Skorzystanie z ulgi w podatku dochodowym a zmiana planów mieszkaniowych

Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat

Źródłem przychodu podlegającym opodatkowaniu zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych [Dz.U.2012.361 j.t. ze zm. dalej jako u.PIT) jest odpłatne zbycie:

a) nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,

b) spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,

c) prawa wieczystego użytkowania gruntów,
– jeżeli nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.

Innymi słowy, sprzedaż po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nienastępująca w ramach działalności gospodarczej, nie powoduje powstania przychodu podlegającego opodatkowaniu.

Sprzedaż przed upływem terminu pięcioletniego powoduje powstanie przychodu podlegającego opodatkowany, ów przychód rozlicza się w PIT-39 składanym do końca kwietnia roku następującego po roku, w którym dokonano sprzedaży. Od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości podatek dochodowy wynosi tu 19% podstawy obliczenia podatku, którą jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości (wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia – jeśli nie odbiega od wartości rynkowej), a kosztami, które tu ustalone mogą być tylko zgodnie z art. 22 ust.6d i 6c u.PIT. Sprzedając nieruchomość przed upływem lat pięciu, by nie płacić podatku, można skorzystać ze zwolnienia z art. 21 ust. 1 pkt 131 ww. ustawy, który stanowi, że wolne od podatku dochodowego są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Szczegółowo cele mieszkaniowe określa art. 21 ust. 25 u.PIT. Zgodnie z nim za wydatki poniesione na cele, o których mowa w ust. 1 pkt 131, uważa się m.in. wydatki poniesione na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego.

Zobacz też: Co jeśli nie złożyłem PIT-39

Wydatkowanie przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości

Jeśli więc wydatkował Pan cały przychód z odpłatnego zbycia nieruchomości w 2013 r. zgodnie z ulgą, tak jak zadeklarował Pan to w złożonym PIT-39, to z ulgi skorzystał Pan w sposób poprawny, jeśli wydając środki pochodzące ze zbycia działki na budowę domu sprzedanego w 2016 r. wydatkowania dokonywał Pan, realizując własny cel mieszkaniowy, czyli miał Pan zamiar mieszkać w wybudowanym domu. Dodam, że sprzedaż tego domu nie odbiera prawa do zwolnienia, o którym mowa.

Kwestia rozliczenia zbycia w 2016 r. domu wzniesionego na działce, której jest Pan właścicielem ponad dekadę, to sprawa odrębna. Istnieją pewne wątpliwości, czy okres pięcioletni powodujący niepodleganie przychodu opodatkowaniu należy liczyć w takiej sytuacji do momentu nabycia działki, czy zakończenia budowy, ale przeważa stanowisko, iż należy ten okres liczyć od nabycia działki gruntu, a nie wybudowania budynku (tak jest, gdy budynek nie stanowi odrębnego od gruntu przedmiotu własności). Uznając tę wykładnię, przychód ze sprzedaży nie podlega opodatkowaniu jako osiągnięty po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie; nie składa się PIT.

Opis sprawy ze stycznia 2017 r.