Sprzedaż połączonych mieszkań a podatek PIT

Jak liczyć 5 lat przy sprzedaży połączonych mieszkań?

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych sprzedaż nieruchomości, jej części albo określonych praw majątkowych podlega PIT, jeżeli następuje przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie. Zasada ta dotyczy sprzedaży prywatnej, czyli niezwiązanej z działalnością gospodarczą.

W opisanej sytuacji kluczowe są dwie daty: data nabycia pierwszego mieszkania oraz data nabycia mieszkania otrzymanego w darowiźnie od rodziców. Jeżeli pierwsze mieszkanie zostało nabyte ponad 5 lat temu, sprzedaż tej części połączonego lokalu nie powinna powodować PIT. Natomiast część otrzymana w darowiźnie w 2022 r. będzie oceniana według daty tej darowizny.

Oznacza to, że sprzedaż części nabytej w darowiźnie w 2022 r. przed 1 stycznia 2028 r. może stanowić źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Po upływie tego terminu sprzedaż tej części, co do zasady, nie będzie już objęta PIT na podstawie art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT.

Czy połączenie lokali jest nowym nabyciem?

Samo połączenie dwóch lokali mieszkalnych w jeden lokal nie jest nabyciem nieruchomości w rozumieniu przepisów o PIT. Jest to zmiana organizacyjna, techniczna i prawna dotycząca sposobu ukształtowania lokalu, ale nie powoduje, że właściciel nabywa ponownie to, co już do niego należało.

Podobny kierunek wynika z interpretacji indywidualnej Izby Skarbowej w Katowicach z 24 czerwca 2016 r., IBPB-2-2/4511-445/16/HS, w której wskazano, że sam podział lokalu nie stanowi nowego nabycia dla celów art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT. Analogicznie należy oceniać połączenie lokali: nie tworzy ono nowej daty nabycia dla całej nieruchomości.

W praktyce po sprzedaży połączonego mieszkania organ podatkowy może więc wymagać wykazania, jaka część ceny odpowiada części nabytej wcześniej, a jaka części otrzymanej w darowiźnie. Warto zachować akty notarialne, dokumentację połączenia lokali, rzuty lokali, informacje o metrażach oraz dokumenty potwierdzające ewentualne nakłady.

Od jakiej kwoty płaci się podatek?

Podatek nie jest naliczany automatycznie od całej ceny sprzedaży połączonego lokalu. Jeżeli tylko jedna część lokalu została nabyta przed upływem 5-letniego terminu, opodatkowaniu podlega dochód przypadający na tę część.

Najpierw trzeba więc ustalić, jaka część ceny sprzedaży odpowiada mieszkaniu otrzymanemu w darowiźnie. Można posłużyć się proporcją powierzchni, jeżeli oba mieszkania są podobne pod względem standardu, położenia i wartości. Jeżeli jednak lokale znacznie różniły się standardem, układem, kondygnacją, ekspozycją lub wartością rynkową, bezpieczniejsze może być oparcie proporcji na wartości rynkowej, a nie wyłącznie na metrażu.

Jeżeli mieszkania mają podobny metraż i różnią się jedynie o kilka metrów kwadratowych, proporcja powierzchni może być praktycznym punktem wyjścia. Nie jest to jednak reguła absolutna. Przy większych kwotach warto rozważyć przygotowanie wyceny albo co najmniej rzetelnego zestawienia, które pokaże sposób podziału ceny sprzedaży.

Jak obliczyć dochód przy części otrzymanej w darowiźnie?

Przy sprzedaży przed upływem 5 lat PIT wynosi 19% dochodu. Dochód to przychód ze sprzedaży przypadający na opodatkowaną część, pomniejszony o koszty odpłatnego zbycia oraz koszty uzyskania przychodu dopuszczalne przez ustawę.

Przy nieruchomości otrzymanej w darowiźnie kosztem nie jest cena nabycia zapłacona rodzicom, bo takiej ceny nie było. Co do zasady można uwzględnić udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości w czasie jej posiadania, oraz ewentualny zapłacony podatek od spadków i darowizn w odpowiedniej części. W darowiźnie od rodziców często podatku od spadków i darowizn nie ma, jeżeli spełniono warunki zwolnienia dla najbliższej rodziny, ale zależy to od prawidłowego zgłoszenia i konkretnego stanu faktycznego.

Do kosztów odpłatnego zbycia można zaliczyć wydatki bezpośrednio związane ze sprzedażą, na przykład wynagrodzenie pośrednika, koszty ogłoszeń lub inne uzasadnione wydatki sprzedażowe. Jeżeli dotyczą całego połączonego lokalu, należy je przypisać proporcjonalnie do części opodatkowanej i nieopodatkowanej.

Ulga mieszkaniowa przy sprzedaży przed upływem 5 lat

Jeżeli sprzedaż części otrzymanej w darowiźnie nastąpi przed upływem 5 lat, nie zawsze oznacza to konieczność faktycznej zapłaty podatku. Możliwe jest skorzystanie z ulgi mieszkaniowej, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w terminie przewidzianym w ustawie, obecnie liczonym jako 3 lata od końca roku podatkowego, w którym nastąpiła sprzedaż.

Własne cele mieszkaniowe mogą obejmować między innymi zakup mieszkania lub domu, budowę, rozbudowę, remont własnego lokalu albo spłatę określonych kredytów mieszkaniowych, o ile spełnione są ustawowe warunki. Nie każdy wydatek związany z nieruchomością daje prawo do ulgi, dlatego trzeba sprawdzić, czy konkretny wydatek mieści się w katalogu z ustawy PIT.

Ulga mieszkaniowa jest rozliczana w zeznaniu PIT-39 składanym za rok sprzedaży. Jeżeli tylko część dochodu dotyczy części nabytej przed upływem 5 lat, również ulgę odnosi się do tej opodatkowanej części rozliczenia.

Jakie dokumenty warto przygotować?

Przed sprzedażą połączonego lokalu warto zebrać dokumenty pozwalające wykazać historię nabycia i sposób rozliczenia podatku. Szczególnie ważne są akty notarialne nabycia obu mieszkań, umowa darowizny, dokumenty dotyczące połączenia lokali, zaświadczenia i dokumenty z ksiąg wieczystych, rzuty lokali oraz informacje o powierzchni.

Jeżeli ponoszono wydatki na remont, przebudowę lub modernizację, należy zachować faktury i dowody zapłaty. Same paragony, kosztorysy albo prywatne notatki mogą być niewystarczające, jeżeli podatnik chce wykazać nakłady zwiększające wartość nieruchomości.

FAQ

Czy podatek płaci się od całej ceny sprzedaży połączonego mieszkania?

Nie zawsze. Jeżeli tylko jedna część połączonego lokalu została nabyta przed upływem 5 lat, podatek dotyczy dochodu przypadającego na tę część, a nie całej ceny sprzedaży. Trzeba jednak rzetelnie ustalić proporcję przychodu i kosztów.

Czy połączenie mieszkań powoduje nowy 5-letni termin?

Nie. Samo połączenie lokali nie jest nowym nabyciem. Dla celów PIT nadal liczą się pierwotne daty nabycia poszczególnych mieszkań albo ich części.

Od kiedy liczyć 5 lat przy darowiźnie od rodziców?

Przy darowiźnie 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym obdarowany nabył nieruchomość. Jeżeli darowizna nastąpiła w 2022 r., termin należy liczyć od końca 2022 r.

Czy można przyjąć proporcję według metrażu?

Można, jeżeli metraż dobrze odzwierciedla wartość obu części lokalu. Gdy lokale różniły się standardem, układem lub wartością, bezpieczniejsze może być ustalenie proporcji według wartości rynkowej.

Czy ulga mieszkaniowa pozwala uniknąć podatku?

Tak, jeżeli przychód ze sprzedaży zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe w ustawowym terminie i podatnik prawidłowo rozliczy ulgę w PIT-39. Zwolnienie obejmuje dochód w takiej części, w jakiej przychód został wydatkowany na cele mieszkaniowe.

Czy trzeba składać PIT-39, jeżeli część sprzedaży jest opodatkowana?

Tak. Jeżeli sprzedaż choćby części lokalu następuje przed upływem 5 lat i stanowi źródło przychodu, należy złożyć PIT-39 za rok sprzedaży. W zeznaniu wykazuje się przychód, koszty, dochód oraz ewentualną ulgę mieszkaniową.

Podsumowanie

Sprzedaż mieszkania powstałego z połączenia dwóch lokali wymaga osobnego ustalenia dat nabycia każdej części. Połączenie mieszkań nie powoduje nowego nabycia i nie resetuje 5-letniego terminu. Jeżeli jedno mieszkanie było własnością podatnika od dawna, a drugie zostało otrzymane w darowiźnie w 2022 r., podatek może dotyczyć wyłącznie części darowanej, sprzedanej przed upływem 5-letniego terminu.

Podstawą opodatkowania nie jest cała cena sprzedaży, lecz dochód przypadający na część podlegającą PIT. W praktyce najważniejsze jest prawidłowe ustalenie proporcji wartości, udokumentowanie kosztów i rozważenie ulgi mieszkaniowej, jeżeli sprzedaż ma nastąpić przed upływem 5 lat.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350

2. Interpretacja indywidualna Izby Skarbowej w Katowicach z dnia 24 czerwca 2016 r., IBPB-2-2/4511-445/16/HS