Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Poszerzenie działalności o zakup i sprzedaż nieruchomości a rozliczenie VAT

Marcin Sądej • Opublikowane: 2019-12-27

Prowadzę działalność gospodarczą i jestem płatnikiem VAT-u. Jest to głównie transport drogowy towarów. Poszerzyłem działalność o zakup i sprzedaż nieruchomości. Czy kupując mieszkanie od osoby fizycznej (bez VAT-u) i nie rozliczając VAT-u z remontów tego mieszkania, mogę sprzedać mieszkanie, nie doliczając podatku VAT? Mieszkanie będzie zakupione jako towar handlowy, nie środek trwały. Podobno w takim przypadku nie obowiązuje tzw. ulepszenie do 30%.

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Poszerzenie działalności o zakup i sprzedaż nieruchomości a rozliczenie VAT

Zwolnienie z podatku VAT przy handu nieruchomościami

Pisze Pan o poszerzeniu działalności o zakup i sprzedaż nieruchomości. Zasadą jest, że odpłatna dostawa towarów podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Trzeba jednak pamiętać, że przepisy ustawy VAT przewidują możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku.

Pierwsze zwolnienie zostało opisane w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Stosownie do treści tego przepisu, zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

  1. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,
  2. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata?.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest ? co do zasady ? zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji kluczowe staje się ustalenie, czym jest pierwsze zasiedlenie oraz kiedy mamy z nim do czynienia.

Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, w myśl którego ?przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

  1. wybudowaniu lub
  2. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej?.

Nakłady na ulepszenie nieruchomości

Warto również zwrócić uwagę, że do pierwszego zasiedlenia może dochodzić wielokrotnie. O ile bowiem budynek tylko raz może zostać wybudowany (warunek z art. 2 pkt 14 lit. a), o tyle jednak nakłady na ulepszenie nieruchomości w wysokości przekraczającej 30% jej wartości początkowej mogą być ponoszone wiele razy. Taka sytuacja powoduje, że za każdym razem mamy do czynienia z ponownym pierwszym zasiedleniem (warunek z art. 2 pkt 14 lit. b).

W zakresie ulepszenia budynków lub budowli ustawa VAT odwołuje się wprost do przepisów ustaw o podatku dochodowym. W myśl art. 22g ust. 17 ustawy PIT ulepszenie środka trwałego ma miejsce, gdy suma wydatków poniesionych na jego przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptację lub modernizację w danym roku podatkowym przekracza 10.000 zł i wydatki te powodują wzrost wartości użytkowej w stosunku do wartości z dnia przyjęcia środka trwałego do używania, mierzonej w szczególności okresem używania, zdolnością wytwórczą, jakością produktów uzyskiwanych za pomocą ulepszonego środka trwałego i kosztami jego eksploatacji.

Powyższy warunek zastrzegający dotyczy wyłącznie ulepszenia. Jak wiadomo, na gruncie prawa podatkowego remont i ulepszenie to dwa odrębne terminy.

Remont ze swej istoty ma na celu przywrócenie pierwotnego stanu technicznego i użytkowego środka trwałego wraz z wymianą zużytych składników technicznych, nie zmieniając przy tym jego charakteru i funkcji. Są to zatem czynności o charakterze odtworzeniowym i zmierzającym do przywrócenia pierwotnej wartości użytkowej nieruchomości. Natomiast ulepszenie występuje w przypadku zmiany przeznaczenia środka trwałego do wykorzystywania go w innym celu niż pierwotny użytek poprzez przebudowę, rozbudowę lub adaptację, a także modernizacji oraz ulepszenia.

Wyraźnie jednak musimy podkreślić, że ulepszenie dotyczy środków trwałych, a nie nieruchomości, które przeznaczone są do dalszej odsprzedaży, a więc mają charakter towaru handlowego. Taki sposób interpretacji przepisów wynika m.in. z interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 22.01.2019 r., nr 0112-KDIL2-1.4012.639.2018.2.AP:

?Z informacji przedstawionych we wniosku wynika, że Wnioskodawca prowadzi działalność gospodarczą w zakresie usług architektonicznych. Rozlicza się na podstawie podatkowej księgi przychodów i rozchodów. Zamierza jednak rozszerzyć zakres prowadzonej działalności poprzez nabywanie nieruchomości (mieszkań) na rynku wtórnym, ich remont, a następnie sprzedaż z zyskiem (tzw. flipping).

Analizując informacje zawarte w opisie sprawy, należy stwierdzić, że w rozpatrywanej sprawie nastąpiło pierwsze zasiedlenie zakupionych mieszkań. Wnioskodawca wskazał, że mieszkania będą kupione na rynku wtórnym od właścicieli, którzy mieszkali w nich minimum 2 lata. Mieszkania kupione będą od właścicieli, którzy nabyli swoje lokale mieszkalne od spółdzielni, wspólnot mieszkaniowych.

Co istotne, w treści wniosku Zainteresowany zaznaczył, że przedmiotowe mieszkania będą towarem handlowym w prowadzonej działalności i nie będą ewidencjonowane jako środki trwałe. Jednocześnie Wnioskodawca wskazał, że zamierza przeznaczyć na remont zakupionych nieruchomości nie więcej niż 30% wartości początkowej zakupionego mieszkania.

Zatem, skoro w rozpatrywanej sprawie nie będziemy mieli do czynienia ze środkami trwałymi, nakłady ponoszone przez Zainteresowanego na zakupione mieszkania nie będą stanowiły ulepszeń w rozumieniu art. 22g ust. 17 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Jak już zaznaczono powyżej, na gruncie prawa podatkowego ?ulepszenie? jest pojęciem, które dotyczy wyłącznie składników majątku będących środkami trwałymi.

Tym samym, od pierwszego zasiedlenia do momentu planowanej sprzedaży, upłynie okres dłuższy niż 2 lata, co w konsekwencji powyższego spowoduje, że spełnione będą warunki do zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy?.

Na różnice pomiędzy pracami remontowymi a wykończeniowymi zwrócił również uwagę Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 28.03.2019r., nr 0115-KDIT1-3.4012.50.2019.3.EB:

?Analiza przedstawionych okoliczności sprawy na tle przywołanych przepisów prawa oraz orzeczenia NSA prowadzi do wniosku, że planowane zbycie budynku mieszkalnego oraz gospodarczego będzie zwolnione od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Sprzedaż ta nastąpi bowiem po upływie co najmniej dwóch lat od ich pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy. Z okoliczności faktycznych sprawy wynika, że oba budynki pochodzą z 1951 r., były wynajmowane w latach 1985 i 1997. Od 2013 r. do chwili obecnej są wynajmowane na rzecz osób, którym zostaną sprzedane. W budynkach nie były wykonywane ulepszenia, jedynie prace remontowe. Zatem do pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy ww. budynków doszło z chwilą oddania w najem i od tego dnia minęły co najmniej dwa lata. W związku z powyższym zostaną spełnione warunki, o których mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy?.

Ustawodawca wprowadził również drugie zwolnienie od podatku VAT w zakresie dostawy zabudowanych nieruchomości. Otóż w myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT ?zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem że:

  1. w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
  2. dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów?.

Od razu wskażmy, że zgodnie z art. 43 ust. 7a ustawy ?warunku, o którym mowa w ust. 1 pkt 10a lit. b, nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat?.

Analizując treść kolejnego zwolnienia od podatku, można dojść do wniosku, że znajdzie ono zastosowanie dopiero w przypadku, gdy dostawa nieruchomości nie będzie objęta zwolnieniem określonym w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Można zatem przyjąć, że zwolnienie to jest stosowane w drugiej kolejności.

Ponadto możliwość skorzystania jest uzależniona od łącznego spełnienia dwóch warunków. Po pierwsze, inaczej niż w przypadku zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, warunkowane jest ono kwestią prawa do odliczenia podatku naliczonego przy zakupie nieruchomości, która obecnie podlega sprzedaży. W konsekwencji podatnikowi w chwili zakupu nie mogło przysługiwać prawo do odliczenia podatku VAT.

Kolejnym warunkiem koniecznym do spełnienia jest nieponoszenie wydatków na ulepszenie nieruchomości w kwocie wyższej niż 30% wartości początkowej. Z tym że zgodnie z wyłączeniem zawartym w art. 43 ust. 7a ustawy, wydatki na ulepszenie przekraczające ten limit są dopuszczalne, jeżeli nieruchomość w stanie ulepszonym była wykorzystywana co najmniej przez 5 lat.

W świetle powyższego dopiero w przypadku, gdy podatnik nie ma możliwości skorzystania ze zwolnienia określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT i jednocześnie są spełnione obie przesłanki wymienione powyżej, to można sięgnąć do zwolnienia opisanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Potwierdza to interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 17.04.2019 r., nr 0114-KDIP1-1.4012.58.2019.3, gdzie stwierdzono:

?Zatem odnosząc powyższe do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy stwierdzić że Sprzedający nie może zastosować zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w tym przepisie w stosunku do planowanej transakcji, gdyż sprzedaż ta nastąpi w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT.

Z uwagi na brak możliwości zastosowania w przedmiotowej sprawie zwolnienia o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, należy zbadać możliwość zastosowania zwolnienia przewidzianego w art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy. Z powołanej regulacji wynika, że aby dostawa budynków, budowli lub ich części mogła korzystać ze zwolnienia muszą zostać spełnione dwa warunki, tj. brak prawa do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego przy nabyciu budynków, budowli lub ich części oraz brak wydatków na ulepszenie, w stosunku do których sprzedający miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a w przypadku ponoszenia takich wydatków, muszą być one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jak wynika ze złożonego wniosku, strych od momentu nabycia go w drodze dziedziczenia służył Właścicielowi do zaspokajania potrzeb osobistych. Zatem ponoszone nakłady na modernizację i adaptację strychu nie uprawniały Sprzedającego do odliczenia podatku VAT z tego tytułu, gdyż nabywając od Spółki usługi remontowo - budowlane, modernizacyjne i adaptacyjne, nie posiadał statusu podatnika podatku VAT. Konsekwencją powyższego jest fakt, że z tytułu nabycia przedmiotowych usług nie przysługiwało Właścicielowi prawo do odliczenia podatku VAT.

Przechodząc do kwestii opodatkowania podatkiem VAT transakcji zbycia lokali mieszkalnych na rzecz Wnioskodawcy należy stwierdzić, że zostały spełnione warunki dla zastosowania analizowanego zwolnienia, gdyż Sprzedającemu nie przysługiwało prawo do odliczenia podatku naliczonego z tytułu nabycia Strychu ani też w związku z nakładami na prace remontowe.

Zatem należy stwierdzić, że dostawa ta będzie wypełniać warunki do zastosowania zwolnienia z podatku VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT?.

Wybór zwolnienia od podatku

W przedstawionej sprawie sprzedaż zakupionego mieszkania do remontu będzie korzystała ze zwolnienia od podatku. Po pierwsze może to wynikać z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT ? w tym celu należy ustalić, kiedy mieszkanie zostało oddane do użytkowania pierwszemu nabywcy. Jeżeli od tego momentu upłynęło więcej niż 2 lata, to sprzedaż na podstawie tego artykułu jest zwolniona od podatku.

Zakładając, że sprzedaż nie może skorzystać z pierwszego zwolnienia, z pewnością są spełnione warunki do zastosowania zwolnienia z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy VAT. W momencie nabycia brak jest prawa do odliczenia podatku naliczonego, a podatnik będzie ponosił na nieruchomość wyłącznie wydatki remontowe, te zaś nie są limitowane poziomem 30% wartości początkowej, który odnosi się tylko do ulepszeń. Ponadto, jak słusznie Pan zauważył, w świetle dostępnego orzecznictwa pojęcie ?ulepszenia? dotyczy wyłącznie tych składników majątku, które stanowią środek trwały i nie dotyczy towaru handlowego.

Jeżeli chcesz wiedzieć więcej na ten temat – kliknij tutaj >>


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem VAT?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Nie wiedziałam, że mam być zarejestrowana do VAT-UE, co zrobić?

Nie wiedziałam, że mam być zarejestrowana do VAT-UE, co zrobić?

Od ponad roku prowadzę działalność gospodarczą polegającą na sprzedaży moich autorskich grafik za pośrednictwem portali zagranicznych (pełnią rolę...

Konserwacja instalacji w blokach a stawka VAT

Konserwacja instalacji w blokach a stawka VAT

Firma prowadzi działalność handlowo-usługową. Działalność usługowa to konserwacja instalacji elektrycznej w budynkach mieszkalnych wielorodzinnych...

Usługi opieki nad niemowlętami a zwolnienie z VAT

Usługi opieki nad niemowlętami a zwolnienie z VAT

Chcę prowadzić działalność gospodarczą, która będzie polegała na świadczeniu usług opieki nocnej i dziennej nad niemowlętami (do 1. roku życia,...

Usługi IT na rzecz firmy z USA a podatek VAT

Usługi IT na rzecz firmy z USA a podatek VAT

Mam działalność gospodarczą i jestem płatnikiem VAT-u. Chcę wykonać usługę IT na rzecz firmy w USA. Stany Zjednoczone nie mają podatku VAT,...

Odliczenie kosztów poniesionych przed założeniem działalności

Odliczenie kosztów poniesionych przed założeniem działalności

Rozpocząłem prowadzenie działalności dwa miesiące temu. Następnie zarejestrowałem się jako czynny podatnik VAT. Naturalnie ponosiłem spore koszty przed...

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »