Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podział działki na mniejsze w celu sprzedaży a podatki

Marcin Sądej • Opublikowane: 2020-08-17

10 lat temu otrzymałem działkę rolną od rodziców jako darowiznę. Teraz ją podzieliłem na 7 działek, uzyskałem na każdą z nich warunki zabudowy, wytyczyłem drogę wewnętrzną do tych działek. Czy w takim wypadku sprzedaż działek można uznać za działalność gospodarczą w świetle ustawy o VAT? Czy istnieje może limit sprzedaży działek w określonym czasie, abym nie został obciążony podatkiem VAT? Czy ewentualna budowa wodociągu przeze mnie będzie traktowane jako aktywną działalność, co spowoduje naliczenie podatku VAT?


Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Podział działki na mniejsze w celu sprzedaży a podatki

Przedstawiony przez Pana problem niestety nie jest jednolicie opisany w przepisach prawa i budzi wiele wątpliwości. W zakresie analizy możemy się opierać na wyjaśnieniach organów podatkowych oraz dostępnym orzecznictwie.

Podatnicy podatku VAT

W zakresie podatku VAT wskazać należy, że zgodnie z ustawą VAT obowiązek zapłaty podatku spoczywa wyłącznie na podatnikach. W myśl art. 15 ustawy podatnikami są osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą. Jeżeli dana osoba nie prowadzi działalności gospodarczej, to nie jest podatnikiem i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Profesjonalne sprzedawanie nieruchomości

W przypadku natomiast, gdy podatnik dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego, powyższe przesłanki działalności gospodarczej nie są spełnione.

Fiskus stoi jednak na stanowisku, że podejmowanie aktywnych działań przez podatnika, które mogłyby świadczyć o zamiarze dokonywania profesjonalnego obrotu spełnia kryteria działalności gospodarczej nawet jeżeli dotyczy to majątku prywatnego. Przez te aktywne działania rozumie się np. uzbrojenie terenu, zatrudnienie profesjonalnego pośrednika w celu zarządu i sprzedaży nieruchomości, reklama znacznie przekraczająca zwykłe ogłoszenie np. w postaci bilbordów, występowanie z wnioskiem o opracowanie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wytyczenie drogi wewnętrznej. Równie istotna jest okoliczność czy grunt został nabyty w celu odsprzedaży czy też został otrzymany w formie darowizny czy też w drodze spadku. Podobne orzekają organy podatkowe jak np. interpretacja indywidualna Dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 czerwca 2015 r., IBPP1/4512-260/15/MG:

„W stosunku do działek mających być przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca nie podejmował działań polegających na wystąpieniu o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru mającego być przedmiotem sprzedaży, działań zmierzających do zmiany przeznaczenia terenu, uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej lub jakichkolwiek innych działań z tym związanych. Działki nie zostały podzielone na działki budowlane, nie dokonano jakichkolwiek czynności uzbrojenia terenu, ogrodzenia, nie ma wydzielonych dróg wewnętrznych, nie występowano o wydanie decyzji o warunkach zabudowy”.

Podział działek i sprzedaż majątku prywatnego

Jeżeli natomiast takie działania nie były podejmowane i dochodzi do sprzedaży majątku prywatnego (nawet jeżeli będzie to odbywać się w kilku częściach), to taka sprzedaż nie będzie podlegać opodatkowaniu VAT gdyż mieści się ona w ramach zarządu majątkiem prywatnym niemającym cech działalności gospodarczej. Taki sposób interpretacji przepisów potwierdza m.in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji z dnia 2.07.2010 r. nr ITPP1/443-367/10/BS:

„Jednakże nic nie wskazuje na to, aby dokonując sprzedaży gruntu działał Pan w charakterze handlowca. Nie można bowiem stwierdzić, że nabył Pan grunt w celu odsprzedaży, ponieważ pochodzi on z majątku prywatnego nie wykorzystywanego w działalności gospodarczej. Sprzedając grunt korzysta Pan z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, tym samym nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Jak czytamy w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 15.01.2007 r., sygn. akt III SA/Wa 3885/06:

„Nie można uznać za poprawny poglądu, aby sprzedaż kilku lub więcej działek budowlanych, jeżeli tylko działki te stanowią majątek osobisty podatnika VAT i nie służą prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, skutkowała powstaniem obowiązku podatkowego w podatku od towarów i usług. Jeżeli Skarżący nie dokonał nabycia działek w celu ich dalszej odsprzedaży to działki te stanowią jego majątek osobisty, a zatem uznać należało, iż ich sprzedaż nie podlega opodatkowaniu VAT”.

Do podobnych wniosków doszedł także WSA w Gliwicach w wyroku z 19.03.2008 r., sygn. akt III SA/Gl 161/08:

„Majątek taki nabywany, bowiem był na własne potrzeby danej osoby, a nie z przeznaczeniem do działalności handlowej, a zatem jego sprzedaż zarówno w całości, jak i w częściach, jednemu lub wielu nabywcom, z zyskiem lub bez, nie może być uznana za działalność handlową ze skutkiem w postaci uznania tej osoby za podatnika VAT. Zwłaszcza w przypadku działalności gospodarczej w zakresie handlu, zamiar częstotliwego wykonywania czynności ujawniony być musi już w momencie nabycia towaru, a nie w momencie jego sprzedaży. Nie można też pominąć, że pod pojęciem »handel« należy rozumieć dokonywanie w sposób zorganizowany zakupów towarów w celu ich odsprzedaży.

 Mając na uwadze powyższe, stwierdzono, że ani formalny status danego podmiotu, jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług”.

Jeśli nieruchomość cały czas znajdowała się w majątku osobistym, nie była wykorzystywana w działalności gospodarczej (w tym wynajmowana, wydzierżawiana) ani nie podejmowano aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, przy zaangażowaniu środków podobnych do wykorzystywanych przez handlowców wówczas czynność będzie poza VAT.

Z opisu sprawy wynika, że otrzymana w darowiźnie działka rolna została podzielona na mniejsze działki i przeznaczone pod zabudowę, uzyskał Pan dla nich warunki zabudowy, wydzielił Pan drogę wewnętrzną oraz w przyszłości planuje Pan budowę wodociągu. Wszystkie te działania są wymieniane przez organy podatkowe jako świadczące o prowadzeniu działalności opodatkowanych, w związku z czym istnieje duże ryzyko, że urząd skarbowy będzie chciał opodatkować sprzedaż tych działek podatkiem VAT.

Sprawa jednak nie jest do końca przegrana, ponieważ szanse upatrywałbym w tym, że nieruchomość otrzymał Pan w drodze darowizny, a więc nie została ona nabyta w celach odsprzedaży. Na tym argumencie opierałbym swoje twierdzenie, że nie jest to działalność gospodarcza i nie podlega opodatkowaniu podatkiem VAT ponieważ dotyczy zarządu majątkiem prywatnym. Są również interpretacje indywidualne potwierdzające takie stanowisko. Przykładowo Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w piśmie z dnia 11.02.2010 r. nr ILPP1/443-1438/09-4/AK:

„Z treści przedłożonego wniosku wynika, iż Zainteresowany jest właścicielem gospodarstwa rolnego, które nabył w drodze dziedziczenia i darowizny. Wnioskodawca wystąpił z wnioskiem o wydanie decyzji o warunkach zabudowy w związku z zamiarem budowy sześciu budynków mieszkalnych z garażami na terenie działek będących częścią przedmiotowej nieruchomości. Starosta wydał postanowienie stwierdzające brak wymogu wyłączenia z produkcji rolnej gruntów rolnych, na których przewiduje się przedmiotową inwestycję. Zainteresowany wystąpił do Wójta Gminy z wnioskiem o podział nieruchomości zgodnie z załączonym wstępnym projektem podziału i otrzymał decyzję zatwierdzającą projekt podziału nieruchomości.

Wnioskodawca dokonał odpłatnego zbycia jednej działki. Zainteresowany planuje sprzedaż pozostałych działek. Wnioskodawca nie wykorzystywał i nie wykorzystuje przedmiotowego gruntu w działalności gospodarczej, w tym rolniczej, jak również nie prowadzi i nie prowadził takowych działalności. Nie posiadał i nie posiada statusu rolnika ryczałtowego w rozumieniu art. 2 pkt 19 ustawy. Przedmiotowy grunt nie był i nie jest udostępniany na podstawie jakiejkolwiek umowy cywilnoprawnej, jak i bezumownie. Zbywane działki nie są zabudowane i nie będą zabudowane w momencie ich sprzedaży.

Grunty spełniają definicję towarów wynikającą z art. 2 pkt 6 ustawy, a ich sprzedaż jest traktowana jako czynność odpłatnej dostawy towarów na terytorium kraju, jednak w przedmiotowej sprawie Wnioskodawcy nie można uznać za podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ustawy.

Nic bowiem nie wskazuje na to, aby dokonując sprzedaży gruntu Wnioskodawca działał w charakterze handlowca. Nie można bowiem stwierdzić, że nabył grunt w celu odsprzedaży, ponieważ pochodzi on z majątku prywatnego, otrzymanego w formie dziedziczenia i darowizny. Zainteresowany sprzedając grunt korzysta z przysługującego prawa do rozporządzania własnym majątkiem, a zatem czynność ta nie oznacza wykonywania działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy.

Mając na uwadze przedstawiony stan faktyczny oraz powołane wyżej przepisy, należy stwierdzić, iż przedmiotowa dostawa działek nie podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług”.

Interpretacja fiskusa

Podkreślam, że fiskus różnie podchodzi do powyższej sprawy. Z pewnością są i takie interpretacje, gdzie prezentowane jest stanowisko odmienne. Trzeba bowiem pamiętać, że interpretacja, choć prezentuje pewną wykładnię przepisów, to jednak wiąże wyłącznie osobę wobec której została wydana. W celu uzyskania pewności najlepiej wystąpić z własnym wnioskiem o wydanie takiej interpretacji.

Ciągłość a działalność gospodarcza

Na marginesie dodam, że ani ustawa VAT, ani też dostępne orzecznictwo nie określają żadnego limitu sprzedanych działek w określonym czasie. Niestety nie jest więc tak, że jeżeli sprzeda Pan po jednej działce w każdym roku, to nie zapłaci Pan podatku VAT. Zgodnie z ustawą VAT działalność gospodarcza musi mieć charakter ciągły, a poprzez tę ciągłość organy podatkowe rozumieją czynności dokonywane w szerokiej perspektywie czasowej, co oznacza, że brany pod uwagę jest przedział kilku lat.

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Jaka stawka VAT na usługi gastronomiczne?

Prowadzę własną działalność gospodarczą (PKD 55.20.Z). Przyjęłam zamówienie na obsługę przyjęcia weselnego w moim obiekcie. Zgodnie z umową w skład...

 

Pobyt od lat w Szwecji i sprzedaż mieszkania w Polsce a podatek

Od 1999 r. posiadam mieszkanie w Polsce, ale od 8 lat mieszkam w Szwecji (tu pracuję, płacę podatki, mam rodzinę). Obecnie chcę sprzedać moje...

 

Kwestionariusz dla nierezydenta z ZUS a stały pobyt w USA

Mam 76 lat, mieszkam od lat w Stanach Zjednoczonych, mam amerykańskie obywatelstwo. Otrzymałem z polskiego ZUS kwestionariusz dla nierezydenta dotyczący mojego...

 

Zgłoszenie się jako podatnik VAT bez założenia działalności

Planuję zakupić lokal, stan deweloperski pod wynajem. Nie prowadzę działalności gospodarczej. Planuję się zgłosić do US jako podatnik VAT-u, nie...

 

Zamiana mieszkań w kręgu najbliższej rodziny a obowiązek podatkowy

W lutym br. dokonałem notarialnie zamiany mieszkania z moim bratem. Bratu przekazałem moje prawo własności, jakie otrzymałem w spadku po zmarłym ojcu...

 

Zakup srebra lub złota na platformie internetowej a podatki

Zakup srebra lub złota na platformie internetowej a podatki

Czy przy zakupie srebra lub złota na platformie internetowej płacę VAT albo coś innego? Na stronie piszą, że się nie płaci, ale mam problem ze zrozumieniem...

Usługi psychoterapii przez internet a VAT

Usługi psychoterapii przez internet a VAT

Psycholog, psychoterapeuta, VAT czynny świadczy stacjonarnie usługi psychoterapii zwolnione przedmiotowo z VAT-u na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 19 ustawy...

Zakup używanego samochodu z UE a zwolnienie z VAT

Zakup używanego samochodu z UE a zwolnienie z VAT

Podatnik kupił na aukcji używany samochód osobowy w jednym z krajów EU, w Belgii. Samochód zakupiony jest jako towar używany. Otrzymał...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Szukamy ambitnego prawnika » Zadaj pytanie »