Sprzedaż dwóch połączonych mieszkań a podatek

Odpłatne zbycie nieruchomości a podatek

Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy PIT opodatkowaniu podlega odpłatne zbycie nieruchomości lub jej części, jeżeli zostało dokonane w ciągu 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego nabycia. Co istotne, przepis ten odnosi się zarówno do sprzedaży nieruchomości, jak i do części nieruchomości.

Przepis art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy formułuje generalną zasadę, że odpłatne zbycie nieruchomości lub praw przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, nie w wykonaniu działalności gospodarczej, stanowi źródło przychodu i w efekcie skutkuje powstaniem obowiązku podatkowego. W związku z tym, jeśli od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości lub praw upłynęło 5 lat, odpłatne zbycie tej nieruchomości lub prawa nie podlega w ogóle opodatkowaniu.

Wobec powyższego uregulowania w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub prawa decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment ich nabycia, aby ustalić, czy powstało źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ww. ustawy. W konsekwencji należy ustalić, kiedy doszło do nabycia obu mieszkań. Jeżeli przykładowo zakup pierwszego mieszkania miał miejsce ponad 5 lat temu i następnie dojdzie do połączenia lokali, to obowiązek zapłaty podatku – w przypadku sprzedaży np. w tym roku – wystąpi wyłącznie w stosunku do części nowo utworzonego mieszkania nabytej w drodze darowizny w 2022 r. (ponieważ w stosunku do tej części opodatkowanie sprzedaży trwa do 31.12.2027 r.). Dla ewentualnego opodatkowania ustalamy, kiedy doszło do nabycia poszczególnych części.

Połączenie dwóch mieszkań a podatek

Natomiast na gruncie prawa podatkowego bez znaczenia jest okoliczność podziału czy też połączenia lokali. Jak wskazuje pismo z dnia 24.06.2016 r., wydane przez Izbę Skarbową w Katowicach, IBPB-2-2/4511-445/16/HS: „Jednakże, jeżeli ustanowienie odrębnej własności lokalu jest tylko zmianą formy własności, to w dacie wyodrębnienia nie następuje nabycie dodatkowego udziału w części wspólnej, gdyż podatnik uzyskuje pełnię uprawnień właścicielskich do lokalu oraz prawo do udziału w związanej z tym lokalem nieruchomości wspólnej.

Ponadto w rozpatrywanej sprawie należy ustalić, czy dla opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych istotny jest również sam fakt podziału lokalu, jeżeli przez podział nieruchomości (lokalu) rozumie się proces mający na celu zyskanie korzystniejszej konfiguracji nieruchomości (lokali). Jeżeli bowiem właściciel (współwłaściciele) dokonują podziału nieruchomości (lokalu), nie mamy do czynienia z żadnym nabyciem, bo chodzi o nieruchomość (lokal), której ta osoba (te osoby) jest (są) już właścicielem (współwłaścicielami). Sam podział lokalu nie stanowi zatem daty nowego nabycia w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W wyniku podziału Wnioskodawca nie nabywa bowiem niczego ponad to, czego był już właścicielem”.

Analogiczne wnioski należy wyprowadzić co do czynności połączenia. Połączenie lokali nie ma wpływu na określenie początku biegu terminu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Przepisy ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych uzależniają skutki podatkowe sprzedaży nieruchomości (lokalu) od daty jego nabycia, a nie od daty podziału/połączenia. Zatem sam podział/połączenie lokalu nie wyznacza nowego momentu nabycia.

W wyniku dokonania ww. czynności nie mamy do czynienia z żadnym nowym nabyciem, gdyż chodzi o lokale mieszkalne już wcześniej nabyte.

Źródła:

1. Ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych - Dz.U. 1991 nr 80 poz. 350