Rozliczenie podatkowe najmu mieszkania - dwie formy opodatkowania

Opodatkowanie najmu mieszkania

Zacznijmy ogólnie. W przypadku tradycyjnych form opodatkowania w Polsce, przy dochodach osiąganych z najmu wynajmujący mają dwie możliwości rozliczania podatku, pod warunkiem, że nie świadczą najmu w ramach prowadzonej na własny rachunek działalności gospodarczej: Mianowicie, są to:

• ryczałt od przychodów ewidencjonowanych w wysokości 8,5%, 12,5%;
• opodatkowanie na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej ze stawkami 18% i 32%.

Opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych

Statystycznie dużo więcej osób wybiera tę pierwszą opcje, czyli ryczałt. Dlaczego? Otóż przy opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych płaci się podatek od całego otrzymanego przychodu, bez pomniejszania go o koszty jego uzyskania, tzn. że Pani córki nie odliczą od tego np. kosztów remontu oraz innych, w tym rachunków za media i inne usługi. Problem ten byłby na ich głowie wtedy, gdyby to one, a nie najemca, były zobowiązane do uiszczania należności takich jak czynsz, media i inne. Na ogół to najemca jest zobowiązany do tychże opłat. Obowiązuje w tym wypadku tylko jedna stawka ryczałtu w wysokości 8,5%, którą oblicza się samodzielnie i wpłaca raz na miesiąc (lub raz na kwartał) do urzędu skarbowego. Rozliczać się kwartalnie może jedynie ten podatnik, którego przychody opodatkowane ryczałtem, osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro. Gdyby zaś to córki opłacały wszelkie rachunki za media, czynsz i inne, a najemca te kwoty przekazywał na ich konto – to podatek byłby liczony od całej tej kwoty, zaś tych obciążeń nie byłoby można wliczyć w koszty.

Opodatkowanie najmu na zasadach ogólnych

Jeśli chodzi o opodatkowanie na zasadach ogólnych, to poza kwestiami opisanymi powyżej różni się oczywiście stawką podatku. Przy opodatkowaniu najmu na zasadach ogólnych według progresywnej skali podatkowej (18%, 32%) podatek jest płacony od dochodu, czyli od różnicy między faktycznie osiągniętym przychodem z najmu lub dzierżawy a kosztami uzyskania przychodu. Jeśli córki ustalą, że będą same opłacały czynsz do spółdzielni, rachunki za prąd, wodę, gaz i usługi telekomunikacyjne, koszty uzyskania przez nie przychodu znacznie wzrosną. Jeśli wydały swoje pieniądze na remont wynajmowanego lokalu, ich zysk z najmu jeszcze bardziej się zmniejszy. Wszystkie tego typu wydatki związane z przedmiotem najmu właściciel będzie mógł zaliczyć do kosztów uzyskania przychodu. Oczywiście, jeśli zostaną one odpowiednio udokumentowane i będzie to wynikało z umowy najmu, w której zostało zapisane, że kosztów tych nie ponosi najemca.

Deklaracja o wyborze formy opodatkowania, ryczał miesięczny, kwartalny

Co bardzo ważne – aby prowadzić najem w formie ryczałtowej, należy złożyć odpowiednią deklarację w US. Jeśli taka nie zostanie złożona, to zastosowany zostaje najem na zasadach ogólnych.

W przypadku jednej nieruchomości prowadzenie działalności gospodarczej nie jest konieczne. I teraz najważniejsze – załóżmy, że Pani córki wybrały jako formę opodatkowania ryczałt. Można oczywiście wybrać ryczałt wraz z rozliczaniem się kwartalnym. Rozliczanie kwartalne może jednak wykorzystać jedynie podatnik, który rozpoczął prowadzenie działalności, oraz podatnik, którego przychody osiągnięte w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro (art. 21 ust. 1b ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym).

Warto wiedzieć, że w przypadku osiągania przychodów z tego samego źródła przez małżeństwo, limit 25 000 euro przypada dla każdego z nich z osobna.

Kolejnym warunkiem rozliczania ryczałtu w trybie kwartalnym jest poinformowanie o tym fiskusa w zeznaniu składanym za rok podatkowy, w którym stosowaliśmy kwartalny sposób opłacania ryczałtu (art. 21 ust. 1c Ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym). Informujemy więc urząd skarbowy o kwartalnym rozliczeniu niejako post factum, a więc dopiero w rozliczeniu. I teraz, jeśli pierwszy miesiąc najmu był w grudniu, Pani córki powinny uiścić podatek do końca lutego kolejnego roku podatkowego. Zgodnie zaś z przepisami „za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli pierwszy taki przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego – złożenie zeznania, o którym mowa w art. 21 ust. 2 pkt 2”.

Dochody z najmu – PIT-28 za poprzedni rok podatkowy

W związku z powyższym, w Pań przypadku wybór taki wskazuje się w PIT-28 za poprzedni rok podatkowy. Zgodnie z przepisami deklaracja taka w tym roku winna zostać zgłoszona do 1 marca. Zatem należy jak najszybciej złożyć tę deklarację oraz uiścić podatek. Do deklaracji można złożyć wyjaśnienia, lecz ostateczna decyzja i tak należy do naczelnika urzędu skarbowego. Jednakże w przypadku opłacenia podatku, co do zasady, nie powinien naliczyć Państwu żadnych kar.

Do podatku w formie ryczałtu nie wliczamy dochodów z innych źródeł. Podatek wynosi 8,5% od każdego czynszu i musi go opłacać jedna, jak i druga córka, a także obie muszą rozliczać się podatkowo.