Sprzedaż budynku z działalności gospodarczej a podatki

Przychody z działalności gospodarczej

Zgodnie z art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a) ustawy PIT „za przychody z działalności gospodarczej uważa się przychody z odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej, prowadzonych samodzielnie”.

Jak natomiast podaje art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a) ustawy PIT, „za przychody z działalności gospodarczej nie uważa się przychodów z odpłatnego zbycia składników majątku pozostałych na dzień likwidacji prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej lub prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej jeżeli od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym nastąpiła likwidacja: prowadzonej samodzielnie działalności gospodarczej, prowadzonych samodzielnie działów specjalnych produkcji rolnej, spółki niebędącej osobą prawną lub nastąpiło wystąpienie wspólnika z takiej spółki, do dnia ich odpłatnego zbycia upłynęło sześć lat i odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej lub działów specjalnych produkcji rolnej”.

W myśl art. 24 ust. 3b ustawy PIT dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a, jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wydatkami na nabycie zbywanych składników, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie.

Jak wskazał Dyrektor KIS z dnia 04.12.2019 r., nr 0115–KDIT2–3.4011.471.2019.4.AW:

„Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika m.in, że Wnioskodawczyni wykorzystywała w ramach samodzielnie prowadzonej działalności gospodarczej nieruchomość niemieszkalną w okresie od dnia 15 grudnia 2014 r. do dnia 22 grudnia 2016 r. i w okresie prowadzenia działalności dokonywała odpisów amortyzacyjnych tego budynku. W dniu 22 grudnia 2016 r. Wnioskodawczyni zakończyła prowadzenie pozarolniczej działalności gospodarczej. Nieruchomość ta została wycofana z działalności gospodarczej 22 grudnia 2016 r. w związku z zamknięciem działalności gospodarczej (pozostała na dzień likwidacji działalności gospodarczej prowadzonej samodzielnie).

W odniesieniu do powyższego należy wskazać, że w związku ze sprzedażą opisanej we wniosku nieruchomości – z uwagi na fakt jej sprzedaży przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu likwidacji działalności gospodarczej – po stronie Wnioskodawczyni powstanie przychód z pozarolniczej działalności gospodarczej, co wynika z art. 14 ust. 3 pkt 12 lit. a ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Bez znaczenia w niniejszej sprawie pozostaje okoliczność, że po zaprzestaniu wykorzystywania nieruchomości w działalności gospodarczej była ona wynajmowana w ramach tzw."najmu prywatnego". Istotne jest bowiem, że sprzedaż nieruchomości nastąpi przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym zakończono działalność gospodarczą.

Zasady ustalania dochodu ze sprzedaży składników majątku pozostałych po likwidacji działalności gospodarczej wynikają z art. 24 ust. 3b ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W myśl tego przepisu, dochodem z odpłatnego zbycia składników majątku, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 17 lit. a, jest różnica między przychodem z odpłatnego zbycia a wydatkami na nabycie zbywanych składników, niezaliczonych do kosztów uzyskania przychodów w jakiejkolwiek formie. Ustalony w ten sposób dochód należy opodatkować na zasadach stosowanych w trakcie prowadzonej wcześniej działalności gospodarczej (przy założeniu, że w dniu sprzedaży podatnik nie prowadzi nowej działalności).

Wobec tego, skoro w roku likwidacji działalności gospodarczej Wnioskodawczyni korzystała z opodatkowania podatkiem liniowym, na takich samych zasadach powinna rozliczyć podatek od dochodu z odpłatnego zbycia omawianej nieruchomości.

Reasumując, sprzedaż wskazanej we wniosku nieruchomości, która nastąpi przed upływem 6 lat, licząc od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu likwidacji działalności gospodarczej, skutkuje powstaniem po stronie Wnioskodawczyni przychodu z działalności gospodarczej i podlega opodatkowaniu zgodnie ze stosowaną przez nią bezpośrednio przed zakończeniem działalności gospodarczej formą opodatkowania”.

Zobacz też: Kontener magazynowy KŚT

Odpłatne zbycie nieruchomości

W rezultacie w kosztach odpłatnego zbycia można uwzględnić jedynie te wydatki które nie zostały w żaden sposób uwzględnione w kosztach podatkowych. Kosztem podatkowym są naturalnie wydatki poniesione na odpisy amortyzacyjne. Tego rodzaju wydatki zostały już zaliczone do kosztów w ramach odpisów w związku z czym nie mogą ponownie stanowić kosztów w przypadku odpłatnego zbycia. W takim przypadku kosztem może być jedynie nieumorzona wartość początkowa środka trwałego.

Jeżeli chodzi natomiast o grunt, to zgodnie z art. 22c pkt 1 ustawy PIT amortyzacji nie podlegają grunty i prawa wieczystego użytkowania gruntów.

Zgodnie natomiast z art. 23 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy PIT „nie uważa się za koszty uzyskania przychodów wydatków na nabycie gruntów lub prawa wieczystego użytkowania gruntów, z wyjątkiem opłat za wieczyste użytkowanie gruntów wydatki te, zaktualizowane zgodnie z odrębnymi przepisami, pomniejszone o sumę odpisów amortyzacyjnych, o których mowa w art. 22h ust. 1 pkt 1, są jednak kosztem uzyskania przychodów przy określaniu dochodu z odpłatnego zbycia rzeczy określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. d, oraz gdy odpłatne zbycie rzeczy i praw jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także w przypadku odpłatnego zbycia składników majątku związanych z działalnością gospodarczą, o których mowa w art. 14 ust. 2 pkt 1, bez względu na czas ich poniesienia”.

Sprzedaż budynku magazynowego i gruntu pod nim

W rezultacie moim zdaniem:

• Sprzedaż nieruchomości użytkowej podlegającej amortyzacji i pozostałej po likwidacji działalności gospodarczej podlega opodatkowaniu PIT. Przychodem będzie cena uzyskana ze sprzedaży, natomiast kosztem będzie nieumorzona wartość początkowa środka trwałego.
• Osobno należy potraktować grunt, tutaj również przychodem będzie cena uzyskana ze sprzedaży. Kosztem będzie cena nabycia użytkowania wieczystego oraz opłata za przekształcenie w prawo własności.