Sprzedaż domu po mężu przez obywatelkę USA - rozliczenie z urzędem skarbowym

Polsko-amerykańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania

W opisanej przez Panią sprawie należy sięgnąć zarówno do polskim przepisów podatkowych, jak i do polsko-amerykańskiej umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania. W pierwszej kolejności należy sięgnąć do treści art. 7 umowy międzynarodowej. Zgodnie z tym przepisem dochody z nieruchomości, włączając opłaty i inne płatności z tytułu eksploatacji zasobów naturalnych i zyski uzyskane ze sprzedaży, zamiany lub innej dyspozycji taką nieruchomością lub prawami, z których wynikają takie opłaty i inne płatności, mogą być opodatkowane przez to umawiające się Państwo, w którym ta nieruchomość lub zasoby naturalne są położone.

Przy czym należy wyjaśnić pojęcie „może być opodatkowany”, że dochód z majątku nieruchomego jest opodatkowany w Polsce, o ile polskie ustawy podatkowe przewidują ich opodatkowanie. Potwierdził to w interpretacji indywidualnej z 19.05.2016 r., IPPB1/4511-371/16-4/MT, Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie. W rezultacie sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce podlega opodatkowaniu w Polsce, o ile przepisów podatkowe przewidują taką okoliczność.

Jak stanowi art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT, opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Z opisu sprawy wnioskuje, że nabyła Pani w spadku po mężu dom, który został następnie sprzedany w 2017 r. – rok po jego śmierci. W rezultacie sprzedaż nieruchomości została dokonana w ciągu 5 lat od dnia nabycia, co powoduje powstanie obowiązku podatkowego.

Sprzedaż nieruchomości położonej w Polsce przez osobę mieszkającą w USA a rozliczenie podatku

Z tytułu sprzedaży nieruchomości podatnik ma obowiązek złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym, czyli w Pani przypadku do 30 kwietnia 2018 r. Stawka podatku wynosi 19%. Zgodnie z art. 20 ust. 2 umowy podatek zapłacony w Polsce może Pani odliczyć od podatku zapłaconego w USA.

Skoro na stałe mieszka Pani w USA, to na gruncie prawa polskiego jest Pani traktowana jako nierezydent (bierze się tu pod uwagę wyłącznie fakt zamieszkania – okoliczność zameldowania nie ma żadnego znaczenia na gruncie prawa podatkowego). Zgodnie zatem z rozporządzeniem w sprawie właściwości organów podatkowych powinna Pani złożyć zeznanie PIT-39 do tego urzędu skarbowego, który jest właściwy ze względu na miejsce podpisania aktu notarialnego. W zależności od województwa będzie to następujący urząd:

1. w województwie dolnośląskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Wrocław-Psie Pole;
2. w województwie kujawsko-pomorskim – Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Bydgoszczy;
3. w województwie lubelskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Lublinie;
4. w województwie lubuskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Zielonej Górze;
5. w województwie łódzkim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Łódź-Śródmieście;
6. w województwie małopolskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Kraków-Śródmieście;
7. w województwie mazowieckim – Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego Warszawa-Śródmieście;
8. w województwie opolskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Opolu;
9. w województwie podkarpackim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Rzeszowie;
10. w województwie podlaskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Białymstoku;
11. w województwie pomorskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Gdańsku;
12. w województwie śląskim – Naczelnik Pierwszego Urzędu Skarbowego w Katowicach;
13. w województwie świętokrzyskim – Naczelnik Drugiego Urzędu Skarbowego w Kielcach;
14. w województwie warmińsko-mazurskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie;
15. w województwie wielkopolskim – Naczelnik Urzędu Skarbowego Poznań-Nowe Miasto;
16. w województwie zachodniopomorskim – Naczelnik Trzeciego Urzędu Skarbowego w Szczecinie.

Czy dochód uzyskany ze zbycia nieruchomości w Polsce przeznaczony na zakup większego mieszkania położonego na terytorium USA będzie podlegać zwolnieniu?

Istnieje możliwość uniknięcia zapłaty podatku poprzez skorzystanie ze zwolnienia, o którym mowa w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy PIT. Przepis ten stanowi, że zwalnia się od podatku sprzedaż nieruchomości, jeżeli cały przychód uzyskany ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy PIT za własny cel mieszkaniowy uznaje się zakup innej nieruchomości, remont nieruchomości położonych w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej, względnie zaciągnięcie kredytu hipotecznego przed sprzedażą nieruchomości w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę w państwie członkowskim Unii Europejskiej lub w innym państwie należącym do Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo w Konfederacji Szwajcarskiej.

Jak zatem widać, zwolnienie to może mieć zastosowanie jedynie w przypadku inwestycji dokonywanych na terenie UE lub EOG. Niestety inwestycje mieszkaniowe dokonywane na terenie USA nie pozwalają na skorzystanie ze zwolnienia.

Powyższe potwierdził Dyrektor Izby Skarbowej w Poznaniu w piśmie z dnia 15.11.2013 r., nr ILPB2/415-763/13-5/ES:

„Zatem, skoro Zainteresowana – w terminie określonym w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych – przeznaczy przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości, tj. na nabycie mieszkania w Stanach Zjednoczonych to Wnioskodawczyni nie będzie przysługiwało zwolnienie podatkowe na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 cyt. ustawy, ponieważ poniesienie wydatku związanego z nabyciem mieszkania położonego w tym państwie nie spełnia przesłanki wskazanej w ww. przepisie.

Reasumując należy stwierdzić, że rzeczywisty dochód uzyskany przez Zainteresowaną z tytułu zbycia przedmiotowych nieruchomości przeznaczony na zakup większego mieszkania położonego na terytorium USA nie będzie podlegać zwolnieniu określonemu w art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Zatem, z tytułu sprzedaży nieruchomości, o których mowa we wniosku Wnioskodawczyni będzie zobowiązana do uiszczenia podatku dochodowego w wysokości 19% podstawy obliczenia podatku, zgodnie z art. 30eustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych”.