Sprzedaż domu będącego siedzibą spółki a podatek

Najem nieruchomości a podatek VAT

W pierwszej kolejności wskażmy, że każda osoba wynajmująca nieruchomość – również prywatną – jest podatnikiem podatku VAT, przy czym możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia od podatku.

Podatek VAT dotyczy działalności gospodarczej. Przy czym ustawa VAT rozumie ową działalność gospodarczą w sposób specyficzny. Zgodnie bowiem z treścią art. 15 ust. 2 ustawy VAT „działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych”.

Ostatnie zdanie wskazuje, że podatnikami podatku VAT mogą stać się również osoby fizyczne wykorzystujące swoje składniki majątkowe (np. mieszkanie) w sposób ciągły do celów zarobkowych (np. poprzez odpłatny najem). W konsekwencji faktycznie, aby stać się podatnikiem podatku VAT, wcale nie trzeba rejestrować działalności gospodarczej w tym zakresie. Również osoby fizyczne nieprowadzące działalności, lecz wynajmujące mieszkanie mogą stać się podatnikami VAT i odliczać ten podatek od dokonywanych zakupów.

Powszechne jest stanowisko, zgodnie z którym najem prywatnych składników majątkowych, prowadzony przez osoby fizyczne, podlega pod regulacje ustawy o podatku od towarów i usług. Tak przykładowo Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji z 22.05.2019 r., nr 0113-KDIPT1-2.4012.93.2019.2.JS:

„Najem jest więc umową dwustronnie zobowiązującą i wzajemną, odpowiednikiem świadczenia wynajmującego, polegającego na oddaniu rzeczy do używania, jest świadczenie najemcy, polegające na płaceniu umówionego czynszu. Z powyższego wynika, że umówiony między stronami czynsz jest wynagrodzeniem za możliwość korzystania z cudzej rzeczy i stanowi świadczenie wzajemne należne za używanie lokalu przez jego najemcę. Na gruncie przepisów ustawy o podatku od towarów i usług najem stanowi świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ust. 1 ustawy i podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług na mocy art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, że świadczenie usług najmu wypełnia, określoną w art. 15 ust. 2 ustawy, definicję działalności gospodarczej, jeżeli jest wykonywane w sposób ciągły do celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe)”.

Zwolnienie z podatku VAT

W przypadku wynajmu nieruchomości na cele siedziby firmy właściciel może jednak skorzystać ze zwolnienia podmiotowego określonego w art. 113 ust. 1 ustawy VAT. Przepis ten podaje, że zwalnia się od podatku sprzedaż dokonywaną przez podatników, u których wartość sprzedaży nie przekroczyła łącznie w poprzednim roku podatkowym kwoty 200 000 zł. Do wartości sprzedaży nie wlicza się kwoty podatku.

W konsekwencji, działając jako podatnik VAT (zakładam, że zwolniony), wykorzystuje Pani nieruchomość na potrzeby działalności gospodarczej (w rozumieniu ustawy VAT), co powoduje, że również w momencie sprzedaży taka nieruchomość powinna być traktowana jako odpłatna dostawa towarów.

Jednakże w zakresie sprzedaży nieruchomości zabudowanych ustawodawca przewidział możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT. Stosownie do treści tego przepisu „zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a. dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b. pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata”.

Z powyższego uregulowania wynika, że dostawa budynków, budowli lub ich części jest – co do zasady – zwolniona od podatku od towarów i usług. Wyjątek stanowi dostawa w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz jeżeli pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata. W konsekwencji kluczowe staje się ustalenie, czym jest pierwsze zasiedlenie oraz kiedy mamy z nim do czynienia.

Definicja pierwszego zasiedlenia

Definicja pierwszego zasiedlenia zawarta jest w art. 2 pkt 14 ustawy VAT, w myśl którego „przez pierwsze zasiedlenie rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a. wybudowaniu lub

b. ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej”.

Jeżeli nieruchomość otrzymała Pani w darowiźnie, to pierwszym nabywcą był teść. To oznacza, że od momentu oddania nieruchomości do używania teściowi upłynęło więcej niż 2 lata, a zatem dla Pani sprzedaż takiej nieruchomości jest zwolniona od podatku VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT.

Dodatkowo z uwagi na fakt, iż nieruchomość otrzymała Pani w darowiźnie, nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego, zatem z uwagi na ww. zwolnienie nie ma konieczności dokonywania korekty odliczonego podatku VAT.

Zbycie nieruchomości a podatek

Przechodząc natomiast na grunt podatku PIT, wskażmy, że zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. Na marginesie dodajmy, że takie same zasady obowiązują w przypadku nieruchomości mieszkalnych wykorzystywanych w działalności gospodarczej (art. 14 ust. 2c ustawy PIT). Każda sprzedaż nieruchomości mieszkalnej – niezależnie czy prywatna, czy firmowa – nie podlega opodatkowaniu po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia własności.

W rezultacie sprzedaż nieruchomości mieszkalnej nabytej w darowiźnie w 2023 r. nie podlega opodatkowaniu podatkiem PIT. Ani w przypadku PIT, ani w przypadku VAT nie ma obowiązku dokonywania zgłoszeń do US.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350
2. Ustawa z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług - Dz.U. 2004 nr 54 poz. 535