Rozliczenie najmu wspólnego mieszkania małżonków

Jak małżonkowie rozliczają przychód z najmu wspólnego mieszkania?

W przypadku prywatnego najmu nieruchomości objętej wspólnością majątkową przychód podatkowy co do zasady przypisuje się małżonkom po połowie. Wynika to z art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, który reguluje m.in. zasady opodatkowania przychodów z najmu ryczałtem.

Oznacza to, że jeśli nie złożono skutecznego oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków, każde z Państwa powinno rozpoznać 50% przychodu z czynszu. Każde z małżonków jest wtedy odrębnym podatnikiem w zakresie swojej części przychodu i co do zasady samodzielnie odpowiada za swój podatek.

Nie ma decydującego znaczenia to, kto faktycznie kontaktuje się z najemcą, kto otrzymuje przelew, kto podpisał zgłoszenie najmu okazjonalnego ani kto technicznie opłacał ryczałt. Dla podatku istotne jest to, czy przychód pochodzi ze składnika majątku wspólnego oraz czy złożono prawidłowe oświadczenie o rozliczaniu całości przez jednego małżonka.

Oświadczenie o rozliczaniu całości przychodu przez jednego małżonka

Małżonkowie mogą wybrać, że cały przychód z najmu wspólnego mieszkania będzie opodatkowany przez jednego z nich. Nie dzieje się to jednak automatycznie. Konieczne jest złożenie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków.

Oświadczenie składa się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym został otrzymany pierwszy przychód z najmu w danym roku podatkowym. Jeżeli pierwszy przychód został otrzymany w grudniu, termin upływa z końcem roku podatkowego.

Termin ten ma charakter materialnoprawny. W praktyce oznacza to, że spóźnionego oświadczenia nie da się skutecznie złożyć z mocą wsteczną za rok, w którym termin już minął. Jeżeli więc pierwszy czynsz wpłynął np. w czerwcu, oświadczenie należało złożyć zasadniczo do 20 lipca tego roku.

W aktualnym stanie prawnym oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków może działać także w kolejnych latach, dopóki małżonkowie nie zrezygnują z tego sposobu rozliczenia w przewidzianym terminie. To odróżnia obecne zasady od wcześniejszej praktyki, w której większe znaczenie miało coroczne ponawianie wyboru.

Najem okazjonalny a oświadczenie podatkowe

Najem okazjonalny ma własne wymogi formalne, w tym obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy do urzędu skarbowego w odpowiednim terminie. To zgłoszenie służy jednak innemu celowi niż oświadczenie małżonków o rozliczaniu całości przychodu przez jednego z nich.

Jeżeli mąż zgłosił najem okazjonalny i płacił ryczałt od całości czynszu, ale małżonkowie nie złożyli oświadczenia z art. 12 ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym, urząd może uznać, że przychód należało rozliczyć po połowie. W takiej sytuacji zapłata dokonana przez męża nie musi automatycznie pokrywać podatku żony, bo każdy z małżonków jest odrębnym podatnikiem.

Co zrobić, jeśli ryczałt płacił tylko jeden małżonek?

Jeżeli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego małżonka nie zostało złożone w terminie, najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest rozliczenie przychodu po połowie. W opisanej sytuacji oznacza to zwykle następujące działania:

• mąż powinien wykazać w swoim PIT-28 tylko swoją część przychodu, czyli zasadniczo 50% czynszu,
• żona powinna złożyć własny PIT-28 i wykazać w nim swoją część przychodu z najmu,
• jeżeli mąż zapłacił ryczałt od całości przychodu, po jego stronie może powstać nadpłata,
• jeżeli żona nie płaciła ryczałtu od swojej części przychodu, po jej stronie może powstać zaległość podatkowa,
• zaległość należy uregulować wraz z odsetkami za zwłokę, jeżeli są należne.

W praktyce nie należy zakładać, że nadpłata jednego małżonka automatycznie rozliczy zaległość drugiego. Urząd skarbowy traktuje małżonków jako odrębnych podatników. Dlatego często potrzebne jest osobne uporządkowanie nadpłaty po stronie jednego małżonka i zaległości po stronie drugiego.

PIT-28, terminy i stawki ryczałtu

Przychody z prywatnego najmu są obecnie opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych. Podatek oblicza się od przychodu, a nie od dochodu, dlatego co do zasady nie odlicza się kosztów takich jak remont, amortyzacja czy wyposażenie mieszkania.

Stawka ryczałtu wynosi 8,5% do ustawowego limitu przychodów oraz 12,5% od nadwyżki ponad ten limit. Dla małżonków pozostających we wspólności majątkowej ustawa przewiduje wspólny limit 200 000 zł przychodów, po którego przekroczeniu stosuje się wyższą stawkę od nadwyżki.

Zeznanie PIT-28 składa się zasadniczo do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. Jeżeli termin już minął, należy złożyć zaległe zeznanie albo korektę, a następnie uregulować podatek i odsetki, jeśli występują.

Czynny żal przy błędnym rozliczeniu najmu

Jeżeli żona nie wpłacała ryczałtu w trakcie roku i nie złożyła PIT-28, może powstać ryzyko odpowiedzialności karnej skarbowej. W takiej sytuacji warto rozważyć złożenie czynnego żalu, czyli zawiadomienia o popełnieniu czynu zabronionego wraz z opisem okoliczności i naprawieniem skutków naruszenia.

Czynny żal jest najbezpieczniejszy wtedy, gdy zostanie złożony zanim organ podatkowy sam ujawni nieprawidłowość lub rozpocznie czynności zmierzające do jej wykrycia. Samo złożenie pisma bez zapłaty zaległego podatku i odsetek może być niewystarczające.

Treść czynnego żalu powinna być konkretna: należy wskazać, czego dotyczy błąd, za jaki okres, jakie deklaracje są składane lub korygowane oraz że zaległość zostanie zapłacona albo została już zapłacona.

FAQ

Czy żona musi składać PIT-28, jeśli mąż zapłacił ryczałt od całego czynszu?

Tak, jeżeli nie złożono skutecznego oświadczenia o rozliczaniu całości przychodu przez męża. Wtedy żona powinna wykazać swoją część przychodu, zwykle 50%, nawet jeśli technicznie podatek od całości wpłacał mąż.

Czy zgłoszenie najmu okazjonalnego wystarcza do rozliczania całości przez jednego małżonka?

Nie. Zgłoszenie najmu okazjonalnego i oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego małżonka to odrębne czynności. Jedno nie zastępuje drugiego.

Czy można złożyć oświadczenie małżonków po terminie z mocą wsteczną?

Co do zasady nie. Jeżeli termin na złożenie oświadczenia za dany rok minął, przychód za ten rok należy rozliczyć według zasad ogólnych, czyli zwykle po połowie na każdego małżonka.

Co zrobić z nadpłatą po stronie męża?

Nadpłatę trzeba wykazać w prawidłowym rozliczeniu męża. Możliwe jest jej rozliczenie zgodnie z procedurami podatkowymi, ale nie należy zakładać, że urząd automatycznie zaliczy ją na zaległość żony.

Czy czynny żal zawsze chroni przed grzywną?

Nie zawsze. Czynny żal powinien zostać złożony zanim organ podatkowy ujawni naruszenie lub rozpocznie czynności w sprawie. Trzeba też naprawić skutki błędu, w szczególności złożyć zaległe rozliczenie i zapłacić podatek z odsetkami.

Podsumowanie

Jeżeli małżonkowie wynajmują mieszkanie należące do majątku wspólnego, a nie złożyli w terminie oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z nich, przychód należy zasadniczo podzielić po połowie. W opisanej sytuacji żona nie była zwolniona z rozliczenia tylko dlatego, że mąż zgłosił najem okazjonalny i opłacał ryczałt od całej kwoty czynszu.

Najpraktyczniejsze działania to ustalenie dat wpływu czynszu, sprawdzenie, czy i kiedy złożono oświadczenie podatkowe, przygotowanie prawidłowych PIT-28, zapłata ewentualnej zaległości z odsetkami oraz rozważenie czynnego żalu. Na przyszłość warto złożyć oświadczenie w terminie, jeśli cały przychód ma rozliczać tylko jeden małżonek.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne
2. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
3. Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Ordynacja podatkowa - Dz.U. 1997 nr 137 poz. 926
4. Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 13.01.2012 r., sygn. akt III SA/Wa 1351/11