Sprzedaż domu będącego siedzibą spółki a podatki

Najem części domu spółce a status podatnika VAT

Wynajmowanie części domu spółce z o.o. na cele biurowe lub adresowe jest odpłatnym świadczeniem. Na gruncie VAT nie ma decydującego znaczenia, czy właściciel domu ma zarejestrowaną działalność gospodarczą w CEIDG. Istotne jest to, że składnik majątku jest wykorzystywany w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Zgodnie z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT działalność gospodarcza obejmuje m.in. wykorzystywanie towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Dlatego prywatny najem części nieruchomości może powodować, że wynajmujący jest podatnikiem VAT w odniesieniu do tej czynności.

Nie oznacza to jednak automatycznie obowiązku doliczania VAT do czynszu. Jeżeli wartość sprzedaży opodatkowanej u podatnika nie przekracza limitu 200 000 zł rocznie i nie zachodzi wyłączenie ze zwolnienia, możliwe jest korzystanie ze zwolnienia podmiotowego z art. 113 ustawy o VAT. Najem części domu na siedzibę spółki nie jest najmem na cele mieszkaniowe, więc nie korzysta z typowego zwolnienia przewidzianego dla najmu lokali mieszkalnych wyłącznie na cele mieszkaniowe.

W praktyce warto rozdzielić dwie kwestie: opodatkowanie czynszu z najmu oraz opodatkowanie późniejszej sprzedaży całego domu. To, że najem części nieruchomości może być działalnością w rozumieniu VAT, nie przesądza jeszcze, że przy sprzedaży trzeba faktycznie zapłacić VAT. Może bowiem działać zwolnienie dla dostawy budynków po pierwszym zasiedleniu.

Czy sprzedaż domu będzie sprzedażą prywatną?

Na gruncie PIT sprzedaż domu mieszkalnego może być traktowana według zasad właściwych dla odpłatnego zbycia nieruchomości, nawet jeśli część budynku była wykorzystywana w związku z działalnością lub najmem. Dla nieruchomości mieszkalnych szczególne znaczenie ma art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT oraz regulacja wyłączająca określone przychody ze sprzedaży nieruchomości mieszkalnych z przychodów firmowych.

Jeżeli dom został nabyty w darowiźnie w 2011 r., 5-letni termin podatkowy liczy się od końca 2011 r. Po jego upływie sprzedaż nie stanowi źródła przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT. W opisanym stanie faktycznym sprzedaż dokonana po upływie tego terminu nie powinna więc powodować obowiązku zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych.

Ważne jest jednak, aby stan faktyczny był zgodny z dokumentami. Jeżeli dom był wprowadzony do ewidencji środków trwałych działalności gospodarczej, dokonywano odpisów amortyzacyjnych albo ponoszono istotne nakłady rozliczane podatkowo, trzeba przeanalizować dokumentację szczegółowo. Sama umowa najmu około 10 m² powierzchni spółce nie oznacza jeszcze, że cały dom traci charakter mieszkalny.

Sprzedaż domu a zwolnienie z VAT

Przy domu, który był jedynie częściowo wynajmowany spółce, trzeba oddzielić skutki samego najmu od skutków sprzedaży całej nieruchomości. Jeżeli sprzedaż ma być oceniana na gruncie VAT, kluczowe będą: status sprzedającego jako podatnika, zakres wykorzystania domu w czynnościach opodatkowanych, historia ulepszeń oraz upływ 2 lat od pierwszego zasiedlenia.

Jeżeli dom był faktycznie użytkowany od wielu lat i nie ponoszono ulepszeń przekraczających 30% wartości początkowej, sprzedaż budynku zwykle może korzystać ze zwolnienia z VAT. Szczegółowy test pierwszego zasiedlenia i kolejności zwolnień omawiamy osobno przy sprzedaży nieruchomości kupionej bez VAT.

Czy trzeba wymeldować albo przenieść siedzibę spółki?

W odniesieniu do spółki z o.o. potocznie mówi się często o „wymeldowaniu” spółki, ale formalnie chodzi zwykle o zmianę adresu ujawnionego w KRS oraz zakończenie lub zmianę umowy najmu. Jeżeli spółka ma pod danym adresem siedzibę lub adres do doręczeń, przed sprzedażą warto uporządkować tę kwestię organizacyjnie i dokumentacyjnie.

Zmiana adresu spółki przed sprzedażą nie powoduje jednak, że wcześniejszy najem przestaje istnieć dla celów podatkowych. Nie zmienia też daty nabycia domu w PIT ani momentu pierwszego zasiedlenia w VAT. Może natomiast ułatwić sprzedaż, ponieważ kupujący często oczekuje, że nieruchomość będzie wolna od najmu i od cudzych adresów rejestrowych.

Jeżeli umowa najmu nie zostanie rozwiązana przed sprzedażą, trzeba ustalić, jakie skutki wywoła sprzedaż dla tej umowy i czy kupujący nie wejdzie w określone prawa oraz obowiązki wynajmującego. Z praktycznego punktu widzenia najbezpieczniej jest zawrzeć pisemne porozumienie rozwiązujące najem i dopilnować aktualizacji danych spółki w rejestrach.

Czy trzeba zgłaszać sprzedaż domu do urzędu skarbowego?

Jeżeli sprzedaż domu następuje po upływie 5-letniego terminu z ustawy o PIT, sprzedający co do zasady nie składa PIT-39 i nie wykazuje przychodu z tej sprzedaży w zeznaniu rocznym. Nie ma też potrzeby korzystania z ulgi mieszkaniowej, ponieważ ulga ma znaczenie wtedy, gdy sprzedaż następuje przed upływem 5 lat i powstaje przychód podlegający rozliczeniu.

W VAT obowiązki zależą od statusu sprzedającego. Osoba korzystająca ze zwolnienia podmiotowego i dokonująca sprzedaży zwolnionej z VAT zwykle nie składa z tego powodu odrębnego zgłoszenia do urzędu skarbowego. Jeżeli jednak sprzedający jest czynnym podatnikiem VAT, transakcję trzeba ocenić pod kątem ewidencji, faktury oraz prawidłowego ujęcia w rozliczeniach.

Sprzedaż nieruchomości jest dokonywana w formie aktu notarialnego. Notariusz pobiera i rozlicza należne podatki oraz opłaty, które zgodnie z przepisami obciążają strony danej czynności. Jeżeli sprzedaż jest zwolniona z VAT albo nie podlega VAT, w praktyce może pojawić się podatek od czynności cywilnoprawnych po stronie kupującego, chyba że zastosowanie ma szczególne wyłączenie.

Kiedy można sprzedać dom bez PIT i kiedy potrzebna jest ulga mieszkaniowa?

Dom nabyty w darowiźnie można sprzedać bez PIT po upływie 5 lat liczonych od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Dla darowizny z 2011 r. termin ten upłynął z końcem 2016 r. Sprzedaż dokonana później nie wymaga rozliczania ulgi mieszkaniowej, bo nie występuje przychód podlegający opodatkowaniu z tego tytułu.

Ulga mieszkaniowa ma znaczenie przy sprzedaży przed upływem 5 lat. Polega na możliwości uniknięcia PIT, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie wydatkowany na własne cele mieszkaniowe w terminie przewidzianym w ustawie. W opisanej sprawie, przy darowiźnie z 2011 r., ulga nie jest zasadniczym narzędziem, ponieważ termin 5-letni już minął.

FAQ

Czy rejestracja siedziby spółki w domu oznacza, że cały dom jest firmowy?

Nie. Sam adres spółki lub najem niewielkiej części domu nie przesądza, że cały budynek stał się majątkiem firmowym właściciela. Trzeba jednak sprawdzić umowę najmu, sposób rozliczania kosztów, ewentualną amortyzację i dokumentację podatkową.

Czy od sprzedaży domu po darowiźnie z 2011 r. trzeba zapłacić PIT?

Co do zasady nie, jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5 lat liczonych od końca 2011 r. W takim przypadku sprzedaż nie jest źródłem przychodu z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT i nie trzeba korzystać z ulgi mieszkaniowej.

Czy najem części domu spółce powoduje obowiązek zapłaty VAT przy sprzedaży?

Nie zawsze. Najem może powodować status podatnika VAT w odniesieniu do tej czynności, ale sprzedaż budynku może korzystać ze zwolnienia, jeżeli od pierwszego zasiedlenia minęły co najmniej 2 lata i nie wystąpiły okoliczności wyłączające zwolnienie.

Czy trzeba przenieść adres spółki przed sprzedażą domu?

Dla podatku PIT i VAT sama zmiana adresu zwykle nie jest rozstrzygająca. Warto jednak zrobić to przed sprzedażą z powodów praktycznych: kupujący może żądać nieruchomości wolnej od najmu, korespondencji spółki i wpisów rejestrowych związanych z adresem.

Czy trzeba składać PIT-39 po sprzedaży takiego domu?

Jeżeli sprzedaż następuje po upływie 5-letniego terminu, co do zasady nie składa się PIT-39. Formularz ma znaczenie przede wszystkim wtedy, gdy sprzedaż nastąpiła przed upływem 5 lat i trzeba rozliczyć podatek albo ulgę mieszkaniową.

Podsumowanie

W opisanym przypadku kluczowe znaczenie ma to, że dom został nabyty w darowiźnie w 2011 r. Po upływie 5 lat liczonych od końca roku nabycia sprzedaż nie powinna powodować PIT. Najem części domu spółce nie przekreśla automatycznie tego skutku, choć wymaga sprawdzenia dokumentów.

Na gruncie VAT należy odrębnie ocenić, czy sprzedaż jest objęta zakresem VAT i czy działa zwolnienie dla dostawy budynku po pierwszym zasiedleniu. Jeżeli dom był używany od wielu lat i nie było dużego ulepszenia przekraczającego 30% wartości początkowej, zwolnienie z VAT jest najczęściej podstawowym kierunkiem analizy.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535
3. Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 22.05.2019 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.93.2019.2.JS