pan jej właścicielem ponad 5 lat, a więc połowa przychodu ze zbycia jest wolna od podatku w Polsce.

Od drugiej połowy powinien Pan zapłacić podatek zryczałtowany w wysokości 19%, składając w przyszłym roku zeznanie podatkowe w Polsce z jednoczesną zapłata podatku.

W przypadku osób podlegających ograniczonemu obowiązkowi podatkowemu zeznanie składa się do urzędu skarbowego właściwego w sprawach opodatkowania osób zagranicznych, określonego w przepisach.

Opodatkowaniu podlega dochód, a zatem różnica pomiędzy przychodem i kosztami jego uzyskania. Przychód w tym przypadku to wartość pieniężna wyrażona w umowie, a więc wartość rynkowa, określana na podstawie cen rynkowych, stosowanych w obrocie rzeczami lub prawami tego samego rodzaju lub gatunku, z uwzględnieniem w szczególności ich stanu i stopnia zużycia oraz czasu i miejsca odpłatnego zbycia.

W Polsce istnieje możliwość zwolnienia z opodatkowania dochodu uzyskanego z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, po spełnieniu określonych warunków, o których mowa w ustawie.

Wolne od podatku dochodowego są: „dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych”.

Wskazany przepis skutki prawne w postaci zwolnienia od opodatkowania wiąże z faktem przeznaczenia – w warunkach określonych w ustawie – uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości przychodu wyłącznie na cele wymienione w przepisie art. 21 ust. 25 ustawy. Podstawową okolicznością decydującą o zastosowaniu tego zwolnienia jest wydatkowanie począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie środków z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych na wskazane w ustawie własne cele mieszkaniowe.

„Za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się:

1) wydatki poniesione na:

1. nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
2. nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
3. nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
4. budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
5. rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego
   
   – położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej;

2) wydatki poniesione na:

1. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na cele określone w pkt 1,
2. spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o którym mowa w lit. a,
3. spłatę każdego kolejnego kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a–c, na spłatę kredytu (pożyczki), o których mowa w lit. a lub b
   
   – w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, z zastrzeżeniem ust. 29 i 30;

3) wartość otrzymanego w ramach odpłatnego zbycia w drodze zamiany znajdującego się w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej:

1. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, lub
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, lub udziału w tych prawach, lub
3. gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, lub
4. gruntu, udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z budynkiem lub lokalem wymienionym w lit. a”.

Przez własny budynek, lokal lub pomieszczenie rozumie się budynek, lokal lub pomieszczenie stanowiące własność lub współwłasność podatnika lub do którego podatnikowi przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udział w takich prawach.

Składając zeznanie roczne, wskazuje Pan, że cały dochód, jaki podlega opodatkowaniu (de facto cena sprzedaży udziału 1/2 w nieruchomości) przeznacza Pan na własne cele mieszkaniowe. Jeżeli nie uda się tego zrobić w tym czasie, składa Pan korektę deklaracji i płaci pozostały podatek razem z odsetkami.

Wydatki na cele mieszkaniowe może Pan ponieść w Polsce lub za granicą. W przypadku ponoszenia wydatków na cele mieszkaniowe w innym niż Rzeczpospolita Polska państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 131, stosuje się pod warunkiem istnienia podstawy prawnej wynikającej z umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania lub innych ratyfikowanych umów międzynarodowych, których stroną jest Rzeczpospolita Polska, do uzyskania przez organ podatkowy informacji podatkowych od organu podatkowego państwa, na którego terytorium podatnik ponosi wydatki na cele mieszkaniowe.

Ma Pan prawo do skorzystania ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych dochodu uzyskanego ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, jeżeli środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczy na jeden z celów mieszkaniowych wymienionych w przepisach.

Nie ma żadnych przeszkód prawnych do tego, aby przeznaczył Pan uzyskany przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości na realizację własnych celów mieszkaniowych na terytorium Irlandii. Z przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wynika wprost, że można zrealizować własne cele mieszkaniowe w każdym państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej. Z konwencji między Rzecząpospolitą Polską a Rządem Irlandii w sprawie unikania podwójnego opodatkowania i zapobiegania uchylaniu się od opodatkowania w zakresie podatków od dochodu, sporządzonej w Madrycie dnia 13 listopada 1995 r. (Dz. U. z 1996 r. Nr 29, poz. 129 i z 2000 r. Nr 53, poz. 650) w art. 27 „Wymiana informacji” zapisana została podstawa prawna do uzyskania z Irlandii informacji podatkowych istotnych dla oceny przez Rzeczpospolitą Polską spełnienia warunków do zwolnienia.