Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Pomniejszenie dochodu o stopień inflacji

Tomasz Kaczmarski • Opublikowane: 2014-10-14

W 2010 r. ja i brat otrzymaliśmy w formie darowizny od mamy mieszkanie. W maju 2012 r. sprzedaliśmy je. Czy mogę uniknąć podatku od sprzedaży mieszkania, pomniejszając dochód o wskaźnik inflacji? Moja sytuacja finansowa jest trudna.

Tomasz Kaczmarski

»Wybrane opinie klientów

Chciałbym aby w przyszłości prawnik, pytał przed napisaniem ostatecznej odpowiedzi o szczegóły, laicy tacy jak ja nie wiedza które informacje mogą być istotne a które nie. Mam nadzieje, że uzyskam odpowiedź na dodatkowe pytanie.
Piotr, HR business partner, 37 lat
Bardzo pomocny serwis. Dzięki niemu za niewielką w sumie opłatą pozbyłem się dużego problemu.
Roman, 62 lata
Polecam jak najbardziej.
Ewa
Porada przekonująca i konkretna (z powołaniem się na odpowiednie artykuły oraz podaniem przykładowych postanowień sądu). 
Tomasz, manager, 53 lata
Jestem pod ogromnym wrażeniem, co do uzyskania informacji bardzo szczegółowej. Fachowe doradztwo, takiej informacji nie uzyskam nigdzie, wcześniej. Składam podziękowanie Pani Izabeli Nowackiej-Marzeion. 
Wiesława, sprzątaczka, 555 lat

Zgodnie z art. 30e ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej: ustawa PIT) od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek wynosi 19% podstawy obliczenia podatku. Przez wskazaną podstawę opodatkowania należy rozumieć dochód, stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami ustalonymi zgodnie z art. 22 ust. 6c i 6d, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, dokonanych od zbywanej nieruchomości.

Jak rozumiem, w opisanym przypadku nie dokonywali Państwo żadnych odpisów amortyzacyjnych od nieruchomości, w związku z tym dochód jest ustalany poprzez pomniejszenie przychodów o koszty.

W myśl art. 22 ust. 6c ustawy PIT „koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (z zastrzeżeniem ust. 6d), stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania”.

Przepisy ustawy PIT przewidują jednak szczególne zasady ustalania kosztów w przypadku nabycia nieruchomości w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób. Na podstawie art. 22 ust. 6d ustawy PIT za koszty uważa się wówczas udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych poczynionych w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Interesuje Cię ten temat i chcesz wiedzieć więcej? kliknij tutaj >>

Biorąc pod uwagę powyższe, w opisanym przypadku jako koszt można uwzględnić jedynie nakłady poniesione na nieruchomość, które zwiększyły jej wartość oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn (prawdopodobnie skorzystali jednak Państwo w tym zakresie ze zwolnienia podatkowego dla darowizn od najbliższych członków rodziny).

Udokumentowanie nakładów poniesionych na nieruchomości powinno nastąpić za pomocą faktur VAT lub dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych. W przypadku nabycia w drodze darowizny nie jest możliwe uwzględnienie kosztów inflacji. Taka sytuacja może mieć miejsce jedynie, gdy koszty są ustalane na podstawie art. 22 ust. 6c ustawy PIT (tj. poniesiono wydatki na zakup nieruchomości lub jej wytworzenie).

Warto jednak podkreślić, iż w opisanym stanie faktycznym możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia z opodatkowania. Chodzi o art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT (jest to tzw. ulga mieszkaniowa). Zgodnie z tym przepisem wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych związanych z nieruchomościami, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe.

Mówiąc najprościej, jeżeli wydatkują Państwo (Pani oraz brat) w ciągu dwóch lat (tj. do końca 2014 r.) całą kwotę ze sprzedaży nieruchomości na własne cele mieszkaniowe, to wówczas nie zapłacą Państwo podatku.

Za wydatki na cele mieszkaniowe uznaje się m.in. wydatki na nabycie:

  • budynku mieszkalnego (domu lub mieszkania), jego części lub udziału w takim budynku,
  • gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
  • spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
  • gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie,
  • budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego,
  • spłatę kredytu mieszkaniowego, zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia.

Poniesione wydatki należy udokumentować fakturami VAT (rachunek wystawiony przez podmiot niebędący podatnikiem VAT jest zrównany z fakturą) lub dowodami opłat (np. sądowych, notarialnych itp.). Należy zaznaczyć, iż liczą się wyłącznie wydatki dokonane od dnia sprzedaży nieruchomości. Transakcje powinny być powiązane za zaspokajaniem własnych potrzeb mieszkaniowych (wyłączone ze zwolnienia są grunty i budynki przeznaczone na cele rekreacyjne).

Przepisy ustawy o podatku dochodowym w brzmieniu obowiązującym od 2009 r. nie zawierają wymogu składania specjalnego oświadczenia, że uzyskany przychód zostanie wydatkowany na cele mieszkaniowe. Wskazują jednak, że podatnik powinien złożyć deklarację PIT-39, w której rozliczy sprzedaż mieszkania. Musi to zrobić do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, w którym nastąpiło zbycie lokalu.

Jak rozumiem, w Pani przypadku odziedziczona nieruchomość nie była opodatkowana podatkiem od spadków i darowizn (prawdopodobnie wykorzystano zwolnienie przysługujące najbliższej rodzinie poprzez złożenie formularza SD-Z2). Tym samym zasadniczo kwota uzyskanego przychodu ze sprzedaży nieruchomości będzie równa kwocie dochodu (brak kosztów uzyskania przychodu).

Kwotę ulgi należy wpisać w poz. 25 deklaracji PIT-39. Oblicza się ją jako iloczyn dochodu ze sprzedaży i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie ze sprzedaży nieruchomości. Jeżeli planuje Pani zatem wykorzystanie całej kwoty ze sprzedaży nieruchomości, to kwota ulgi równa jest kwocie przychodu ze sprzedaży nieruchomości. Jeśli w rzeczywistości kwota wydatków mieszkaniowych okaże się mniejsza, konieczne będzie złożenie korekty deklaracji i dokonanie zapłaty podatku od niewykorzystanych środków (wraz z odsetkami).

Aby uniknąć podatku, należy zatem cały przychód ze zbycia nieruchomości przeznaczyć na cele objęte zwolnieniem.

Niezłożenie w terminie PIT-39 nie powoduje utraty prawa do ulgi. Zwolnienie przysługuje podatnikowi z mocy prawa i nie wymaga decyzji organów podatkowych. Do skorzystania z niego uprawnia spełnienie ustawowych warunków. Należy jednak pamiętać, iż niewywiązanie się z obowiązku terminowego złożenia zeznania może skutkować konsekwencjami karnymi skarbowymi np. mandatem. W świetle przepisów prawa złożenie deklaracji PIT-39 jest obowiązkowe.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Sprzedaż mieszkania przy rozdzielności majątkowej małżonków

Z żoną mamy rozdzielność majątkową zawartą przed ślubem. Rok temu podarowałem żonie moje mieszkanie, później zaczęliśmy budowę domu. Obecnie, aby go...

Rozliczenie podatku z umowy o dzieło zawartej z podmiotem niebędącym płatnikiem

Jak w rocznym zeznaniu podatkowym ująć dochód z wykonywania dzieła dla zagranicznej firmy? Wykonawca nie prowadzi działalności, umowa przewidywała...

Sprzedaż nieruchomości po upływie 5 lat

Planuję sprzedać nieruchomość przed końcem 2014 r. Nieruchomość otrzymałam w akcie darowizny w 2009 r. Uzyskane w ten sposób dochody...

Podatek od mieszkania własnościowego

Jestem właścicielką mieszkania. Nie byłam świadoma obowiązku płacenia podatku od nieruchomości. Co powinnam teraz zrobić, skoro mam zaległości...

Czy urząd skarbowy nie zakwestionuje nam ulgi mieszkaniowej?

W 2011 r. kupiliśmy mieszkanie za 80 000 zł, teraz chcemy je sprzedać i pieniądze ze sprzedaży przeznaczyć na zakup domu za granicą, w jednym...

Jakie stawki ryczałtu dla transportu ciężarowego?

Prowadzę działalność w zakresie transportu ciężarowego z kodem PKD 49.41Z, wystawiane faktury związane są z kodem PKD 38.11. Jaki powinienem...

Sprzedaż budynku mieszkalno-usługowego

W 2003 r. wybudowałem budynek mieszkalno-usługowy na potrzeby mojej firmy i rodziny, prowadziłem w nim działalność gospodarczą. Pół roku temu...

Jaka forma opodatkowania dla działalności gospodarczej?

Noszę się z zamiarem założenia działalności gospodarczej, dokładnie chodzi o handel tekstyliami. Chciałbym prosić o podpowiedź, jaka forma...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »