Podział działki na mniejsze w celu sprzedaży a podatki

Przedstawiony przez Pana problem niestety nie jest jednolicie opisany w przepisach prawa i budzi wiele wątpliwości. W zakresie analizy możemy się opierać na wyjaśnieniach organów podatkowych oraz dostępnym orzecznictwie.

Podatnicy podatku VAT

W zakresie podatku VAT wskazać należy, że zgodnie z ustawą VAT obowiązek zapłaty podatku spoczywa wyłącznie na podatnikach. W myśl art. 15 ustawy podatnikami są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Jeżeli dana osoba nie prowadzi działalności gospodarczej, to nie jest podatnikiem i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Profesjonalne sprzedawanie nieruchomości

W przypadku natomiast, gdy podatnik dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, powyższe przesłanki działalności gospodarczej nie są spełnione.

Fiskus stoi jednak na stanowisku, że podejmowanie aktywnych działań przez podatnika, które mogłyby świadczyć o zamiarze dokonywania profesjonalnego obrotu spełnia kryteria działalności gospodarczej nawet jeżeli dotyczy to majątku prywatnego. Przez te aktywne działania rozumie się np. uzbrojenie terenu, zatrudnienie profesjonalnego pośrednika w celu zarządu i sprzedaży nieruchomości, reklama znacznie przekraczająca zwykłe ogłoszenie np. w postaci bilbordów, występowanie z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wytyczenie drogi wewnętrznej. Równie istotna jest okoliczność czy grunt został nabyty w celu odsprzedaży czy też został otrzymany w formie darowizny czy też w drodze spadku. Podobne orzekają organy podatkowe jak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 czerwca 2015 r., IBPP1/4512-260/15/MG:

„W stosunku do działek mających być przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca nie podejmował działań polegających na wystąpieniu o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru mającego być przedmiotem sprzedaży, działań zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakichkolwiek innych działań z tym związanych. Działki nie zostały podzielone na działki budowlane, nie dokonano jakichkolwiek czynności uzbrojenia terenu, ogrodzenia, nie ma wydzielonych dróg wewnętrznych, nie występowano o wydanie decyzji o warunkach zabudowy”.

Podział działek i sprzedaż majątku prywatnego

Jeżeli natomiast takie działania nie były podejmowane i dochodzi do sprzedaży majątku prywatnego (nawet jeżeli będzie to odbywać się w kilku częściach), to taka sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT gdyż mieści się ona w ramach zarządu majątkiem prywatnym niemającym cech działalności gospodarczej. Taki sposób interpretacji przepisów potwierdza m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 2.07.2010 r. nr ITPP1/443-367/10/BS:

„Jednakże nic nie wskazuje na to, aby dokonując sprzedaży gruntu działał Pan w charakterze handlowca. Nie można bowiem stwierdzić, że nabył Pan grunt w celu odsprzedaży, ponieważ pochodzi on z majątku prywatnego nie wykorzystywanego w działalności gospodarczej. Sprzedając grunt korzysta Pan z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Jak czytamy w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15.01.2007 r., sygn. akt III SA/Wa 3885/06:

„Nie można uznać za poprawny poglądu, aby sprzedaż kilku lub więcej działek budowlanych, jeżeli tylko działki te stanowią majątek osobisty podatnika VAT i nie służą prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Jeżeli Skarżący nie dokonał nabycia działek w celu ich dalszej odsprzedaży to działki te stanowią jego majątek osobisty, a zatem uznać należało, iż ich sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT”.

Do podobnych wniosków doszedł także WSA w Gliwicach w wyroku z 19.03.2008 r., sygn. akt III SA/Gl 161/08:

„Majątek taki nabywany, bowiem był na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT. Zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można też pominąć, że pod pojęciem »handel« należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży.

 Mając na uwadze powyższe, stwierdzono, że ani formalny status danego podmiotu, jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Jeśli nieruchomość cały czas znajdowała się w majątku osobistym, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej (w tym wynajmowana, wydzierżawiana) ani nie podejmowano aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, przy zaangażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców wówczas czynność będzie poza VAT.

Z opisu sprawy wynika, że otrzymana w darowiźnie działka rolna została podzielona na mniejsze działki i przeznaczone pod zabudowę, uzyskał Pan dla nich warunki zabudowy, wydzielił Pan drogę wewnętrzną oraz w przyszłości planuje Pan budowę wodociągu. Wszystkie te działania są wymieniane przez organy podatkowe jako świadczące o prowadzeniu działalności opodatkowanych, w związku z czym istnieje duże ryzyko, że urząd skarbowy będzie chciał opodatkować sprzedaż tych działek podatkiem VAT.

Sprawa jednak nie jest do końca przegrana, ponieważ szanse upatrywałbym w tym, że nieruchomość otrzymał Pan w drodze darowizny, a więc nie została ona nabyta w celach odsprzedaży. Na tym argumencie opierałbym swoje twierdzenie, że nie jest to działalność gospodarcza i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT ponieważ dotyczy zarządu majątkiem prywatnym. Są również interpretacje indywidualne potwierdzające takie stanowisko. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w piśmie z dnia 11.02.2010 r. nr ILPP1/443-1438/09-4/AK:

„Z treści przedłożonego wniosku wynika, iż Zainteresowany jest właścicielem gospodarstwa rolnego, które nabył w drodze dziedziczenia i darowizny. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w związku z zamiarem budowy sześciu budynków mieszkalnych z garażami na terenie działek będących częścią przedmiotowej nieruchomości. Starosta wydał postanowienie stwierdzające brak wymogu wyłączenia z produkcji rolnej gruntów rolnych, na których przewiduje się przedmiotową inwestycję. Zainteresowany wystąpił do Wójta Gminy z wnioskiem o podział nieruchomości zgodnie z załączonym wstępnym projektem podziału i otrzymał decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości.

Wnioskodawca dokonał odpłatnego zbycia jednej działki. Zainteresowany planuje sprzedaż pozostałych działek. Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie wykorzystuje przedmiotowego gruntu w działalności gospodarczej, w tym rolniczej, jak również nie prowadzi i nie prowadził takowych działalności. Nie posiadał i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Przedmiotowy grunt nie był i nie jest udostępniany na podstawie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej, jak i bezumownie. Zbywane działki nie są zabudowane i nie będą zabudowane w momencie ich sprzedaży.

Grunty spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, jednak w przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy nie można uznać za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ustawy.

Nic bowiem nie wskazuje na to, aby dokonując sprzedaży gruntu Wnioskodawca działał w charakterze handlowca. Nie można bowiem stwierdzić, że nabył grunt w celu odsprzedaży, ponieważ pochodzi on z majątku prywatnego, otrzymanego w formie dziedziczenia i darowizny. Zainteresowany sprzedając grunt korzysta z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy, należy stwierdzić, iż przedmiotowa dostawa działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Interpretacja fiskusa

Podkreślam, że fiskus różnie podchodzi do powyższej sprawy. Z pewnością są i takie interpretacje, gdzie prezentowane jest stanowisko odmienne. Trzeba bowiem pamiętać, że interpretacja, choć prezentuje pewną wykładnię przepisów, to jednak wiąże wyłącznie osobę wobec której została wydana. W celu uzyskania pewności najlepiej wystąpić z własnym wnioskiem o wydanie takiej interpretacji.

Ciągłość a działalność gospodarcza

Na marginesie dodam, że ani ustawa VAT, ani też dostępne orzecznictwo nie określają żadnego limitu sprzedanych działek w określonym czasie. Niestety nie jest więc tak, że jeżeli sprzeda Pan po jednej działce w każdym roku, to nie zapłaci Pan podatku VAT. Zgodnie z ustawą VAT działalność gospodarcza musi mieć charakter ciągły, a poprzez tę ciągłość organy podatkowe rozumieją czynności dokonywane w szerokiej perspektywie czasowej, co oznacza, że brany pod uwagę jest przedział kilku lat.