Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Przeznaczenie udziałów w spadku na własne cele mieszkaniowe

Aleksander Słysz • Opublikowane: 2018-05-02

Ja, moja siostra i tata w 2016 r. otrzymaliśmy w spadku mieszkanie po mamie, każde z nas po 1/3 udziału. Chcemy je teraz sprzedać. Siostra z tatą za swoją część zamierzają kupić dom. Trochę im jednak brakuje do pełnej kwoty, dlatego chciałabym na rzecz taty zrobić darowiznę, a za resztę pieniędzy kupić w ciągu 2 lat działkę budowlaną. Czy takie rozwiązanie będzie skutkować powstaniem zobowiązania podatkowego po mojej stronie? Czy zakup udziału w domu, który planują kupić, byłoby lepszym rozwiązaniem? Jak rozwiązać nasz problem, żeby uniknąć płacenia podatku?

Masz podobny problem? Kliknij tutaj i zadaj pytanie.

Nabycie mieszkania (nieruchomości), ale i wszelkich innych rzeczy w drodze dziedziczenia ma miejsce w momencie śmierci spadkodawcy – spadkobierca nabywa bowiem spadek z chwilą jego otwarcia, a spadek otwiera się właśnie z chwilą śmierci spadkodawcy. Sprzedaż odziedziczonych udziałów w nieruchomości (mieszkaniu) przed upływem pięciu lat od końca roku, w którym dokonano nabycia, czyli liczymy od końca roku, w którym zmarła spadkodawczyni, powoduje powstanie przychodu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz.U.2016.2032 t.j. ze zm. – dalej jako u.PIT). Podatek wynosi tu obecnie 19% podstawy obliczenia podatku, którą stanowi dochód będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia), a w pewnym uproszczeniu kosztami. Za koszty uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub jej części nabytej w drodze spadku lub darowizny uważa się udokumentowane nakłady, które zwiększyły jego wartość, a zostały poczynione w czasie posiadania nieruchomości oraz kwotę ew. zapłaconego podatku od spadków i darowizn (w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn). By podatku nie zapłacić można skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 u.PIT, zgodnie z którym wolne od podatku są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e u.PIT, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Powyższe cele określone zostały w art. 21 ust. 25 u.PIT. Rozliczenia dokonuje się na druku PIT-39.

Zatem zarówno Pani, jak i siostra nie będą musiały płacić podatku dochodowego od osób fizycznych związanego z przychodem ze zbycia odziedziczonych udziałów w mieszkaniu, nawet przy sprzedaży przed upływem lat 5, jeśli cały przychód ze zbycia przeznaczycie Państwo na realizację własnych celów mieszkaniowych. Własnymi celami mieszkaniowymi są m.in. wydatki poniesione na: nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem; nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie; nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego lub udziału w takim gruncie, prawa użytkowania wieczystego takiego gruntu lub udziału w takim prawie, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego, oraz nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego.

Dla Pani zatem lepiej nabyć udział w domu, realizując własny cel mieszkaniowy, niż dokonywać darowizny pieniężnej, bowiem wtedy nie zapłaci Pani podatku, jeśli cały przychód ze sprzedaży przeznaczy Pani na nabycie udziału w domu. Udział ten może Pani później darować ojcu bez konieczności korygowania podatku dochodowego, a po stronie ojca ze zwolnieniem w podatku od spadków i darowizn.

Powyższe zasady tyczą się również Pani ojca z tym zastrzeżeniem, że dla niego inna będzie data nabycia udziałów w „mieszkaniu”, które będzie zbywać, albowiem to, czy powstanie tu przychód, uzależnione jest od tego, jaki moment uznamy za datę nabycia. Można zaryzykować stwierdzenie, że obecnie przeważa stanowisko wyrażone m.in. w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy z dnia 6 maja 2015 r. [sygn. I SA/Bd 228/15, LEX nr 1682180], w którym sąd uznał, że:

„Nie stanowi »nabycia« w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nabycie w drodze spadku po współmałżonku, zakupionej w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej do majątku wspólnego nieruchomości. Konsekwentnie, w takim przypadku nie można przyjąć, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze otwarcia spadku. Skutkiem tego brak jest możliwości opodatkowania przychodu z tytułu zbycia tej nieruchomości na podstawie tego przepisu.”

Podobnie czytamy też w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Łodzi z dnia 29 lipca 2015 r. I SA/Łd 569/15:

„W świetle przedstawionej dotychczas argumentacji, Sąd w składzie orzekającym w niniejszej sprawie podziela stanowisko, że nie stanowi »nabycia« w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f. nabycie w drodze spadku po współmałżonku, nieruchomości zakupionej do majątku wspólnego w ramach ustawowej wspólności małżeńskiej. Konsekwentnie, w takim przypadku nie można przyjąć, że pięcioletni termin, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 u.p.d.o.f., biegnie od daty nabycia nieruchomości w drodze otwarcia spadku. Skutkiem tego, w niniejszej sprawie, zważywszy na okoliczność, że zakup nieruchomości nastąpił w 1995 r. – brak jest możliwości opodatkowania jego zbycia w 2014 r. na podstawie tego przepisu. Na marginesie Sąd zwraca uwagę, że podobne stanowisko wyrażone zostało w szeregu wyroków sądów administracyjnych (por. wyrok NSA z 8 grudnia 2011 r., II FSK 1101/10; wyroki WSA w Warszawie: z 7 listopada 2013 r., III SA/Wa 1177/13, z 12 kwietnia 2013 r. III SA/Wa 2999/12 i z 20 czerwca 2013 r., III SA/Wa 3464/12; WSA w Kielcach z 22 sierpnia 2013 r., I SA/Ke 396/13; WSA w Krakowie z 7 listopada 2012 r., I SA/Kr 1378/12; WSA w Gorzowie z 7 maja 2014 r., I SA/Go 136/14; WSA w Gdańsku: z 9 września 2014 r., I SA/Gd 716/14 i I SA/Gd 447/14 oraz z 9 stycznia 2014, I SA/Gd 1422/13; wyroki WSA w Bydgoszczy: z dnia 24 marca 2015 r. I SA/Bd 55/15 oraz z 6 maja 2015 r., I SA/Bd 228/15 – wszystkie dostępne na www.orzeczenia.nsa.gov.pl).”

Zgodnie z tą wykładnią dla części nabytej w drodze dziedziczenia przez ojca po jego żonie datą nabycia byłby moment nabycia mieszkania do współwłasności małżeńskiej (jeśli takie zdarzenie miało miejsce) i w tej części sprzedaż nie generowałaby przychodu podlegającego opodatkowaniu, jeśli od tego momentu upłynęło pięć lat (od końca roku, w którym dokonano nabycia).

Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) – link do formularza z indywidualną pomocą prawną »


Indywidualne Porady Prawne

Masz problem z podatkiem dochodowym?
Opisz swój problem i zadaj pytania.

(zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje)

Podobne materiały

Kiedy sprzedaż odziedziczonego mieszkania jest zwolniona z podatku?

Dostałam w spadku połowę mieszkania po rodzicach. Zamierzam ją sprzedać bratankowi, następnie część uzyskanych pieniędzy przekazać w formie...

 

Lokal wniesiony do jednoosobowej działalności gospodarczej

Nabyłem wraz żoną lokale mieszkalne przeznaczone na wynajem. Chciałbym prowadzić wynajem w ramach działalności gospodarczej, którą zamierzam otworzyć...

 

Sprzedaż części nieruchomości ze spadku a opłaty

Ponad 5 lat temu otrzymałem w spadku pół domu po rodzicach. Drugą część otrzymał brat. Teraz brat chciałby odkupić moją część, tak aby być...

 

Zamiana mieszkania otrzymanego w darowiźnie na inne a podatek

Dokonałem zamiany –  udokumentowanej notarialną umową –  mieszkania własnościowego na inne własnościowe mieszkanie....

 

Umowa dożywocia a podatek dochodowy

Wraz z żoną posiadamy mieszkanie własnościowe. Chcemy to mieszkanie przepisać dziecku za pomocą umowy dożywocia i w związku z tym mamy...

 

Porad przez Internet udzielają
prawnicy z dużym doświadczeniem:
Prawnicy
Zadaj pytanie »